国际环境与发展研究

国际环境与发展研究　院卡米拉·托尔明^①

今天，土地和财产的权利保障对促进投资，尤其是对农业领域的投资，对自然资源的管理都具有特别重要的意义。本章描述的是已经用于将土地权利合法化并建立新的（土地等的）使用和占有体制的不同方法。文中赞成一种阶段性的、与整个非洲大陆多样化的社会、经济和政治的环境相适应的方法，这种方法特别重视制度设计问题和保障土地权利要求的程序，以确保不同群体可以实际地行使他们的权利。

非洲委员会已经认识到，需要对一个更有利的鼓励投资的环境的，而以赫尔南多·德·索托的工作为基础的，最近成立的穷人法律授权高级委员会则正计划为对整个非洲大陆数百万的城市居民、农民、小企业家所拥有的财产授予所有权凭证的行动提供一个框架。授权计划已经在非洲许多国家进行了并非很成功的尝试，因而，从过去的成功和失败中分析和学习，这是一个很有用的起点。

曾几何时，土地似乎是非洲的一种取之不尽、用之不竭的资产，而现在，人口增长和市场开发使争夺土地资源的竞争日益激烈，靠近城镇和都市、位于生产区域和高价值区域的土地资源尤其如此。由于次撒哈拉非洲地区无正式文件的土地的这种较高比例，源于一种土地大攫取的、剥夺多数穷人的风险是比较高的。

传统的土地管理制度的压力很大，而正式的土地制度的覆盖面通常相当有限。结果是，对于许多普通非洲人而言，不论其身居城市还是乡村地区，土地的占有、使用和保护是没有保障的。历史经验表明，在口头权利向正式权利、书面权利的演进过程中，特定的利益集团注定是要失败的（Clanchy，1979）。

背景:日益加剧的压力和竞争之下的土地

除了历史的和精神的意义之外，土地在非洲绝大多数国家的社会、政治和经济生活中处于核心位置，而这些国家严重地依赖于农业和自然资源，以获得GDP、国民食品需求、就业和出口收入中的一个重要份额（非洲委员会，2005年），这种状况在可以预见的未来可能不会得到改观。

家庭农场对非洲绝大多数国家的经济一直是至关重要的，其自身已经证明了在条件适当时所具有的生产性和对新的市场和机遇的迅速适应性。现在，如何最佳地保障土地权利，以使以小佃农为主的农业部门更有效地融入全球竞争之中，这就是问题所在。

当其他主体不需要土地时，各国政府在承认传统的使用权利的前提下，都维护自己对土地的所有权。这就允许政府出于诸如道路或工业区建设之类公共的或其他的目的，以最小的对未收割的庄稼或建筑物的价值所给予的补偿，强制性地占有土地。由于不存在关于土地损失自身的规定，补偿常常是不充分、不及时的。例如，最近有关加纳政府征用土地未支付补偿费用的评估金额，总计就达数十亿塞地。政府手中持有的大量土地构成了送给政治联盟和外国投资者的礼物中的一种有价资产。

不论非洲的城市拓居地的发展的大小，都对城市附近土地的价值有着重要影响，对生活和工作于此类土地上的人们带来了不安全感。尚未得到政府承认的、由合法占用无主土地而有可能获得该土地所有权的人们所形成的社区，无任何获得基本服务的权利。当拥有更强大力量的利益集团寻求获得其土地时，这些人对已经为他们提供了多年庇护的土地和房屋所拥有的权利经常被搁置一旁。

妇女很少拥有完全的土地权利，而且必须通过男性亲属，以第二权利要求人的身份参与协商活动。妇女在配偶去世了以后通常不能继承与婚姻有关的房产，这是在艾滋病导致的高死亡率的条件下不断受到关注的一个问题。妇女的权利在宪法中通常是明确地得到肯定的，但习俗经常在现实中赢得最后的胜利。

土地价值正在迅速上升的城市附近区域的农民所面临的是由农业用地向建筑业用地转变所导致的移置。不论是否获得了规划许可，土地投机活动相当猖獗。

在非洲，合法占用无主土地而有可能获得该土地所有权的人们所形成的社区，其面对剥夺极其脆弱，因而70%的城市人口都居住在贫民区。例如，2000年7月，在尼日利亚的哈克特港有将近100万人被逐出。最近，出自津巴布韦首都哈拉雷附近的非官方拓居地的大规模人口被逐出，已经导致20多万人丧失了家园。这些逐出行动的后果很严重:受到摧毁的财产、遗失的资产、破裂了的社会关系和消失了的基本服务使用权（du Plessi，2005）。

从布基纳法索和马里迁移出来、劳作于科特迪瓦的可可产区的农民，他们面临着特殊的挑战:在过去40年里，佃农耕种契约一直对象牙海岸的可可和咖啡产量的巨大增长有着至关重要的作用，然而由于土地越来越少，此类协议正不断地受到质疑。

牧民必须使牲畜追随水和牧草循环中的季节性变化，其历史上就依靠收割后遗留在地里的残株、水和牧地资源的二手使用权利，但由于牲畜放牧地的翻耕和公共牧场的关闭，他们发现自己的生存之道受阻了。

非洲的土地权利:多样化的起源和多重的系统

对非洲土地所拥有的权利滋生有许多不同的起源，诸如最早移居、征服、政府分配、长期占有或市场交易。在有些情况下，这些权利是可以转移给继承人或进行市场交易的，而在其他情况下则必须获得来自第一权利拥有者的允诺。

最早移居

非洲许多农村地区的土地权利源于最早的移居者，他们对土地进行清理，将其从未开垦的丛林地变成了田地。一般的，这些权利通过男性或女性的家族而被继承下来，所以现在的占有者可以说:“这块土地属于我和我的家族，因为我的曾祖父曾在此居住并从事农业生产活动。”

征服

在前殖民地时期，豪萨人、莫西人和阿散堤人的大西非帝国确立了对广大土地区域的控制。梅内力克国王在19世纪对埃塞俄比亚南部的征服和殖民，致使大面积的土地被封建政权所控制，并被分给了效忠的将军。类似的，殖民者的征服使英国获得了对供白种人农民移居的东非和南非的土地所有权。但是，每当政治环境发生变化时，建立在征服基础上的土地权利就会受到争夺。

