房地产资产经营管理理念

二、房地产资产经营管理理念

房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。

房地产资产具有资产的基本特征：被经济主体拥有或控制、能以货币计量、能够给经济主体带来经济利益的资源，即可以给经济主体带来现金流入的资源。

人们往往比较注重房地产的开发过程，而开发完成后，忽略了房地产作为资产的特性，致使房地产的资产作用难以发挥，实际上是造成了经济利益的损失。如果被恰当使用，房地产资产的获利潜力就能够被实现，进而能更好地发挥房地产的使用价值和交换价值。

从内容上看，房地产资产经营管理所涉及的范围比物业管理大得多，其范围广、专业性强，因而需要专业性的资产管理公司对房地产进行资产经营管理。

经营性物业资产经营管理的主要内容有以下四个方面。

1.制定经营管理目标

专业性的房地产资产管理公司应考虑市场状况、物业自身条件、投资者期望等因素，最大限度地维护投资者利益，与投资者达成共识，制定恰当的经营管理目标。

2.制定推广计划

资产管理公司凭借专业精神帮助投资者制定市场推广计划，包括市场定位、目标顾客群认定、租售等方案，以期快速收回投资，为投资者带来直接的利益。例如，专业的资产管理公司通过对写字楼的良好经营，塑造写字楼优秀的市场形象，增加对大厦的认同等无形资产，以期在可能发生的写字楼再次产权转移中，为投资者带来巨大的增值利益。

3.投资管理

专业性的资产管理公司在经营性物业投入使用前，建立完全的投资财务管理手段，财务管理系统及成本控制系统，准确、有效、及时地保证经营性物业正常运转，达到物业的最大升值，使投资者的投资得到应有的回报。

4.资金融通管理

房地产资产除了通过经营业务获取稳定的现金流入外，还可以发挥其融通资金的功能。通过设定抵押权，发挥其融通资金的功能，获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产。如抵押贷款业务、抵押贷款证券等。除了以上方式外还可以通过高比率融资，如回租、回买融资，从而扩大房地产投资规模，提高投资者自有资金收益率。下面以一个例子来说明房地产回租原理。

例2－1　某公司甲用1 500万元买下一幢写字楼，后按9折即1 350万元出售给某金融机构乙，然后甲向乙长期租赁，年租金M万元，经营房地产年收入N万元，只要N大于M，甲就能营利，而甲公司实际投资只有150万元，很显然，甲公司自有资金投资收益率非常高。当然这种融资方式风险比较高，对房地产资产管理公司的经营管理水平要求很高。通过资金融通管理，将房地产推进资产市场的流通领域，进行资产运营，发挥了房地产作为“硬通货”的功能。

经营性房地产管理的效果实现如何，在很大程度上取决于专业性房地产资产管理公司的水平。因为国内经营性物业管理发展时间不长，无论在理论上还是在实践上均需借鉴国外的成功经验。