如何看售楼处

七、如何看售楼处

售楼处作为楼盘销售的窗口，关乎房地产商的素质、楼盘的品质，理所当然地被房地产商所重视。而买家在售楼处也基本上能够了解该楼盘的情况，对于楼盘是否符合自己的心意，也有了大体的把握。因而，售楼处便成了买卖双方的“阵地”。学会在售楼处里看门道，是买家必修的一课。

那么，购房者在售楼处应该看什么呢？四项必看。

营业执照。正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，务必查询该企业营业执照是否合法。

企业资质。建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分，企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。

五证二书。购房者在购房时应要求开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

销控资料。找售楼员看“销控本”或“销控表”，这样就可以确切地知道哪些房子已卖了，哪些房子还没卖。这本资料特别准，只有少数楼盘会做一份假的。

看沙盘

在每个项目的售楼现场基本上都会为项目制作一个沙盘，沙盘可看可不看吗？不是，沙盘可以传达出丰富的信息，下面讲解如何看沙盘。

（1）购房者要看建筑物模型中规划设计的合理性。不要一味地被模型上的美景和销售人员避重就轻的解释所迷惑。对于住宅建筑，在设计上必须考虑实际生活和各种功能的需求，满足住宅建筑技术相关指标的要求。购房者在购买前应首先了解一些建筑常识。以一个多、高层结合的中型住宅社区为例，先要看社区生活功能区域的布局分配，如小区的绿化带分布，多、高层之间的间距，地上地下停车场与小区道路的设计规划，露天娱乐休闲区域的布局与面积大小，社区公共设施的位置等，这些都直接关系到社区的生态环境和配套服务设施水平的高低，是购房的重要依据和物业品质的重要体现。

（2）购房者要看建筑物模型表示的所有内容的真实性。一些房地产商为了吸引购房者的目光，常常会有意调整模型的间距比例，用绿化渲染来造成公共空间的宽阔通透，如果购房者不根据小区的占地、建筑面积和容积率等数据，结合模型比例来做一个预估，往往上当受骗。在公共设施的布置上，一些房地产商为了避开小区公共设施有碍观瞻的构筑物，往往会有意不在模型上标出或故意缩小比例。此时，购房者就必须详细询问，问清楚这些细节才能做到心中有数，以免上当。有些房地产商为体现大社区的规划设施，在开发地周边布置起二期开发区、三期开发区、学校、超市、医院、公园等，随心所欲，缺乏政府规划依据，购房者容易上当受骗。还有的楼盘模型中，将户型的布局也展示给购房者，但是这些户型模型不是长宽比例失调，就是将屋内的家具模型缩小，使得购房者觉得屋内空间较大，可实际上，如果真将家具摆放在实际空间内，则会显得局促狭窄。

（3）购房者要比较楼盘售价和模型反映出来的各种规划费用及建造成本，做到心中有数。

有些楼盘的模型做得非常漂亮，似乎应有尽有，但是购房者看到现房时，才发现现实完全不是那样。一般来说，楼盘地理位置好，售价又便宜，其占地面积肯定有限，如果再花很大的成本去投资公共设施和绿地，房地产商的成本与利润比例就难以平衡。所以，这种楼盘只会充分利用空间，用小、巧、全的规划设计布局，模型上的大片绿地是难以实现的。

总之，在购买期房时，看期房的模型是很重要的，要从中看出未来小区是什么样子，是否值这个价；并且在购房合同或补充协议中，千万要把所看中的又担心不能兑现的配套功能等写上，还可注明交房时配套设施的位置布局，并且约定同时交付使用。

看楼书

在售楼现场，售楼小姐会把楼盘的宣传册发到购房者手中，这种宣传册又称为“楼书”。

楼书一般包括以下几方面内容：

（1）外观图、小区整体布局图；

（2）地理位置图；

（3）楼宇简介；

（4）房屋平面图；

（5）房屋主体结构；

（6）出售价格及附加条件（如代办按揭）；

（7）配套设施；

（8）物业管理。

购房者可以通过楼书有针对性地对房屋进行筛选。

第一步，通过看外观图、小区整体布局图，购房者可以初步判断楼宇是单体建筑还是成片小区，是高档楼盘、中档楼盘还是低档楼盘，用途是居住、办公还是商住两用。

第二步，通过看地理位置图，购房者可以了解楼宇的具体位置，同时也估计房屋的大概价格。但购房者也要注意地理位置图是否是按照比例绘制的，若不按比例，将会对地点的选择形成误导。

第三步，通过看房屋平面图，选择设计合理、适合购房者居住或办公的面积、房型。同时，一定要设法搞清楚房屋的实用率是多少。

第四步，通过以上三个步骤的筛选后，购房者划定的范围已基本确定。其他方面的内容可作为参考，然后再考虑小区的配套。

第五步，购房者千万不要被花花绿绿的楼书所蒙蔽，应详细询问小区的绿化率是多少，另外，还要向售楼人员了解社区的车位有多少个，选居所应尽量离集中式停车场远一点。

看样板房

样板房往往是房地产商为了吸引买房者，不惜重金，精心打造出来的，其效果绝非一般性装修所能达到的。购房者千万要注意——别让样板房晃了眼。

经过苦苦的等待、期盼，好不容易可以入住，拿到了钥匙，可进得门来不禁大失所望——与自己想像中的房子差得太远了，哪里有当初令自己激动不已的样板房的影子？于是失望、恼火、愤怒……想找房地产商理论——可房子的质量没什么大问题；想告他货不对板——可样板房早已拆了，拿什么做证据？

这是不少买房人的痛苦经历。那么准备购房的朋友们怎样才能避免这种遭遇？你首先要看清样板房的实质。

样板房往往是其制造者不惜重金营造出的。样板房的装修费用一般可达到房屋自身价值的20%～50%，注重最新材料的使用。此外，其配套家具是参照房间的装修风格、户型特点、室内色泽而配置的，都由家具厂“量身定做”的，保证了样板房整体的视觉效果，充分体现出家居的韵味和高雅的情调。制造者再巧妙利用光学、物理学、透视学多种科学原理营造出极佳的视觉效果。比如有的样板房在装修中采用强光以及周围壁板的反光效果、天花板的穹宇效果以增大房屋的空间感受。走进如此精美的样板房，往往令人耳目一新，直观效果极佳。但以上装修效果是一般性装修难以达到的，盲目地或者太片面地倚重样板房给你带来的良好的第一印象，最后往往会大失所望。

另外，一般情况下，出于完善装修效果的考虑，样板房不会设置水、煤气、暖气等管道线路，样板房的居室，尤其是厨房、卫生间就显得十分敞亮。样板房里不用做上、下水的考虑，因此，房间里也不会出现粗大的下水管和暖气管线。空调也是摆设，用不着穿墙破洞。而走进现房时，那些铸铁管往往会无情地纵横在我们眼前。所以购房者要站在现房而不是样板房的角度上考虑房子装修后的效果。