2016年房地产调控政策经历了一个由宽松到热点城市持续收紧的过程。
自2016年2月2日开始，央行、银监会发布房贷新政松绑房地产信贷——不实施“限购”措施的城市首付降至20%，全国超过150个城市先后出台“去库存”新政。空前宽松的“去库存”信贷新政加上各类金融杠杆，直接点燃了房地产交易市场，特别是部分一、二线热点城市出现房价上涨过热现象。根据国家统计局的数据，2016年1-9月，商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，其中，住宅销售面积增长27.1%；商品房销售额80208亿元，增长41.3%，住宅销售额增长43.2%。[1]房价的剧烈上涨最终导致十一国庆节前后，各热点城市又集中出台调控政策，推出各项限购限贷政策及监管措施，遏制投资投机性需求。[2]
2016年12月14日至16日举行的中央经济工作会议明确了房地产市场调控应当重新回归“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场定位，要求既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落。虽然2016年部分一、二线热点城市房价上涨过快，但是三、四线城市库存依然较多，要坚持分类调控，因城、因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题，建立房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。[3]
2016年5月10日，国土资源部审议通过《土地利用年度计划管理办法》[4]p，明确要加强和改进土地计划管理，从2016年起土地计划以土地利用总体规划为控制，充分发挥土地计划的引导调控作用，积极服务供给侧结构性改革。
2016年年初，温州一批使用权为20年的住宅用地年限到期，政府要求房屋持有者需缴纳房价三分之一的土地出让金方能续期，一时间舆论哗然。根据2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但是，续期是否需要缴纳费用，如何缴纳等，《物权法》均未明确。
2016年11月27日，中共中央国务院发布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》[5]，提出要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排”。在相关法律安排尚未出台之前，少数住宅建设用地使用权到期的，依据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）[6]，不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。
此外，2016年5月30日，国土资源部印发《关于〈不动产登记操作规范（试行）〉的通知》（国土资规〔2016〕6号）[7]，进一步落实、巩固不动产统一登记制度；2016年7月12日，财政部、国家发展改革委联合发布《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税〔2016〕79号）[8]，规范不动产登记收费管理，切实保护不动产权利人的合法权益。
2016年2月17日，在全国“去库存”的房地产调控政策指导下，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）[9]，支持刚需购房者。
随着营改增税制改革的不断深入，2016年3月23日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）[10]，将营改增试点范围扩大到房地产领域。为进一步明确房地产行业营改增后的具体操作细则，国家税务总局先后陆续发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》[11]《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》[12]《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》[13]《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》[14]《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》[15]《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》[16]《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》[17]《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》[18]等。
房地产行业营改增的落实，将进一步改善房地产业的运行环境，并有效降低房地产开发企业的税负水平，同时也将给房地产开发企业带来更多的机遇和挑战。
除此之外，2016年6月28日，北京市人民政府发布《关于进一步落实〈中华人民共和国房产税暂行条例〉有关规定的通知》（京政发〔2016〕24号）[19]，北京市自2016年7月1日起针对企业拥有的房屋或出租等形式的经营用途的房屋开征房产税；2016年11月7日，上海市地方税务局发布《关于缴纳2016年度个人住房房产税有关事项的提示》[20]，催缴个人住房房产税。这或将预示全面开征房地产税有望获得重大进展。
有鉴于2016年前三季度部分一、二线城市房地产交易市场价格持续走高的现象，2016年10月13日，国务院办公厅印发《关于互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》（国办发〔2016〕21号），明确要求：“房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务；从事房地产金融业务的企业应遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定；规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。”[21]
2016年11月4日，中国保险监督管理委员会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下发《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》，明确要求：“保险机构不得投资开发或者销售商业住宅，不得直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发），不得向不动产投资项目提供无担保债权融资，不得投资设立房地产开发公司或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。”[22]
2016年11月11日，国家发展与改革委员会下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。[23]
发展住房租赁市场，是深化住房制度改革、改善房地产市场运行环境的重要内容。2016年4月15日，多部门联合发布《关于促进消费带动转型升级的行动方案的通知》，要求加快培育和发展住房租赁市场，给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。[24]
2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出加快发展住房租赁市场发展更具体的指导措施。例如，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产等。[25]
