模型框架下房地产价格波动与消费关系的实证研究

VAR模型框架下房地产价格波动与消费关系的实证研究

●　周守亮

(东北财经大学　大连　116025)

【摘　要】　本文基于消费的视角考察房地产业价格波动对我国宏观经济的影响。房地产业价格波动通过四种效应影响消费行为。在VAR模型框架下，本文通过脉冲响应函数和方差分解的方法，说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，且这种影响迅速并集中在短期;房地产价格波动对于CPI具有正影响，而这种影响主要集中在中长期。

【关键词】房地产业　消费　经济波动

一、引言

我国1998年住房制度改革实施以来，房地产业迅速蓬勃地发展起来。一时间全国各地的摩天大楼如雨后春笋般地拔地而起，不论城市还是农村的居民都投入到这个新兴的第三产业当中。从宏观的角度来看，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业;从微观的角度来看，房地产不仅是基本的生活资料和发展资料，同时也是重要的投资品种，尤其在金融市场还不甚成熟的中国，房地产已经成为备受青睐的资产持有形式和投资渠道。房产在城镇居民的家庭财产构成中远高于金融资产。因此，我国房地产业的发展始终是国家和百姓最关心的热点之一。但是，房地产业的发展历程不是一帆风顺的，正如宏观经济会出现周期波动一样，房地产业也是在不断的调整和波动中成长的。

作为房地产业发展的重要指标，房地产价格剧烈或者频繁的波动，不仅会对房地产业本身造成不利影响，而且会导致资源配置失衡，资金浪费，产业结构失调，增加投资者决策难度，甚至影响整个国民经济的协调发展。根据以往经验，房地产价格上涨时期，投资行为泛滥，虚拟资产迅速膨胀，而当房地产价格下跌时，银行抵押资产贬值，呆账坏账增加，进一步加快了市场的萎缩，极大地破坏了国民经济的发展潜力。因此，房地产市场的健康稳定，不仅是一个行业的发展问题，更关系到国计民生和百姓福利。但是近几年，在国际经济危机的背景下，我国房地产投资及房地产价格波动剧烈，快速上涨与量价齐跌之间的转换之快令人瞠目结舌。因此，房地产业这种剧烈的波动对我国宏观经济的影响一直备受学术界的关注，研究房地产价格波动对国民经济影响的内在机制具有极大的必要性。

近年来，研究房地产业发展与我国宏观经济影响的文献如汗牛充栋。大量的文献说明房地产业的发展与我国国民经济之间正相关的关系(沈悦和刘洪玉，2004;王国军和刘水杏，2004;杨朝军等，2006)。张红(2005)对房地产开发投资与国内生产总值(GDP)和货币供给量(M₂)互动关系进行协整检验和格兰杰因果检验，表明GDP对房地产开发投资存在着显著可信的单向因果关系。李聪明(2005)利用回归分析计算得出两组数据的相关系数为0.75，随着国民经济的不断发展，房地产行业对于宏观经济的支持和贡献将不断增加，二者的关系将不断密切，相关程度也会提升。另外，由于房地产行业的投资一般较大，生产周期较长，所以随之而来的行业风险和波动幅度都会大于宏观经济，且对外部冲击变化的反应会滞后于宏观经济。王先柱(2007)利用VAR模型说明房地产投资与国民经济具有格兰杰因果关系，房地产投资具有较大、持久的正影响;其冲击力强劲，时滞更短。梁云芳等(2006)利用H-P滤波和协整分析方法也获得了相似的结论。然而，李熙娟和李斌(2006)认为两者之间并不存在长期稳定的关系;取滞后期1～3时，两者互为因果关系。虽然有很多文献对于房地产业波动对国民经济的影响做过深入研究，但是基于近几年我国宏观经济数据，研究关于房地产价格波动是通过哪些渠道对我国宏观经济产生影响、产生怎样的影响等具体问题的文献却是乏善可陈。对于房地产价格波动对我国宏观经济波动的影响的内在机制没有深入研究。关于房地产业发展与金融稳定方面，一些学者进行了初步的尝试，如孙晓晶和孙涛(2006)指出房地产业的波动通过金融机制，以信贷风险暴露、政府担保风险及长存短贷的期限错配风险的方式影响国民经济的发展。