地方政府或中央政府的分配

政府将大面积土地的权利授予了以一个城市计划方案的构成部分进行分布的住宅群、灌溉工程，并将土地授予投资者——冒着巨大的舞弊风险的分配。

长期占有与使用

对土地进行的成就投资可以创造一种权利要求的基础。与“耕者之土地”的政策^②相关的此类权利可能与其他权利，尤其是那种建立在最早移居基础上的权利相矛盾。在主张其最早移居权利的那些人们与要求获得其通过长期租借占用而拥有的权利那些人们之间，紧张状态不时出现，这种问题主要发生在存在大量由外地迁移来的农民的地区，如布基纳法索、加纳和科特迪瓦的经济作物种植地区。加纳的阿散蒂人说“长期占有绝不能产生所有权”，而马里的班巴拉人则说“一根原木可以长时间地待在水里，但它绝不会变成一条鳄鱼”。^③

市场交易

一些观察者声称，土地在传统的非洲体制中是不能买卖的。但是，在非洲大陆的绝大多数地方，土地交易的一些形式已经有了较长的历史，纵使这些交易形式可能不涉及现金支付（Lavigne Delvile等人，2004）。在贝宁南部发现了一个范围较广的、各式各样的土地使用权契约，从所有权的出售、土地抵押、出租和佃农耕种协议，到为季节的耕种临时性权利让渡。^④类似的，在萨赫勒地区的马里，富拉尼人的牲畜所有者通过协商，以水和牧草的使用权换取夜间将其牲畜留在农民的田地里、为田地施肥的权利（Toulmin，1992）。但是，许多契约正日益受到质疑，其原因在于土地价值迅速变化，随着最早签订契约的那些人去世后新生代人们的态度变化，以及改变了不同群体之间的力量平衡的政治变迁等。

非洲的土地权利经常涉及一系列重叠的权利要求，这些要求取决于惯例性使用、季节和协商。以下例子说明了这种复杂性:在马里，一块黍地的耕作权利可能为一个家庭所拥有，而来自与这个家庭有关的范围更大的家族的妇女，则拥有捡拾收割者落在这块地里的谷物的权利，而这个家庭的邻居则有在留有残梗的这块地里放牧其牲畜的权利。在这块地里打井的权利被与这个家庭有较远的血亲所拥有，而在这块地上种植会对其构成遮蔽的罗望子果树的权利，则给了经常修剪这些果树的那些人。在出租给佃农的这样一块土地上，给予佃农的通常是耕种和收获庄稼的权利，而没有在地里打井、植树或进行其他投资活动的权利。^⑤佃农通常不可以将租来的土地传给其继承人。

不可靠的土地权利根源于很多原因，并以多样的方式影响着不同的人们和地区。迅速的变化步伐正给此前稳定的财产权利体制带来新的风险，因为处于变化中的价值观导致了由不同的组成部分所要求的权利内容的变化，不论该组成部分是家族的头领、传统的头面人物，还是地方政府。在非洲大陆的许多地方，这种不确定性部分地来自于书面文件，或关于行使这些权利的规定。在整个西非地区，仅有2%～3%的土地——大多局限于几个主要城市和诸如灌溉计划之类所涉及的开发区——为书面授权所拥有。例如，据估计，布隆迪不足1%的土地是经过登记的。东非和南非存在更高比例对由大型的商业化农民所长期占用的土地进行的登记。但是，正如已经为津巴布韦近几年的经历所证明了的，对于土地占有和使用的安全性而言，书面授权的存在也不是一种充分的条件。

土地管理

整个非洲大陆的诸国政府正在修订其关于土地占有与使用的立法，改革其权利管理制度，并试行一些对个人和集体所拥有的土地和自然资源的权利进行登记的方法。在诸如卢旺达和莫桑比克等试图重建国内战争后的各竞争团体间的和平关系的国家，这种新的政策措施具有特别重要的意义。随着最近世界银行关于土地的政策研究报告的发表和2004年欧盟土地占有与使用工作小组的指南意见的出版，捐助团体也已经将土地问题置于其工作日程的更高位置。

管理土地权利和解决土地冲突的结构选择，将为不同群体带来不同的结果。一些人会输，而另一些人则会赢。正如非洲委员会的报告所公正地评述的，非洲的私人部门主要由家庭农场和中小企业构成。因此，如果要促进投资和增长，土地管理的设计就必须认真考虑这些小佃农、商人和企业家的需要。

有很多对土地权利进行登记的方法，从短期占有证书，到更加正式的登记和授予程序。通过这些方法，权利就可以在个人、家庭的层面或是诸如村庄或宗族的集体层面得到保障。

正如我们随后将要详细讨论的，在对权利要求进行核查和确认的过程进行管理或促进这一过程顺利进行方面，不论是集中地进行，还是将这些功能移交给地方机构，中央政府都发挥着一种基础性的作用。在既定的背景条件下，人们强烈要求开发适合当地的首创精神和行动，而不是制订蓝图性的解决办法。

在土地占有与使用的实践正在迅速发展的地方，书面记录正不断地被视为管理各种关系的一种基础工具，甚至是生活在乡村的人们都有此意识。面对缺乏法律保障的风险，小农场主尽力收集各种文件，有时却不知道这些文件有什么用途，他们经常希望在需要的时候会拥有所需要的那一份文件（Lavigne Delville，2004）。

在南非，农村发展联合会（AFRA）已经与克瓦祖鲁纳塔尔的社团联手，对家庭土地权利合法的、有能力支付的、可利用的记录进行开发，既强化公共体制，又给予家庭更多对其财产的保障。^⑥书面证据的缺失，使个体难以维护其土地权利，并导致了大量的登记要求。

多重的结构

土地权力取决于对其进行确认的不同的权力系统。这些权力系统包括社区委员会、父系统制集团、地方政府、传统的领导体制、灌溉权力、城市委员会或土地机构。每个系统行使不同的权力形式，而这些权力形式可能依赖于体力、法律裁决、精神价值和道德权威的一种联合。但是，这种结构的多重性导致了关于谁的权力有价值、谁将会在可能发生的竞争中获得支持，以及哪些决策结构最重要等问题的矛盾和不安全感。结果出现了人们所谓的“制度购物”，据此，寻求一种判决的人们将尝试不同的选择，以确定哪一种制度更可能做出有利于自己的裁决（Lund，2003；Benda-Beckman，1991）。日益加剧的土地竞争以及地方政府新体制的建立，导致了巨大的不确定性、频繁的谈判和机会主义。