2016年11月25日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知（征求意见稿）》[26]。通知要求：通过“限房价、竞地价”交易方式取得土地使用权的项目，房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售；企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修，确保满足居住条件；企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定等。
[1] 国家统计局网站：“2016年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况”，载http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201610/t20161019_1411209.html，最后访问时间：2017年1月3日。
[2] 自2016年9月30日至10月6日，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、南宁、南京、厦门、珠海共15个城市先后发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。光明网：“15城为何十一出台限购政策”，载http://difang.gmw.cn/newspaper/2016-10/07/content_116756639.htm，最后访问时间：2017年1月3日。
[3] 人民网：“2017年中央经济工作会议：建立房地产长效机制 严控投机购房”，载http://finance.people.com.cn/n1/2016/1216/c1004-28956342.html，最后访问时间：2017年1月4日。
[4] 国土资源部网站：http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/201605/t20160520_1406069.htm，最后访问时间：2017年1月4日。
[5] 国务院网站：http://www.gov.cn/xinwen/2016-11/27/content_5138533.htm，最后访问时间：2017年1月4日。
[6] 国土资源部网站：http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201612/t20161223_1425017.htm，最后访问时间：2017年1月4日。
[7] 国土资源部网站：http://g.mlr.gov.cn/gkml_9184/201606/t20160603_1407814.htm，最后访问时间：2017年2月6日。
[8] 财政部网站：http://szs.mof.gov.cn/bgtZaiXianFuWu_1_1_11/mlqd/201607/t20160727_2369032.html，最后访问时间：2017年2月6日。
[9] 财政部网站：http://szs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/201602/t20160219_1760645.html，最后访问时间：2017年1月3日。
[10] 财政部网站：http://szs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/201603/t20160324_1922515.html，最后访问时间：2017年1月4日。
[11] 国家税务总局网站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2061553/content.html，最后访问时间：2017年1月3日。
[12] 国家税务总局网站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2061806/content.html，最后访问时间：2017年1月3日。
[13] 国家税务总局网站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2062130/content.html，最后访问时间：2017年1月3日。
[14] 国家税务总局网站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2061911/content.html，最后访问时间：2017年1月3日。
[15] 国家税务总局网站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2062196/content.html，最后访问时间：2017年1月3日。
[16] 国家税务总局网站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2102680/content.html，最后访问时间：2017年1月3日。
[17] 国家税务总局网站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2410286/content.html，最后访问时间：2017年1月3日。
[18] 国家税务总局网站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2425059/content.html，最后访问时间：2017年1月3日。
[19] 首都之窗网站：http://zhengce.beijing.gov.cn/library/192/33/50/41/438652/78232/index.html，最后访问时间：2017年2月6日。
[20] 上海市国家税务局|上海市地方税务局网站：http://www.tax.sh.gov.cn/pub/xxgk/ssgg/ 201611/t20161107_428187.html，最后访问时间：2017年2月6日。
[21] 国务院网站：http://www.gov.cn/zhengce/content/2016-10/13/content_5118471.htm，最后访问时间：2017年1月4日。
[22] 中国证券网：“独家|保监会严令各保险机构自查不动产投资”，载http://news.cnstock.com/news/sns_bwkx/201611/3941555.htm，最后访问时间：2017年1月4日。
[23] 新华网：“发改委严控房企杠杆融资”，载http://news.xinhuanet.com/money/2016-11/15/c_129364400.htm，最后访问时间：2017年1月4日。
[24] 国家发展与改革委员会网站：http://www.sdpc.gov.cn/zcfb/zcfbtz/201604/t20160426_799488.html，最后访问时间：2017年1月4日。
[25] 国务院网站：http://www.gov.cn/zhengce/content/2016-06/03/content_5079330.htm，最后访问时间：2017年1月4日。
[26] 北京市住房和城乡建设委员会网站：http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/xxgk/yjzj/405971/index.shtml，最后访问时间：2017年2月6日。
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