业主撤销权与知情权

第三节　业主撤销权与知情权

主题案例1

北京某宽物业管理有限公司、北京市大兴区某兴公寓业主委员会与郭某业主撤销权纠纷案^[15]

案情回顾

2007年6月16日，本案当事人某兴公寓业委会、某宽物业公司签订物业服务合同，约定由某宽物业公司为某兴公寓业主大会提供物业管理服务，物业服务期限为五年，合同试行期一年，试行期满双方签署确认书对本合同进行确认，经双方确认本合同继续有效至期满;物业服务费用实行市场调节价和包干制，双方根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市物业服务收费管理办法(试行)政策问答》的相关规定并参照北京市2006年经济适用房的物业服务收费标准执行，以住宅物业为基础，按户年付2 600元(1.35元/平方米/月)，改变住宅物业使用性质和用途、改变住宅为经营性用房的业主和物业使用人在住宅物业付费的基础上实行逐年递增的付费标准。后本案当事人业主郭某起诉称，某兴公寓业委会与某宽物业公司签订的物业合同未经业主大会同意，合同中关于业主改变住宅为经营性用房的，逐年递增收取服务费的约定违反法定程序，应予撤销。

争议焦点

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主是否可以行使撤销权。

裁判意见

一审法院认为:《物权法》及《物业管理条例》均规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。某宽物业公司虽主张对某兴公寓进行物业管理时召开了业主大会，但因未提交相关证据支持，故对其主张法院不予采信。某兴公寓业主委员会与某宽物业公司签订物业服务合同、选聘物业管理企业违反了《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，亦即不能确认某兴公寓业主知道并同意所签物业服务合同之事。某兴公寓为住宅用房即商品房，物业费价格根据《北京市物业服务收费管理办法》的规定应适用市场调节价。某兴公寓业委会与某宽物业公司所签物业服务合同规定的收费标准系依据经济适用房的收费标准，合同中约定的加倍收取物业费的条款缺乏相关依据。依据相关规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故应撤销某宽物业公司与某兴公寓业委会所签物业合同中加倍收取物业费的相关条款。二审法院基本观点同一审法院，最终维持原判。

评析探讨

业主撤销权的含义是指业主对于业主大会或者业主委员会作出的决定，认为侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，可请求人民法院予以撤销的权利。^[16]《物权法》第78条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。^[17]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第78条第2款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。以上两点法律规定是业主行使撤销权的法律依据。设立业主的撤销权，是为了防止业主大会或业主委员会滥用权利作出决定而侵害业主的合法权益。^[18]

撤销权，在性质上属于形成权的一种，具有从权利的性质。业主撤销权的权利性质属于形成权，系业主基于建筑物区分所有权所享有的对专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利所派生的从权利。因此，该项权利归业主享有，非小区业主不享有对业主大会和业主委员会决定的撤销权。业主撤销权的行使具有溯及力，可使被撤销的决定的法律效力归于消灭，自始无效，但该权利的行使受除斥期间的限制。根据司法解释的规定，除斥期间为一年，即业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。超过法定期间的，该撤销权归于消灭，法院不再支持其相应的请求。同时，业主行使撤销权，应以向人民法院提起民事诉讼的方式主张，由法院审查相应决定是否具有可撤销的情形并作出裁判。如果业主不向法院提起诉讼，只是直接向业主大会或者业主委员会主张撤销的，将不发生撤销权行使的法律效力。在业主撤销权诉讼中，法院认定业主大会或者业主委员会的决定存在可撤销情形，并作出撤销决定的生效判决的，相应的决定视为自始无效。^[19]

业主认为其业主团体所作决定侵害其合法权益请求法院撤销的，应依照以下程序:应当以业主团体为被告;应当以业主大会或者业委会对于本物业管理区域的物业管理服务事项、体现业主集中统一行使业主建筑物区分所有权的单方意志、意思表现的决定为诉讼标的并提供该决定;对上述决定具体侵害其合法权益的事实提供证明;并同时证明撤销权之诉是在法定期限之内。

