对南京未来发展的判断

9．4．2　对南京CBD未来发展的判断

综上所述，我们可以对南京CBD的未来发展做出几个判断：

（1）考虑到目前的发展趋势和建设开发相对于产业经济发展的滞后性，5年后新街口CBD内现有用地和周边用地将无法满足如此大容量商务聚集，跳出新街口地区另建CBD是必然选择。而从老城周边用地情况来看，北面有玄武湖和铁路包围，东面紧贴紫金山风景区，南面为城南历史文化保护区和雨花台风景区，西面龙江经过7年的建设已没有多少用地存量，只有老城西南面的河西地区目前刚刚开始建设，有大量未开发用地，河西新城也许是未来最好的商务聚集场所，因此从长远来看，CBD必将在河西崛起。

（2）然而，从南京商务产业的结构来看，作为核心商务产业的国际贸易、国内贸易、金融三类产业已进入成熟期，房地产、保险、邮电、技术服务四类产业又都在成长期，为此，未来商务产业的整体发展和CBD的拓展将在九类商务产业的共同推动下完成，缺乏主导的强势产业。由于成长产业或弱势产业的特征是对贸易、金融等成熟产业的依附度较大，很难在短期内脱离新街口业已成型的主流商务核心而跳到河西，尤其在新街口尚有较大用地存量的基础上，河西更不可能成为近期商务聚集的核心。

此外，在中国特殊的经济环境下，行政影响力对CBD的发展有着举足轻重的作用。新街口CBD分属玄武、鼓楼、白下3个区，其中主体部分在白下区范围内，而河西则为建邺区所辖。出于各自的经济发展要求，白下、建邺区政府各级部门都在积极发展商务产业，在新街口如此优越的发展条件基础上，白下区决不会停止商务产业在本区内的聚集，而是更积极主动地招商引资，推动商务机构的入驻，21世纪初白下区提出CBD发展规划就是一个明显的例证。

从新街口地区来看，CBD在东南向，即大行宫—太平南路—户部街一带仍有较大发展空间。根据2003年统计，东南地区总面积约为40hm²，其中风貌质量差，设施配套不完善的亟待改造用地有14．1hm²，20世纪七八十年代建设的多层建设用地约为25hm²，这两类地合计为39．1hm²，更重要的是东南片既有邻近城东干道。远离各大历史化保护区的区位优势，又有中山东路、户部街、游府西街等各级城市道路直通城东快速干道，同时区内微观路网大多为20世纪70年代以前设置，有很大的调整余地；从未来发展看，这里是地铁二、三号线交叉部位，南北两端均为地铁站点，交通条件便捷，更为重要的是，它处在新街口与沪宁高速公路之间，商务人流可以直接进入该地区而避免穿越新街口，对老城中心的交通负荷影响较小。

因此，我们认为，在南京CBD发展的方向上，近期为定向拓展为主（东南向），远期则在河西地区发展为宜。河西地区近期内应将建设重点设在奥体中心等体育类项目和文化、居住项目为主，商务项目用地应有足够预留，这一点深圳福田CBD的规划建设过程可以借鉴。福田CBD早在1986年总体规划就明确为深圳未来CBD所在，但由于罗湖老CBD的迅猛发展，福田一直受到建设控制，90年代的建设也以高层住宅项目为主，商务用地以绿地的形式加以保留，这种严格的控制在21世纪初终于迎来了CBD建设高峰。由于罗湖CBD用地饱和，建设开发建设逐渐减缓，这时候，福田才成为商务聚集的热点，而此时，由于周边大量住宅文化等配套设施的齐全，商务聚集条件已经成熟，经历十多年控制保留下来的商务用地得以高价出让，吸引众多大型商务机构的入驻。

事实上，在2002年南京提出河西CBD概念并着手建设以来，新街口地区商务空间的聚集速度并没有减缓。2003年鼓楼2号地、长江南北货商场地块、糖坊桥地块、邓府巷地块等大型地块相继挂牌出让，而香港德基集团等大型商务机构陆续入驻CBD内，推动新街口CBD向国际化、规模化转型，也拓展了CBD的产业功能内涵。在2002年河西开发建设的22个项目中，住宅占到了绝大部分，商务类项目只占很少的部分，同时，在商务类开发项目中，建设单位又以南京市各大房地产公司为主，缺少大型国际商务机构的入驻⁽³⁾。

（3）由于目前河西CBD开发建设的时间过早，在新街口CBD尚处于建设热点的情况下同步进入大规模建设，这种两面开花的局面容易造成土地供给失控和土地市场混乱，分流有限的商务市场需求，在这方面广州CBD的建设教训值得借鉴。

广州市政府在1992年提出珠江新城CBD的规划设想，该区的规划建设一开始，就以国际标准严格要求，并规划在15年内建成。但在已确定珠江新城CBD并投入建设的同时，环市东路CBD和天河CBD都处在建设高潮期，大量供给商务类土地，极大地损耗了珠江新城CBD的市场需求，既延迟了既定建设目标，又增加了建设难度。而且，珠江新城CBD长期少人问津极大地打击了投资者的信心，土地抛荒严重，市政交通配套设施投资浪费，为了吸引商务机构的入驻，不得不压低土地转让价格，提出各种优惠条件，这些都影响了珠江新城CBD的整体开发收益。

在缺乏强势主导商务产业支撑的基础上，南京两个CBD同时建设的状况很可能遇到广州珠江新城CBD同样的问题。在这一轮新街口在建项目完成以后，仅CBD内能提供68．1万m²商务办公面积，若加上老城内CBD周边的商务项目开发和2004年完成拆迁的几个大型商务项目，不用考虑未来5年再开发的项目，仅就目前而言，新街口中心区新建的商务建筑面积已超过120万m²，这对河西CBD的商务聚集将有极大的冲击。从未来规模计算，新街口CBD现有286万m²CBD商务建筑面积，加上目前在建的120万m²商务建筑面积，中心区内纯商务空间将达到406万m²；而河西CBD最终规划的商务办公面积也只在180万m²左右（南京河西新城区中心地区规划），因此，无论从现实基础、建设状况还是未来规模来看，河西CBD都只能是新街口CBD的补充。