房地产业的蓬勃发展，虽然能推动我国宏观经济增长，但是房地产价格的虚高，一定会对我国宏观经济的稳定持续发展产生负面影响。根据国民对商品房的刚性需求，我国居民消费水平和CPI对房地产价格的波动反应敏感。CPI计算中虽然没有包含房地产价格，只包含物业费、出租费、装修费和能源费用，然而，房地产价格的升高，必然推动这些费用的上升。本文认为，消费预期的变化是导致居民调整自身经济行为的重要推手，而CPI更是国家测量宏观经济健康运行的重要指标之一，所以基于这两个指标的敏感反应，房地产价格的波动通过影响居民经济行为和中央宏观经济政策导致我国短期宏观经济波动。因此，研究房地产价格波动与消费的关系尤为重要。本文运用实证的方法，研究房地产业波动与消费和通货膨胀之间的关系，说明房地产价格波动通过对消费和CPI的影响，进而造成我国短期宏观经济波动。

二、房地产价格波动对消费影响的内在机制

房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济，其中消费是重要渠道之一。房地产价格波动对消费产生影响的内在机制主要有如下几点:

(一)财富效应

房地产价格的波动会对供给者产生财富效应，具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的上升进行再融资，此时房地产价格的上升直接推动了实际财富的增加，扩大了当期的消费水平。这部分居民属于既得利益者，他们通过出售和融资的方式获得了额外的收益。后者是指所有者虽然没有变现，即房地产所有者在房地产价格上升时没有出售或是进行再融资，但是这种由于房地产价格上升带来的潜在的价值上升使居民感受到财富的增加，从而扩大边际消费倾向。而且，由于房地产价格的上涨，居民也会对未来产生一个良好的预期，增加当期消费。因此，房地产作为居民财富的重要组成部分，其价格的上涨会直接促进消费的增加。

(二)预算约束效应

相对而言，房地产价格的波动会对需求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大，截至2005年底，就有1.5亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当中，大部分对房地产品具有刚性需求。对于租房者来说，房地产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本，从而引起租金的上升，进而使得这些租房者减少当期消费。而这种效应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者，房地产价格的上涨还会增加还款压力，从而使买房者减少当期和未来的消费。因此，房地产价格的波动会直接影响消费者尤其是租房者购买房地产的决策，从而影响其储蓄和预算决策，结果会直接导致居民消费行为的变化。

(三)成本效应

房地产价格的上升会带来显著的成本效应，进而影响居民消费。因为对于租房者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨紧密联系的，这就直接导致租房者生活成本的上升，从而会使其减少消费。由于房地产价格的上涨，社区物业费、装修费、停车费等水涨船高，居民维持居住的消费支出增加，进而使得生活成本增加。另外，房地产价格的上升会导致企业的运营成本增加，这里所说的运营成本包括员工生活成本增加导致的工资上涨的压力和企业租赁房产的租金和使用费，从而影响企业的经济行为。

(四)流动性约束效应

我国大多数居民都是通过贷款的方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业银行收入的重要来源。居民和银行间信贷的过程，本身就是一种创造货币的过程。房地产价格的上涨，必然会增加货币的供给量。如果中央政府不对信贷额度进行调控，贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为，会创造大量的货币，对市场的流动性造成巨大的冲击。流动性的过剩必然导致通货膨胀。当居民意识到CPI上涨的时候，自然会收紧腰包减少消费，转而去购买保值的商品。同样，如果房地产价格飞涨超出人们的理性预期，银行会对风险进行严格管理，对房地产的价值进行重新评估。融资渠道的收紧会降低企业及居民的当期甚至未来的消费预期，从而增加了流动性约束。