主题案例2

李某诉北京某隆物业管理有限公司、北京市丰台区某苑小区业主委员会物业服务合同纠纷案^[20]

案情回顾

2009年1月1日，本案当事人某隆物业公司、某苑业委会签订《北京市物业服务合同》，约定由某隆物业公司向本案当事人李某所住的某苑小区提供物业服务。合同中第六部分第十三条约定，物业公司应每半年向某苑业委会公布收益情况，接受业委会监督。李某2009年因某隆物业公司未公示露天停车场的费用收取及使用情况而未交纳物业费，一审法院于2010年7月30日作出(2010)丰民初字第11894号《民事判决书》，判令李某支付物业费。后某隆物业公司于2010年8月4日将《某苑地上车位费及电梯广告费收支报告》在小区内张贴，某苑业委会于同日将《业主委员会关于地下室租金及车位费收支情况》在小区内张贴。李某以某隆物业公司、某苑业委会公示的内容不符合要求，侵害了业主的知情权为由，将某隆物业公司、某苑业委会诉至一审法院，要求某隆物业公司、某苑业委会公布两项收入支出完整详细的财务报表。

争议焦点

业主知情权的保护限度。

裁判意见

一审法院认为:某隆物业公司与李某所住小区的某苑业委会签订的《北京市物业服务合同》合法有效。双方在合同中对于公共服务收支情况及公用部位、公用设施的收益都进行了约定。某隆物业公司已于2010年8月4日在小区内张贴了《某苑地上车位费及电梯广告费收支报告》，某苑业委会也于同日在小区内张贴了《业主委员会关于地下室租金及车位费收支情况》，按照合同履行了义务，李某对于某隆物业公司、某苑业委会公布的收支情况存在异议，但未向法庭提交任何证据证明某隆物业公司、某苑业委会张贴的收支情况存在问题，且若某隆物业公司、某苑业委会隐瞒收入不报，不在法院的审理范围内，应向相关职权部门举报，进行核实。最终驳回原告李某的诉讼请求。判决后李某提出上诉，二审基本观点同一审法院，最终驳回李某上诉，维持原判。

评析探讨

知情权，是指法律规定的公民或组织获取信息的权利。根据知情权相对义务主体的范围大小，知情权可分为狭义知情权和广义的知情权。^[21]业主知情权是指物业公司经营归业主所有的公用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并及时向业主公布收益情况，接受业主的监督。

业主有权被告知归业主所有的公用部位、共用设施设备收益情况。第一，物业公司应当按照法律规定，根据建筑物共有部分收益情况，主动向业主披露小区公用部位、共用设施用于何种经营活动以及取得收益情况等有关信息。第二，业主委员会有义务向业主公布物业公司的基本信息及信用情况、建筑物共有部分收益情况、物业公司的违法情况等。第三，如果物业公司或业主委员会未履行以上公开信息的义务，业主有权要求其披露以上信息。博弈论认为，人人都会在一定的约束条件下最大化自身的利益，同时人们在交往合作中利益有冲突，行为相互有影响，而且信息常常是不对称的。而信息是否完全，是否对称，直接决定着博弈的结果。^[22]物业公司与业主之间的利益博弈过程中，物业公司与业主占有的信息极为不对称，在这种情况下双方进行博弈，很难产生公平的博弈结果。因此，赋予业主知情权并依法予以保护，有利于改善业主的弱势地位，平衡物业公司与业主的利益，促进整个社会的实质公平与正义。^[23]

本案中，李某因某隆物业公司、某苑业委会没有公布收益情况而拒交物业费的做法是错误的，其可以通过法律途径要求以上两方公布信息。后某隆物业公司于2010年8月4日在小区内张贴了《某苑地上车位费及电梯广告费收支报告》，某苑业委会也于同日在小区内张贴了《业主委员会关于地下室租金及车位费收支情况》，可以说二者已经按照合同履行了义务。如果李某认为二者公布的信息存在问题，则应该向法院提交证据。