权利如何得到保障

可靠的财产权利需要地方和国家两种确认形式的联合。在地方，如果邻居和附近的其他人根据他们的知识和价值评估，将一个特定的权利要求视为合法的，那么权利就是可靠的。但是，这种权利并不具有法律效力，除非其还通过第二种形式的确认，也就是国家的确认。现实中，如果土地未处于特定的压力之下，而地方系统的运行相当合理，国家的确认可能就不太要紧。但是，在土地价值上涨而又存在巨大的外部利益的地方，就需要明确当地的土地权利状况。在布基纳法索的例子中，政府所提出的唯一所有权的权利主张，将农村人口庞大的多数置于一种事实上属于非法的境地（Mathieu等人，2003）。但是，政府在实践中认识到，必须倚重传统的领导者进行日常的土地权利管理。与此同时，地方政府官员正不断地卷入土地纠纷中，并被要求给予裁决。就代表性而言，这些纠纷使外来的农民与传统的权利把持者之间形成了直接的对立。在有的例子中，政府决策对传统的领导者给予了支持，但在另一些例子中，则有利于外来者。

因此，在布基纳法索西部长期固定用于种植棉花的土地上，土地出售现在被取决于诸多条件的三种不同文件所支持:

·为当地的卖主和买主之间所签署的证据（或次要契约）所支持的“出售”，但这种证据没有当地政府官员的正式印章；就其代表性而言，这些文件提及双方的姓名、土地的面积和位置、所给予的权利、交易所涉及的总额、证人的身份、双方和证人的签名以及日期。

·是经政府登记的契约所支持，并拥有当地政府颁发的证书的“出售”。

·土地让渡证书是由proces vebale de palabre所支持，其中涉及交易双方在政府官员出席情况下所进行的一种商讨的书面记录；这种更加正式的出售契约是城市的精英人物所寻求的，这些人想要对其获得的土地拥有所有权（Mathieu等人，2003）。

政府的作用

诸国政府一直不愿意将完整的财产权利转移到其国民的手中，因为政府手中所掌控的大量土地构成了送给政治联盟和外国投资者的礼物中的一种有价资产。

在坦桑尼亚，总统拥有“以国民名义”托管的土地的所有权。农村和城市的居民拥有长期使用权，这种使用权可以登记和授予，并可以进行交易。在塞内加尔、马里和布基纳法索，政府维护其对绝大多数土地的所有权，并将其他权利赋予土地的传统占有者，只要该土地不需要被用于其他目的。尼日利亚1978年的《土地使用法》也确定了国家对土地的控制权，以获得诸如道路和新的城市开发之类的公共项目所需要的土地。该法案所陈述的目标之一也在于阻止土地投机，其要求所有土地的买卖都需经政府首脑签署。类似的，埃塞俄比亚政府维护其对所有土地的最终所有权，而长期使用权则归国民所拥有。这些使用权可以交易，比如一个拥有土地但既无家庭劳动力又无耕牛的寡妇，她就可以将其土地租给邻居，由该邻居在特定年限内耕种。

相对应的是，加纳有80%的土地掌握在私人手里，其形式主要通过惯常首领托管，而这些首领承担着为其人民利益而管理这些土地的责任，余下的土地则归国家所有（Kasanga和Kotey，2001）。然而，就土地的实际使用问题，在惯常首领与政府之间仍有着一种长期存在的斗争，这种斗争涉及了通常与土地财产相关的保护和从佃户那里获得的收入等内容。自殖民时期以来，权力就一直在政府与惯常首领之间往复移动。在1957年独立以后，恩克鲁玛政府凭借其权利而获得了一定数量的土地，通过政府对这些土地的掌控，使其成为迫使不服从的惯常首领与政府保持一致并为城市和港口的开发提供土地的一种手段。与此对应的是，政府认识到了惯常首领的力量，并更加倾向于向他们提供土地方面的利益，因为他们在选举时的支持是至关重要的。

在南非，私人财产权利的保护记载于宪法之中。然而，土地所有权依旧是一个政治热点问题，其原因在于继承自前白人政权的相当不平等的土地所有权形式。85%以上的农地仍旧掌控于白人商业农场主的手中（Ng’ong’ola，2004）。现在，借助于各种手段将所有权逐渐转移的过程正在进行中，其目标是在2014年之前将30%的农地交给黑人农场主。^⑦这一过程的进展不像人们所期待的那样迅速，而焦虑的目光常常投向了与津巴布韦毗邻的边境地区。诸如制糖业之类的农业贸易部门已经启动了诸多的计划，在2014年之前要从白人农场主手中将30%的甘蔗地调转为规模更小的、黑人所拥有的财产。^⑧

诸国政府在土地权利的调整和管理中都要发挥一种公正的作用，原因在于这种财产对于经济、生活、就业和国家稳定性来说很重要。而行政干预的力度和形式必须与那些拥有或寻找土地的人们所承担的成本保持平衡。此外，需要认真思考这种行政干预及其程序的设计，以将腐败的风险最小化，并确保支出与所获得的社会利益相称。

创造一种有利的投资环境

确保投资者有一个有利的环境，这对创造更高、可持续的发展水平至关重要（World Bank，2005a）。与促进当地企业发展或阻止资本流出相比，非洲诸国政府通常更乐于通过采取诸如优惠的税收制度之类的措施，吸引外国直接投资（FDI）。人们将FDI视作新技术、培训机会、进入市场的权利和竞争优势的载体。然而，非洲的90%以上的收入来自小规模的国内企业。

最近的一项调查显示，57%的埃塞俄比亚的公司与25%的肯尼亚和坦桑尼亚的公司，都抱怨土地使用问题是它们的主要障碍（World Bank，2005b）。大大小小的投资者都需要其对所投资的土地和财产的权利得到保证，这种权利并非必须是完整的所有权，但租赁权、收益权是必须的。虽然许多非洲国家的法律不允许外国人的土地所有权，但外国投资者常常获得了长达99年的土地租用期。

许多因素有助于有利的投资环境的形成，其中包括进入市场的权利、价格预期、不确定性和政治风险的排除，以及技术、竞争和市场规模的改变。对于一些投资者而言，投资的限制因素可能表现在利用合理期限的资本方面的无力，对另一些而言则是契约的不确定性。对政府官僚主义的非效率、信贷利用的困难性、腐败和政策的不稳定性给予揭露的投资调查（World Economic Forum，2004）表明，制度因素常常与经济因素同等重要。