正是在以上机制的作用下，房地产价格的波动会直接或者间接影响居民和企业的消费决策，通过消费进而影响我国宏观经济波动。而房地产价格波动对CPI的影响，会影响中央的宏观调控政策，政府政策的改变也会对我国宏观经济产生影响，因此，对房地产价格的波动所带来的消费的波动和CPI的变化进行实证研究具有重要意义。

三、实证研究

(一)房地产业价格波动对消费的影响研究

1.变量的选取和数据说明

本文的被解释变量为社会消费品零售总额变动率LSR_t(它用社会消费品零售总额除以上年同期数值减去1再乘以100来代表)，由于居民的消费主要受到收入和财富水平的影响，本文的解释变量除选择商品房平均销售价格变动率FQ_t(它用商品住宅销售价格指数减100来代表，上年同期=100)以外，还选取城市人均可支配收入变动率SRR_t(它用城市人均可支配收入除以上年同期数值减去1再乘以100来代表)，以1995年第一季度至2008年第四季度的数据为样本，来分析房地产价格波动对消费的影响。

2.模型建立

在我们建立计量模型之前，我们必须先检验数据的平稳性，如果数据是平稳的，则我们可以直接进行最小二乘估计;如果数据非平稳，我们需检验各变量之间是否存在协整关系，以便分析各变量之间的关系。结果表明各变量是非平稳的，而对序列进行一阶差分以后是平稳的。协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关系，其基本思想是:如果两个(或两个以上)的时间序列是非平稳的，但它们的某种线性组合却表现出平稳性，则这些变量之间存在长期稳定性，即协整关系(Engle，R.F.＆Granger，C.W.J.，1987)。由于本文建立的系统包含两个以上的时间序列，所以本文采用Johansen检验方法。根据赤池信息准则(AIC)和施瓦茨准则(SC)，确定由LSR_t、FQ_t、SRR_t组成的VAR模型的最大滞后期K为3，所以协整选择滞后期为3。以上协整检验结果表明LSR_t、FQ_t、SRR_t序列存在1个协整关系，因此各序列存在长期的均衡关系，并且可以得到协整向量:

从各变量之间的协整关系我们可以看出，城市人均可支配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响，而房地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。当城市人均可支配收入增长率上升1个百分点时，社会消费品零售总额增长率上涨3.057个百分点;而当房地产价格增长率上升1个百分点时，社会消费品零售总额增长率下降1.211个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响，并且弹性系数大于1;而房地产价格的波动对消费者收入的影响也非常明显，当房价上涨过快时，居民为了购买房产而节衣缩食，减少当前的消费支出，且这种减少当前消费而增加未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应和成本效应。

3.利用VAR模型进行房地产价格影响的动态分析

脉冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内生变量当前和未来取值的影响，通过对解释变量的方差进行分解，提供在每一解释变量的方差中其他解释变量所能解释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要性。以上已经说明，根据AIC和SC信息量最小的准则确定最佳滞后期为3。脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入VAR的顺序。收入的波动是消费变动的先导因素，而房价的波动对消费的影响要通过一套复杂的传导机制，所以笔者设置各变量进入VAR的顺序为LSR_t、SRR_t、FQ_t，分别给LSR_t、SRR_t、FQ_t一个标准差大小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲响应函数图。从脉冲响应图(图1)中可以看出社会消费品零售总额变动率LSR_t对房地产价格波动FQ_t的动态过程。社会消费品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应，且响应速度比较快，几乎在第2期就达到了最大值，并且衰减的速度比较慢，一直延续到第7期之后。房地产价格的波动不会对消费造成长期的影响，主要是因为居民已经将房地产价格的波动消化，并且理性预期房地产价格的未来波动。

