新街口综合评价

7．3．3　新街口CBD综合评价

1）CBD功能高度混合

（1）用地混合。2004年新街口CBD商业混合用地约21．9hm²，占CBD总用地面积的13．0%；商务办公用地约22．4hm²，占CBD总用地面积的13．3%；商业服务设施用地约15．3hm²，占CBD总用地面积的9．1%。CBD硬核内有商业混合用地约10．3hm²，占硬核总用地面积的28%；商务办公用地约8．7hm²，占硬核总用地面积的23%；商业服务设施用地约9．2hm²，占核心区总用地面积的25%。从上述分析可知，由中心区→CBD→硬核，用地混合的程度逐渐加强，在硬核区，混合用地已经超过其他的用地，成为核心区内比例最高的用地类型。

（2）土地利用不均衡。主要表现有如下几个方面：一是新开发项目基本沿干道展开，街区中心地块难有作为；二是硬核内4个街区的开发程度差异明显，其中以白下（东南）街区为最高，玄武（东北）街区最低；三是非商业性土地占用降低了整个地区的土地利用效率，不能实现资源有效配置，且随着CBD发展会与商业服务业以及商务办公用地之间构成愈加突出的矛盾；四是现有商业性用地使用效率参差不齐，CBD内仍存在许多低层沿街小店铺，占地不少但分布散乱，难以发挥CBD土地的应有价值。

（3）大集中、小分离的发展趋势。随着新街口CBD长期以来的发展，正逐渐形成“大集中、小分离”的趋势。新街口CBD有其区位的特殊性，它位于南京老城的三中心重合处：城市几何中心、居民分布重心、城市交通中心，而且新街口商业商务中心是在原有的商业中心基础上发展起来的，这样就使得它很难形成功能纯粹的城市CBD或者中心零售区（Central Retail District，简称CRD），而是以一种整体混合集中的形式布局，这同样也符合南京这个地区及城市的功能定位。

但是随着城市功能的发展及完善，以及各项职能对自身发展空间的要求，新街口CBD局部功能分离的趋势越来越明显。旅馆等功能向硬核的西北向集中；商业服务等功能向东南、西南集中，未来发展有可能会拓展到东北角；商务功能随着老城内相关地段的区位环境的提升、交通的改善、用地存量的程度，如长江路文化街区的改造规划、大行宫地区的开发等等，向南和向东集中的趋势明显加强。

2）城市CBD主导功能的发展

（1）CBD主导功能的变化与发展。新街口地区为原有商业中心的核心地段，高度的社会经济聚集效益促使了该地区的发展和繁荣，成为全市的商业商务中心。到2003年上半年为止，硬核区内有商务办公用地约8．7hm²、商业服务设施用地约9．2hm²、混合用地有10．3hm²，商务办公建筑面积与商业服务类建筑面积比约为2∶1，小于1997年的3．55∶1，这说明新街口CBD硬核已经成为以商务办公和商业服务功能为主的综合区。

（2）CBD主导功能的延续与强化。随着未来南京经济的发展，这种主导功能的变化必将得到延续，因为这种功能结构的形成主要得益于它在城市空间中区位优势的保持，即城市空间的几何中心与居民居住重心的相对稳定，以及该区域道路网络的完善、交通可达性的提高，这也是符合新街口地区的区位价值的合理选择，因此在历次总体规划中，CBD的这种核心地位都得到延续和重视，并且在相当长的一段时期都会保持并强化。

3）功能结构呈核心集中、十字轴向发展，各有侧重的发展态势

（1）总体判断。通过对新街口CBD建筑用地性质及其使用性质、用地强度的分析，结合CBD墨菲指数等相关参数，我们形成这样一个基本的判断：新街口CBD的功能结构正在形成核心集中、十字轴发展的趋势，并且这样的趋势还会在一个相当长的时间得到延续和强化。具体来说，形成了以硬核为核心，向南、向北沿洪武路和中山北路形成的带状空间及其两侧，向东、向西沿着中山东路、汉中路的空间及其两侧形成的十字轴发展。

（2）核心集中。同过去相比，新街口商业商务中心的核心区无论是功能结构还是建筑形态都具有更强的集聚性，城市总体规划的定位、核心区的地域优势、道路交通的改善以及良好的市政基础设施为建筑的更新和功能的集聚提供了更加强有力的支撑，使得在核心区内，形成了以商务办公、商业服务功能为主导地位的综合服务区。

（3）十字轴向发展。新街口商业商务CBD逐步由早期的沿路发展、单一中心模式，到后来的核心集中，再到21世纪初的十字轴发展。十字轴的具体范围是以新街口为中心，东西向沿着中山东路、汉中路沿线及其纵深发展，南北向沿着洪武路和中山北路形成的带状区域发展，东到长白街，西至上海路，南到建邺路，北至珠江路，形成的范围即现状新街口商业商务中心的范围。

（4）各有侧重。十字轴发展模式已经形成，但是从当前及未来的发展趋势来看，十字轴的发展并不是均衡的，而是各有侧重。具体来说，当前的十字轴发展主要以洪武路和中央路形成的带状区域为主导，该区内无论是商业商务的聚集度，还是高层建筑的分布，都优于东西轴向，而东西轴向则居次要地位，但是随着老城内相关地段的区位价值的提升、交通的改善，如长江路文化街区的改造规划、大行宫地区的开发等等，向东延伸的轴向正在加强。

4）由沿街开发向街区开发模式的转变

（1）主要为沿街开发的模式。新街口CBD商业、商务功能结构偏重于沿中央路、洪武路以及中山路的主要交通道路沿线上，这种开发模式在商业商务功能发展的初期较有优势，可以充分吸引沿街的人流，形成商业氛围。但是随着城市的发展、交通容量的增加、用地存量的减少、商业购物环境的改善、商务办公环境的提升，这种沿街开发模式的弊端逐渐显现出来：商业商务办公职能的吞吐交通同道路过境交通的相互干扰、街区土地利用的低效率、商业购物及商务办公环境的恶化，这样就促使城市土地利用开发模式必须进行相应调整。

（2）街区式开发模式的转变。因地制宜进行的街区式开发在新街口CBD已经初步形成。在硬核的西南地块，即新百商场、中央商场、正洪街广场所在街区，已经初步形成了街区整体开发的模式，只不过是因为该街区内是以步行街区为主，作为商业街区的步行购物环境的营造，该街区已经取得了较好的经济效益和社会效益。

在未来的开发理念上，这种街区式开发模式在营造良好的商业购物环境及商务办公环境、提高城市内部有限的土地资源的利用效率、合理解决城市交通与CBD内部街区交通的矛盾、营造有序的城市总体空间形态等方面都会起到积极的作用。

5）开发强度适中，仍有一定的开发潜力

（1）开发强度。新街口商务CBD现状平均容积率为2．17，其硬核区段容积率为3．22，与国外城市商务中心以及国内大城市中心相比，其开发强度并不算高，处于中等水平。由于其优越的区位，未来开发强度有增大的趋势。

（2）开发潜力。CBD内有住宅用地62．7hm²，其硬核区段有住宅用地5．8hm²，这些用地内建筑大多数比较破旧，居住条件较差，风貌与城市风貌不协调，但是区位较好，可以作为新街口商业商务CBD进一步发展的用地来源，使该区可以形成完整的CBD环境和连续的公共活动空间和网络体系。

此外，新街口CBD道路改造已经基本成形，地铁网络的建设已经在进行中，市政设施已具有良好的基础，CBD的环境改造工程也正在进行。随着交通的改善、公共设施的完善、服务的提高、环境的提升，新街口CBD必将获得更大的发展空间。