在过去的10年期间，许多非洲国家对其投资法规进行了重新审查，以识别国内和国外的投资者所面临的障碍。几个国家已经建立了投资促进机构，通过提供诸如在公司登记、关税证明和与主要官员的联系方面给予协助之类的服务，吸引外国直接投资（Wells，1999）。通过对法律的、制度的和政治的制约因素的比较分析，投资调查还对不同国家的投资环境进行了识别和位次排列。外国投资咨询服务列举了21种不同的调查，这些调查以一系列与外来投资者相关的标准为依据对诸多国家进行了评估。

表5-1中归纳了次撒哈拉非洲地区的财产登记所需的时间和费用，与世界上其他地区相比较，该地区在与保证企业的土地使用权相关的费用和不确定性方面存在较大的差距。

尽管一些非洲国家所存在的障碍是巨大的，但正如表5-2所示，在诸如博茨瓦纳、肯尼亚、南非和乌干达等其他一些国家，则有着更短小、更廉价和更有效的程序。

人们坚持认为，一个良好的投资环境同样为富人和穷人带来利益，但其对构成地方经济活动主要部分的小规模的生产者和企业家将会特别有价值（Commission for Africa，2005）。但是，从代表性的角度讲，小企业家将拥有更少可以保障其权利的制度和程序的利用权力。为当地投资者所提供的支持，最终也将鼓舞外来投资，因为FDI将更有可能被吸引到一个发现了关于存在强劲的国内活动的很好证据的部门。

表5-1　财产登记所需的时间与费用

资料来源:World Bank，2005b.

表5-2　财产转移所需的时间与成本:主要非洲国家

资料来源:World Bank，2005b.

实践中的权利保障

由于权利要求取决于契约条款、个体能够动用的资金，以及个体求助于国家支持的制度以维护其要求的行动，有许多保障土地和财产权利的方法。

官僚主义问题

正如表5-2中所显示的，次撒哈拉非洲地区的许多国家存在着冗长、耗时且很难应付的官僚政治程序，这种程序也鼓励了腐败的滋生（de Soto，2000；World Bank，2005b）。以加纳为例，要登记购买一块土地，就涉及对五个政府机构的多次拜访，以获得所需要的文件，证实已经进行了调查，财产已经过评估，财产转移的纳税已经缴付，争议性的权利要求的存在或不存在已经确定。对于许多人而言，这一过程是如此的漫长和昂贵，以至很难有效地达到。即使是那些与政府和司法部门关系密切的人们都抱怨，这一过程从开始到结束需要18个月以上。许多人在这一过程结束之前就放弃了。因为许多土地登记机构是不完善的，少数地区的负责人已经建立了自己的机构，以期在自己的区域内创造一种正常的工作状态。现在，这样一种地方性的方法为加纳目前的土地管理计划（LAP）提供了基础，该计划的目标也是要将诸多不同的土地部门机构统一合并于一个单一的政府部门，并在地区政府一级建立一个一站式的服务处。

认识到长期的延迟使投资者失去信心的问题后，莫桑比克政府已经为地方社区与寻求土地使用权利的外来投资者之间的协议建立了一个更短的新程序。时间周期现在被削减到了90天，与此同时，旨在为FDI简化土地利用手续的新规，则引发了人们对如此短的周期没有虑及先于土地权利转移之前与当地人的充分协商这一问题的关心，以及业已得到证明的恐惧，即政府官员将与当地的精英任务达成协议，而不考虑当地人民的利益。

许多人认为，明确个人的完整所有权代表了最好的焦点，但事实上，诸如占有和使用之类更少的权利形式都是可能存在的，并可以提供足够的可靠性（Quan和Toulmin，2004）权利可以由个人、配偶双方共同作为一个整体家庭进行登记，或是在诸如林地、牧场和湿地之类的共有财产资源的情况下，由一个社区进行登记。在后一种情况下，管理责任可以完全赋予社区，或是社区与政府分担。管理和规则的制定则由一个代表不同利益的团体来履行。

经验所得

来自世界其他地区的证据表明，土地所有权的明确对投资和生产力可以产生一种重要的作用。例如，费德尔所提供的来自泰国、印度尼西亚和巴西的数据表明，土地价值在所有权明确之后上升了30%～80%。投资水平在巴西、泰国和洪都拉斯则出现了40%～115%的提高，与此同时，巴西和泰国的信贷利用额度扩大了200%～350%（Feder，2002）。德·索托关于秘鲁利马的研究工作也表明，明确穷人拥有的土地和房产的所有权，具有作为保障其权利和支持后续经济增长与发展的一种手段的价值。^⑨德·索托的主张现在已经促成了关于穷人的法律授权的政府间委员会的建立，该委员会将在2005年9月开始工作（Norwegian Ministry of Foreign Affairs，2005）。

赞成对土地所有权进行登记的观点已经提出多年了。这些观点通常有以下优点:

·通过提高土地占有与使用的可靠性，为对土地的长期管理和生产力进行投资提供激励，促进更有效地使用土地。

·减少交易成本并使土地市场的产生成为可能，这就使土地可以从欠缺活力的农场主手中向更具活力的农场主转移，并使其合并成更大的土地资产。

·为农民提供可以作为向银行提交的担保物的土地所有权，从而改善农民利用信贷的条件，并使他们可以投资于土地的改良。

·为政府提供有关土地的所有者及其拥有的土地面积的信息，也就是财产税体制的基础。

但是，来自对非洲的研究证据表明，许多被假定为源于对土地所有权给予明确的利益并不是自动调节的。在有些条件下，这种权力甚至会导致消极的结果。土地所有权似乎在这样的条件下最有意义，即传统的体制已经绝迹，重新安置地区的不同团体之间存在严重的紧张状态——当地的纠纷管理机构所不能解决的，以及为获得诸如价值较高的城市或城市周边区域的土地而展开的竞争较为激烈（IIED，1999）。

土地登记制度常常被人们认为是一种解决纠纷的手段，但集中性的登记体制的导入实际上可能使纠纷加剧。例如，精英团体因此而可以提出对在传统法律体制下并不属于他们的土地的权利要求，而这只会使当地的人们发现，他们曾经认为属于自己的土地已经被别人登记了。登记所需的金钱、时间和交通等的较高成本，使小佃农显得尤其容易受到伤害。登记制度还将第二土地权利的所有者——妇女和牧人——置于不利的位置，因为这些权利通常并不出现于登记证中，并更容易不被承认。单独的登记制度可能不足以改善农民利用信贷的状况，因为农村地区较高的交易成本和其他成本妨碍了信贷的供应，而一种不可预见的、处于波动中的环境使农民具有强烈的规避风险意识，不愿意申请贷款。最后，在对土地进行登记的业务比较昂贵、对土地所有权的转移趋向于不做记录的地方，其结果就是登记证很快就过期了，这限制了这种制度潜在的积极效果（Shipton，1988；Atwood，1990；Migot-Adholla等人，1994；Lund，1998；Firmin-Seller和Sellers，1999；Platteau，2000）。