为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性，我们对社会消费零售总额波动进行了方差分解(见表1)。从方差分解的结果看出，在整个10期的方差分解中，社会消费品零售总额变动率自身的滞后影响最大，这说明社会消费品零售总额变动率有很强的惯性，并且衰减比较缓慢，这主要是因为消费包括很大一部分的生活必需品消费。在收入和房价波动两个自变量中，收入波动对消费的影响增加最快，从第2期的0.486%增加到5.269%，而房价波动对消费波动的方差贡献最小，一直处于2.5%左右。

(二)房地产业价格波动对CPI的影响研究

1.变量的选取和数据说明

我们用居民消费价格指数作为通货膨胀率的代理变量，选取居民消费价格指数CPI_t作为被解释变量(用居民消费价格指数减100来代表，上年同期=100)，而解释变量则选择房地产价格变动率FQ_t(用房地产销售价格指数减100来代表，上年同期=100)、经济增长率GYZJR_t(等于本月工业增加值除以上年同期值减去1再乘以100)、狭义货币供给增长率M1R_t(等于本月货币供给除以上年同期值减去1再乘以100)和实际一年期贷款利率R_t(用一年期贷款名义利率减去通货膨胀率)。我们采用的数据是1998年1月到2008年12月的月度数据，由于经济增长率没有月度数据，所以我们采用工业生产增加值的月度增长率代替。

冲击作用的滞后期间数，纵轴表示社会消费品零售总额变动率LSR_t。图1消费对房价波动的脉冲响应

表1　社会消费品零售总额波动的方差分解表

2.模型建立

我们对CPI_t、FQ_t、GYZJR_t、M1R_t、R_t进行ADF检验，结果表明各变量是非平稳的，而对序列进行一阶差分以后是平稳的。为进一步说明各变量之间关系的稳定性，我们对之进行了协整检验。由于本文建立的系统包含两个以上的时间序列，所以本文采用Johansen检验方法。根据赤池信息准则(AIC)和施瓦茨准则(SC)，确定由CPI_t、FQ_t、GYZJR_t、M1R_t、R_t组成的VAR模型的最大滞后期K为12，所以协整选择滞后期为13。Johansen检验的结果表明CPI_t、FQ_t、GYZJR_t、M1R_t、R_t序列存在4个协整关系，因此各序列存在长期的均衡关系，并且可以得到以下协整向量:

从各变量之间的协整关系我们可以看出，在诸多影响因素中，房地产价格波动、货币供应量的增长和工业增加值的增长都对通货膨胀率有正的影响，而利率的增加对通货膨胀有负的影响。其中在正的影响因素中，货币供应量的波动对通货膨胀率影响最大，当货币的增长速度上升1个百分点时，通货膨胀率则会上升0.193个百分点;当工业增加值的增长速度上升1个百分点时，通货膨胀率则上涨0.154个百分点;而当房地产价格的增长速度上升1个百分点时，通货膨胀率则上升0.118个百分点。利率对通货膨胀率的负向影响最为明显，当利率上升1个百分点时，通货膨胀率则下降0.294个百分点。从这个协整方程我们可以得出，通货膨胀主要是货币现象，因此高房价导致的货币供给量增加会推动CPI的上涨。

3.利用VAR模型进行房地产价格影响的动态分析

我们对CPI_t、FQ_t、GYZJR_t、M1R_t、R_t建立VAR模型，从而借助脉冲响应函数和方差分解来具体分析各变量与通货膨胀的关系。以上已经说明，根据AIC和SC信息量最小的准则确定最佳滞后期为13。货币供应量波动是通货膨胀率变动的先导因素，而工业增加值波动和房地产价格波动是通货膨胀率变动的根本，利率对通货膨胀的影响则相对比较缓慢，所以笔者设置各变量进入VAR的顺序为M1R_t、GYZJR_t、FQ_t、R_t，给FQ_t一个标准差大小的冲击，得到关于通货膨胀率波动的一个脉冲响应函数图(图2)。从图2可以看出，通货膨胀率对房地产价格波动产生正向影响，但是冲击在短期内比较小，在第3期之后逐渐增大，在第8期各月达到最大，以后开始衰减，在达到最大的影响以后，甚至出现负的、不稳定的影响。因此，房地产价格波动对CPI的影响具有一定的滞后性，房地产价格的上涨在中期会带动CPI增加。