土地占有与使用的安全性主要取决于权利拥有者对风险的理解。在农民认为他们的传统法律制度之下的权利得到了充分保障的地方，土地登记制度可能不会导致更大的投资，而研究表明，存在很多更简单的保障农民的安全性的手段。例如，依据1974年的土地法令进行土地登记的喀麦隆，已经进行登记的非城市土地就相当少。一些农民首创了土地登记程序并在土地边界划分阶段就将其放弃了。虽然边界划分本身并没有任何法律效力，但乡村社区却认为其增加了土地占有与使用的安全性，因为其他村民不可能与得到官方承认的土地权利相对抗（Firmin-Sellers和Sellers，1999）。

作为有关揭露明确土地所有权存在的缺陷的最新研究的结果，诸如世界银行之类曾经是一个率直的倡导者的机构，现在都更加谨慎，并认识到，权利的明确可能并不总是恰当的（Deininger，2003）。

加纳

1986年的《土地权利登记法》为符合习惯法和普通法规定的土地的全部利益给予了登记。该法律也规定，惯常的土地托管人^⑩或家庭所拥有的土地应该以团体的名义进行登记。但是，明确土地所有权的行动只在阿克拉、泰马的城市中心区域和库马西的部分地区得以启动，而到2000年为止，所完成的登记不足提出申请数的一半。自其导入以来的将近20年以后，这项法律的作用已经可以忽略不计了。失败原因归结为设计和实施的缺陷，诸如不充分的资金和人力资源、未经协调的过程、争议仍比较严重时所给予的个人权益登记，以及由于未对将这些过程公开化的问题给予充分注意，而在不了解其他权利要求者的情况下进行的登记，等等。结果在2000年有30000件存在争议的土地所有权案件被诉诸法庭（Ksanga和Kotey，2001）。

贝宁、科特迪瓦与尼日尔

早就存在几个旨在对土地权利进行登记的计划，诸如贝宁和科特迪瓦的农村土地计划（丰族人农村计划，Plan Foncier Rural，PFR），以及尼日尔的土地委员会所实施的明确土地权利的计划。这些例子表明，在这样一种计划所覆盖的地区，来自农村居民的对将土地权利进行登记的较高需求水平。但是，颁发土地权利证书的过程通常是相当缓慢的。存在的其他问题则包括为权利登记所引起的业已增强的不可靠性、对复杂而重叠的权利进行登记的困难性，以及工作人员所承受的为实现工作目标而牺牲工作准确性的压力。

建立和维护一种与时俱进的登记制度所需的支出也是庞大的。来自尼日尔的评估表明，每年用于维持土地委员会运营所需的费用约为4000万CFA法郎（相当于74000美元），而每块登记过的土地要花费大约1000CFA法郎（相当于1.85美元）。一些人认为，如果可以换得稳固的权利并可以避免与邻里和家族的冲突，这些费用的支出就是相当值得的（Yacouba，1999）。对于科特迪瓦的PFP而言，每公顷土地的费用平均达到了4700CFA法郎，草原地区的费用额更低，而森林地区的费用额则更高，因为前一种地区的土地所有者所拥有的土地面积更大，调查工作更容易进行（Okoin，1999）。登记过程中所需要的资金可以通过对土地所有者收费的办法而获得，但却存在阻碍更贫困的农民对其拥有的土地进行登记的危险。作为选择，这些国家必须从西方捐助者那里获得资金支持。这种依赖可能会致使受助国接受一个适合捐助国而不一定适应其需要的项目，但是国际银行的贷款是必须返还的，而捐助则不是。例如，尼日尔用于建立11个试验性的土地委员会的资金中，90%以上都依赖于国外的捐助者，并需要更进一步的支持，以使这种机构覆盖全国范围。官方登记也需要保持和更新，不然就会很快地失去其作为一种记录所具有的价值。因而，不仅需要获得此类登记系统得以建立的资金，而且还需要获得维持这种系统所需的资金。

尼日尔最近启动的一项以土地委员会系统为基础的行动，指明了一条可能的前进道路，并证明了分散的、以社区为基础的土地权利协商系统的前景。在NGO的支持下，米里亚地区已经建立了74个乡村土地委员会（Commissions Foncieres de Base，COFOB），该委员会有权处理在更高层次不能够得到满足的对土地权利登记的庞大需求——因为对土地权利进行测量、绘制和确定的能力的不足。每个乡村都建立了一个拥有5名成员（其中包括一名妇女）的委员会，负责受理登记要求并将其公开，在随后不存在争议的情况下，将此权利要求记入乡村的土地登记册。这一过程比较简单、廉价，便于所有的人利用。社区层次的登记保证了权利要求在得到正式登记之前的合法性。为了确保他们能够处理所涉及的各种工作，并对包括诸如租赁、抵押和赠送之类的其他土地交易在内的登记册进行更新，乡村委员会的成员都接受了培训（Lund，2000）。

埃塞俄比亚

这里正在推行几种登记方法。在泰格雷，土地登记工作是在由一个或几个乡村构成的名为塔比亚的最低政府层次上进行的（Haile和Kassa，2004）。对于每一个家庭而言，家庭所拥有的几块耕地都是用当地语言登记在塔比亚办公室保存的、预先印制好页面格式的一个登记册中。每一页记录着一块土地，包括土地面积、土地类型和土地所有者以及与相邻土地的所有者姓名。然后，进行证书的准备并将其发给土地所有者。这种土地权利证书鼓励了在土壤保护、树木种植和提高土地肥力等方面的投资。

在阿姆哈拉地区，政府正在推行两种登记方

法:第一种是传统的方法，是由接受过培训的农民承担土地测量和登记文件制作的工作。在对土地进行测量并确定各块土地之间的边界之后，相关信息就被记入一个正式表格，其中附有拥有这块土地的农民及其妻子的签名和照片。借助这种简单而廉价的体系，预计到2006年，106个地区的土地的50%都将得到登记。第二种方法已经将一种先进的、由捐助者提供资金的地籍测量用做了土地登记和证明的基础。尽管这种方法过于昂贵而难以扩大到区域层次，但对土地价值更高的城市和城市周边地区的土地登记系统的设计而言，其可能是一种有用的模式。

保存共有土地

虽然明确土地所有权的计划集中于农业用地方面，但是，对于包括生产了非洲大部分的肉食和牛奶的草原流动牧民在内的许多群体而言，诸如牧场、林地、池塘、渔场之类的共有财产资源是至关重要的。这些资源正承受着不断增大的压力，而且存在着一种将其私有化和围圈的趋势。但是，法律制度常常未能保护集体的权利。在许多情况下，使用规则的损坏或缺失已经导致了一种任何人都可以自由使用的状态，这种状态则带来了难以持续的资源使用程度和环境的退化。作为法律制度的替代，专门的议事程序提供了某种程度的保护作用，但其欠缺更广泛范围的有效性。

对必须在国家边界和次区域边界上自由移动的牧人而言，流动性是关键要素。我们听到了对草原牧人的“现代化”和“定居”的要求，但放弃他们的生活习惯将对在艰苦的环境中保留了上千年的可持续的生活方式产生危害。作为出路，应该寻找减少牧人、相邻的种植农作物的农民以及其他土地使用者之间的冲突风险的方法。这可能涉及牲畜沿商定小路的通行、饮用水的使用和对农作物损害进行赔偿等权利，正如马里和几内亚的《草原法》之类的新立法中所概括的内容一样（Toure，2004）。

对共有财产管理的前途看好的例子包括西非萨赫勒用于资源管理的地方性协议“环境条例”、埃塞俄比亚的山坡围栏和莫桑比克的社区土地登记（Vogt和Vogt，2000；Banzhaf等人，2000；Toulmin等人，2004；Gesellschaft fur Technische Zusammenarbeit，2000）。在当地人获得对其所依赖的共有资源所拥有的可靠的合法权利保证，并能得到以一种公平而可持续的方式管理这些资源的技术支持时，共有土地的管理就卓有成效。

土地和财产的权利保障的选择

在既定的法院判决和维持一种土地登记制度所需的费用难以接受的情况下，必须考虑保障权利的其他选择，在那些土地价值不高、明确土地权利和对土地进行登记的重要性不如着力强化承担管理土地权利和处理相关纠纷的当地机构的地方，尤其如此。政府最近趋向权力分散的变化，已经有助于使土地权利的管理工作更接近实际。当其基础建立在相关社区早已了解的土地占有与使用的体制之上时，保障地方土地权利的方法似乎有着最佳的效果。土地管理的费用和技术也必须与土地的价值保持一致，诸如全球定位系统、记录的计算机化和地理信息系统之类的新技术，都可以在某种程度上有所帮助。例如，一旦达成边界协议，就可以使用全球定位系统，更迅速而准确地绘制加纳惯例首领所拥有的大片森林土地的方位。但是，技术不能替代对有争议的权利要求进行裁决的地方性司法程序。对于进行正式登记之前的澄清权利和达成边界协议的工作而言，对当地邻里的了解是不可或缺的。

德·索托（2000）提出，现在正被几个非洲国家和捐助机构所采纳的明确土地权利的方法，正在引发人们的关注，即这种方法是从外部导入的，而不以丰富的现有经验积累为基础。德·索托将“穷人”视为一个无差别的群体，而未对穷人、年轻人与老人、男人与妇女、当地人与外来移民的多样化的权利和要求进行区别，其他人对此处理表示反对。财产权利的复杂性和重叠性的特征，连同赋予第二权利拥有者的个人财产权利所存在的较高风险，以及共有财产资源对许多农村居民具有至关重要性，这些都使寻找登记社区土地所有权的方法势在必行，而那些土地对社区的长期存在是不可或缺的。德·索托认为，明确土地权利是为穷人消除信贷利用难题的重要手段，尽管如此，实现这一目标的其他手段也应该加以考虑，诸如建立在小型财政计划方面的丰富经验基础上的手段等。

保障土地和财产权利的体制设计

表5-3　土地管理制度设计中的关键选择

资料来源:本文作者。

通过建立资源流动在其中发生的规则、标准和管理体制，制度成为经济发展的关键（North，1990；Ostrom，1990；Easterly，2004）。正如根植于其中并成长于其中的社会、政治和文化的环境一样，制度呈现出许多不同的形式，并且不能将其简单地从一种环境移植到另一种环境。设计必须考虑诸如价值较高或价值较低的地区、城市或农村的环境等差异，并应当使用一种阶段性方法，优先地区在其中得以最先强调，而正规化程度不高的系统逐渐地一体化于正规化部门之中（参见表5-3）。

在目前文档管理水平较低的情况下，非洲许多国家的土地和财产权利的有效登记将需要数十年的时间。作为一个长期目标，建立专门而统一的体制也许是有意义的。同时，建立与地方相适应并可以随时得到更新的程序，这可能是有利的。应该明确进行系统性登记的优先地区。在受到较少关注的地区，倚重正规化程度不高的程序——诸如鼓励使用可以为一个乡村或地区层次的官员所确认的简单契约——是最佳的选择。

结　论

非洲的土地问题引发了与在农村和城市的环境中都发生的经济和制度的迅速变化相关的重要挑战。这些挑战涉及了现存非正式过程的规范化、城市土地的安全性的提高，以及促使非洲农民采用现代方法并在世界市场中展开竞争。

在非洲正式的明确土地所有权计划令人失望的结果既定的情况下，保障土地和财产权利的更简单的、更具多样性的方法就是迫切需要的。人们所推荐的一些关键要素包括:强化用于权利管理和公正解决纠纷的地方制度；明确第二权利并保障佃农、妇女、移民和牧人的利用权利；使用重点置于优先地区的阶段性方法，诸如保存共有土地等；导入有着议定基本条款的书面契约；建立财产登记制度，以之作为财产税的基础并获得相应的服务收入。

城市地区需要创新性的体制，以强化权利并提供一种商定的而不是强制驱逐的办法，解决无主土地上的合法定居者的土地占有与使用权的问题。经过修订的计划程序将确保大规模的可购买的土地，并使家庭可以获得基本的服务，而不论土地占有与使用的状况如何。