图2　CPI对房价波动的脉冲响应

为了了解各变量信息对通货膨胀率波动的相对重要性，我们对通货膨胀率进行了方差分解，见表2。从方差分解的结果看出，在整个18期的方差分解中，通货膨胀率受自身指数的滞后影响最大，这说明通货膨胀有很强的持续性，但是衰减比较迅速。在M1R_t、GYZJR_t、FQ_t、R_t等影响因素中，工业增加值的方差贡献值最大，从第2期的0.43个百分点上升到第18期的53.09个百分点;货币供应量的方差贡献次之，从0.17个百分点上升至17.41个百分点。房地产价格和利率的波动的方差贡献则相对较小，房价的方差贡献在第10期达到最大值8.96%以后开始缓慢衰减，长期维持在5.3%左右。

表2　通货膨胀指数变化率方差分解表

四、结论

房地产业会对国民经济产生“带动效应”，从产业特性上分析，由于房地产业的产业链较长，涉及面较广，房地产业的基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性。房地产市场的波动会通过多种途径传导到经济中的其他部门，并引起宏观经济的波动。因此，要分析房地产业对我国宏观经济的影响，必须深入探索房地产价格波动影响的内在机制，根据影响机制的不同具体分析。本文重点研究房地产价格对消费和通货膨胀的影响。房地产价格的波动通过四种效应对消费和CPI产生重要的影响，经消费渠道进一步影响国民经济的发展。通过协整检验，我们知道房地产价格波动与消费和通货膨胀之间具有长期的均衡关系。在VAR模型的框架下，通过建立脉冲响应函数得知，房地产市场的波动会引起消费负向的波动，引起通货膨胀正向的波动。对于消费的影响迅速，持续时间短;而对通货膨胀的影响有一定的滞后性，并且主要集中在中长期。房地产业的蓬勃发展虽然能够带动国民产出上升，增加就业和提高收入，但是房地产价格在上涨的过程中必然会产生不良的影响。

为保持我国宏观经济的稳定和规避宏观经济运行中的风险，我们必须高度重视我国房地产业的稳定、健康和可持续发展，避免房地产市场过热和房地产泡沫的生成;同时，高度重视房地产信贷中积聚的风险，避免房地产危机和金融危机的爆发。

(作者电子邮箱:zhoushouliang@gmail.com)

参考文献

［1］沈悦，刘洪玉.房地产价格变化规律的经济学分析.建筑经济，2004，9．

［2］张红.房地产经济学.北京:清华大学出版社，2005．

［3］王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究.经济研究，2004，8．

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［5］李聪明.我国房地产周期波动与宏观经济关系分析.特区经济，2005，3．

［6］王先柱.VAR模型框架下房地产业与经济增长关系的实证检验.经济问题，2007，7．

［7］梁云芳，高铁梅，贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析.中国社会科学，2006，3．

［8］李熙娟，李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究.商业研究，2006，4．

［9］张晓晶，孙涛.中国房地产周期与金融稳定.经济研究，2006，1．

The Empirical Research on the Relationship Between

the Price of Real Estate and Consumption with VAR Model

Zhou Shouliang

(Dongbei University of Finance and Economics，Dalian，116025)

Abstract:This paper discusses the effects on the price fluctuation of real estate to Chinese macroeconomics based on the viewpoint of consumption.The price fluctuation of real estate influences the behavior of consumption through four effects.Under the system of VAR model，by using impulse response function and variance decomposition，the effects on consumption is negative，rapid and transitory.And there is a positive and long-run effect on CPI．

Key words:Real estate;Consumption;Economic fluctuation