在正规化的过程中，妇女尤其容易受到伤害，因为不断升高的H IV/AIDS发生率将她们暴露于一种更大的土地和房产被剥夺的风险之中。除了公正的政策和法律外，还需要包含于所有标准中促进男女平等的实际措施。必须通过确保土地委员会中的妇女代表名额，将新立法中与妇女权利、法律咨询相关的内容通知地方政府全体职员，并鼓励社区领导人重视妇女权利，使维护妇女权利的夸张的政治宣言得到有力的支持（International Food Policy Research Institute，2005）。

穷人法律授权高级委员会正关注于保障非洲穷人的土地权利和获得公正的机会。其所需要的是一种细致而切合实际的方法，这种方法利用了整个非洲大陆的专家们的丰富经验，并承认土地权利的多样性、重叠性的特征和集体财产的重要性。这种方法可以保障穷人的权利，也同样可以保障富人的权利，并可以为长期的生产力投资和竞争力改善创造一个更好的环境。

注　释

①作者要对许多同事的协作表示谢意，特别要感谢赫伯特·欧埃德拉奥格、塞恩德欧·尼安格、阿林多·奇伦多、本·库辛斯、米迪库·哈伊勒、摩萨·德基雷、菲力佩·拉维格内·德尔维勒、珍－佩雷·乔维、朱利安·全、戴维·布朗，以及谭素菲、罗伦佐·考图拉、塞德·赫西和纳泽尼恩·完治。

②用于指讲法语的系统中的“lamise en valeur”。

③Jirikuru bemen ji la-a te ke bama ye.

④详细内容参见Edja，2000年。

⑤这种重叠的权利在发达国家并不常见，在那里，同一荒野的不同使用权利可以赋予步行者、渔夫、蘑菇采集者，或是鸟、鹿的捕猎者。即使是完全的所有者都不可能对土地之下的水资源和矿产提出权利要求。

⑥霍恩比，2004年，在线网址:www.wits.ac.za/informalsettlements，2005年7月。

⑦南非农业与土地事务部（日期不详），在线网址:http://land.pwv.gov.za/redistribution/lrad.htm，2005年7月。

⑧因克佐土地公司，2005年，在线网址:http://www. inkezo.co.za，2005年7月。

⑨但是，新的研究认为，明确土地所有权、投资和信贷利用之间并不存在明确的联系，不论是在利马（Buckley和Kalarckal，2004；Calderon，2004），还是在泰国（Leonard和Ayutthaya，2003），情况都是如此。

⑩传统的土地托管人，也就是首领，在南部是就座于用于仪式的席位的人，在北方则是就座于一张用于仪式的兽皮之上的人。

财产界限的显示和记录。

参考文献

Atwood，D. A. 1990.“Land Registration in Africa:The Impact on Agricultural Production.”World Development 18（5）:659-71.

Banzhaf，M.，B.Drabo，and H.Grell.2000.“From Conflict to Consensus:Towards Joint Management of Natural Resources by Pastoralists and Agro-Pastoralists in the Zone of Kishi Beiga，Burkina Faso.”Securing the Commons No3.London:llED.

Benda-Beckmann，K.van.1991.“Forum Shopping and Shopping Forums:Dispute Settlement in a Minangkabau Village，West Sumatra.”Journal of Legal Pluralism19:117-59.

Buckley，R.and Kalarickal，J.2004.“Shelter Strategies forthe Urban Poor:Idiosyncratic and Successful，butHardly Mysterious.”World Bank Policy Research Working Paper3427. Washington，DC.

Calderon，J.2002.“The Formalisation of Property in Peru 2001-2002:the Case of Lima.”Habitat International28:289-300.

Clanchy，M.T.1979.From Memoryto Written Record，England1066-1307.Oxford:Blackwell.

Commission for Africa.2005.Our Common Interest:Report of the Commission for Africa.London:Commission for Africa.

Deininger，K.2003.Land Policies for Growth and Poverty Reduction.Oxford:World Bankand Oxford University Press.

Deininger，K.and L.Squire.1998.“New Ways of Looking at Old Issues:Inequality and Growth.”Journal of Development Economics57（2）:259-87.

Easterly，W.2004.Can Foreign Aid Make Countries More Competitive？World Economic Forum.The Global Competitiveness Report2004-2005.Hampshire:Palgrave Macmillan Forum，Geneva.

Edja，H.2000.Land Rights Under Pressure:Access to Resourcesin Southern Benin.IIED/GRET（Groupede Rechercheetd’Echanges Technologiques）.London and Paris.

European Union.2004.Land Policy Guidelines:Guidelines for Support to Land Policy Design and Land Policy Reform Processesin Developing Countries.Brussels.

Feder，G.2002.“The Intricacies of Land Markets.”Paper to the Conference of the International Federation of Surveyors. Washington.19-26April.

Firmin-Sellers，K.，and P.Sellers.1999.“Expected Failures and Unexpected Successes of Land Titlingin Africa.”World Development27（7）:1115-28.

Government of South Africa，Ministry for Agriculture and Land Affairs.nod ate.Land Redistribution for Agricultural Development:ASub-Program of the Land Redistribution Program.http://land.pwv.gov.za/redistribution/lrad.htm

Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit（GTZ）.2000. Codes Iocaux pour une gestion durable des ressources naturelles:Recueil des expériences de la Coopération technique allemande en Afrique francophone.Eschborn.

Haile，M.andG.Kassa.2004.“Formalising and Securing Land Rights:Diverse Approaches from Africa:the Casefrom Northern Ethiopia.”Paper presentedat the Land in Africa Conference.London.8-9November.

Horny，D.2004.“Securing Tenureat Ekuthuleni.”University of Witswatersrand or Kwa-Zulu Natal:Association for Rural Advancement.

Inkezo Land Company.2005.Onlineat:http://www.inkezo.co.za

International Food Policy Research Institute（IFPRI）. 2005.Women:Still the Key to Food and Nutrition Security. Washington.

International Institute for Environment and Development（IIED）.1999.Land Tenure and Resource Accessin West Africa:Issues and Opportunities for the Next Twenty Five Years.London.

Kasanga，K.and N.A.Kotey.2001.Land Management in Ghana:Buildingon Tradition and Modernity.London:IIED.

Land Equity.2005.“Computerisation of Land Records:Buildingon Karnataka’sExperience.”Finaldraft.Wellington，Australia.

Lavigne Delville，P.2004.“When Farmers Use‘Pieces of Paper’to Record TheirL and Transactions in Francophone Rural Africa:Insights in to the Dynamics of Institutional Innovation.”Benjaminsen，T.A.andC.Lund，eds.Securing Land Rights in Africa.London:Frank Cass.89-108.

Lavigne Delville，P.，C.Toulmin，J.P.Colin，andJ.P. Chauveau.2002.Negotiating Access to Land in West Africa:A Synthesis of Findings from Research on Derived Rights to Land. London:IlED.

Leonard，R.and K.Ayutthaya.2003.“Taking Land From the Poor，Giving to the Rich.”Watershed-People’s Forum on Eecology8（2）:14-25.

Lund，C.1998.Law，Power and Politicsin Niger-Land Struggles and the Rural Code.Hamburg:LIT Verlag.

Lund，C.2000.“Rapportd’évaluation des activités des commissions fonciéres de base（COFOB）du projet d’application de la législation fonciére et de la gestion durable des ressources naturelles.Mirriah Niger.”Consultant’sreport.Denmark:University of Roskilde.

Lund，C.2003.“Questioning Some Assumptions About Land Tenure.”Benjaminsen，T.A.andC.Lundeds.Politics，property and production in the West African Sahel.Uppsala:Nordic African Institute.144-62.

Mathieu，P.，P.Lavigne Delville，L.Paré，M.Zongo，H.Ouédraogo，with J.Baud，E.Bologo，N.Koné，and K. Triollet.2003.“Making Land Transactions More Secure in the West of Burkina Faso.”Dry lands Issue Paper117.London:llED.

Mighot-Adholla，S.andJ.Bruce.1994.“Are Indigenous African Tenure Systems Insecure？”J.Bruce and S.E.Mighot-Adholla，eds.Searching for Land Tenure Security in Africa. Iowa:Kendall-Hunt.1-13.

Mingay，G.E.1997.Parliamentary Enclosure in England:An Introduction to its Causes，Incidence and Impact1975-1850.London:Longman.

Ng’ong’ola，C.2004.“Constitutional Protection of Property and Contemporary Land Problemsin Southern Africa.”Saruchera，M.，ed.Securing Land and Resource Rights in Africa:Pan-African Perspectives.Pretoria:PLASS.60-74.

North，D. 1990. Institutions，Institutional Change and Economic Performance.Cambridge:Cambridge University Press.

Norwegian Ministry of Foreign Affairs. 2005.“High Level Commission on Legal Empowerment of the Poor.Poverty Reduction Through Improved Asset Security，Formalisation of Property Rights and the Rule of Law.”Concept paper.Oslo.

Okoin，J.R.M. 1999.“Cote d’Ivoire’s Rural Land Use Plan:An Innovative Approach Toward an Appropriate Rural Land Tenure Code.”Paper presented at the Conference on Land Rights and Sustainable Development in Sub-Saharan Africa:Lessons and Ways Forward in Land Tenure Policy.Sunningdale:UK.16-19 February.

Ostrom，E. 1990.Governing the Commons:The Evolution of Institutions for Collective Action.Cambridge:Cambridge University Press.

Ouédraogo，M. 2003.“New Stakeholders and the Promotion of Agro-Silvo-Pastoral Activities in Southern Burkina Faso.”Drylands Issue Paper 118.London:IlED.

Platteau，J.P. 2000.“Does Africa Need Land Reform？”Toulmin C. and J. Quan，eds. Evolving Land Rights，Policy and Tenure in Africa.London:DFID/IlED.51-73.

du Plessis，J. 2005.“The Growing Problem of Forced Evictions and the Crucial Importance of Community-Based，LocaIly-Appropriate Alternatives.”Environment and Urbanisation 17（1）:123-34.

Quan J. and C. Toulmin. 2004.“Formalizing and Securing Land Rights in Africa:Overview.”Paper presented at the Land in Africa Conference.London.8-9 November.

Shipton，P. 1988. The Kenya Land Tenure Reform:Misunderstandings in the Public Creation of Private Property. Downs，R.E.and S.P.Reyna，eds.Land and Society in Contemporary Africa.Hanover and London:University Press of New England.91-135.

Shitarek，T.，S.Manaye and B.Abebe.2001.Strengthening User Rights over Local Resources in Wollo，Ethiopia.Drylands Issue Paper 103.London:IIED.

de Soto，H. 2000. The Mystery of Capital:Why Capitalism Triumphs in the West and Fails Everywhere Else. London:Bantam Press.

South Africa Ministry for Agriculture and Land Affairs. No date.“Land Redistribution for Agricultural Development.”Pretoria.

Stamm，V. 2000.“The Rural Land Plan:An Innovate Approach from C觝te d’lvoire.”Drylands Issue Paper 91. London:IlED.

Tibaijuka，A. 2004.“Security of Tenure in Urban Africa:Where Are We，and Where Do We Go From Here.”Paper presented at the llED/NRl/RAS Conference on Land in Africa. London.8-9 November.

Toulmin，C. 1992.Cattle，Women，and Wells:Managing Household Survival in the Sahel.Oxford:Clarendon Press.

Toulmin，C. and J.Quan，eds. 2000. Evolving Land Rights，Policy and Tenure in Africa.London:DFID/IIED/NRI.

Toulmin，C.，L. Cotula，and C. Hesse. 2004.“Pastoral Common Sense:Lessons from Recent Development in Policy，Law and Practice for the Management of Grazing Lands.”Forests，Trees and Livelihood 14:243-62.

Touré，O. 2004.“The Impact of Pastoral Legislation on Equitable and Sustainable Natural Resource Management in Guinea.”Drylands Issue Paper 126.London:IIED.

Vogt，G.and K.Vogt.2000.“Hannu Biyu Ke Tchuda Juna-Strength in Unity:Shared Management of Common Property Resources. A Case Study from Takiéta，Niger.”Securing the Commons 2.London:IIED.

Wells，L. T. 1999. Revisiting Marketing a Country:Promotion as a Tool for Attracting Foreign Investment.Washington:Foreign Investment Advisory Service（FIAS）.

World Bank. 2005a.World Development Report:A Better Investment Climate for Everyone.Washington，D.C.

World Bank. 2005b.Doing Business 2005:Removing Obstacles to Growth.Oxford:Oxford University Press.

World Economic Forum. 2004. The Africa Competitiveness Report2004.Geneva:World Economic Forum.

Yacouba，M. 1999.“Niger’s Experience in Decentralized Management of Natural Resources.”Paper presented at the Conference on Land Rights and Sustainable Development in Sub-Saharan Africa:Lessons and Ways Forward in Land Tenure Policy.Sunningdale:UK.16-19 February.