宅基地使用权抵押

第六节　宅基地使用权抵押

主题案例

赵某与赵某某、张某抵押合同纠纷案^[34]

案情回顾

2005年12月8日，赵某与赵某某、张某签订《抵押担保借款合同》，约定:因赵某某、张某买房缺少资金，特向赵某借款4万元，经双方友好协商达成如下协议:(1)赵某借给赵某某、张某人民币4万元，钱当面已交付，于2008年8月30日偿还该借款，利息按年息3%支付;(2)赵某某、张某自愿将自有北房西数两间抵押给赵某，如到期不能偿还借款及利息，该抵押两间房屋归赵某所有;(3)抵押物由赵某某、张某保管，抵押期间，借款方不得擅自转让、买卖抵押物。合同签订后，赵某如约向赵某某、张某提供了借款。赵某某、张某到期未偿还借款。赵某向法院起诉要求赵某某、张某将其所有的顺义区某镇某村第三区43号北房西数两间交付给她并归其所有。

争议焦点

宅基地抵押的效力。

裁判意见

一审法院认为:依据法律规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。赵某与赵某某、张某所签订的抵押担保借款合同中，双方所设定的抵押物占用范围内的建设用地使用权为宅基地，按照法律规定，宅基地不得抵押。故双方所签订的抵押担保借款合同中的抵押物属于法律规定不得抵押的范围，该抵押担保借款合同中关于抵押担保的条款无效。无效的合同，自始没有法律约束力，故赵某依据抵押担保条款要求确认房屋归其所有，赵某某、张某交付房屋的请求，没有法律依据，因此驳回原告赵某的诉讼请求。二审法院观点基本同一审法院，据此驳回上诉，维持原判。

评析探讨

《物权法》第184条规定宅基地的土地使用权不得抵押，宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。《宪法》第10条规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。因此，宅基地的所有权属性以宪法的形式确定为集体所有，同时，《土地管理法》第8条第2款也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。宅基地使用权的权利人有权在所有权为集体所有的土地上建造房屋、其他附着物，并有权排除他人的干涉，享有对宅基地的独占权。宅基地使用权的客体是农村集体所有的土地。权利属性符合对他人的物在一定范围内的占有、使用、收益和处分的他物权的特征，其根本性质是一种用益物权。《物权法》之所以规定宅基地不得抵押，主要原因在于:首先，此种规定能够抑制占用农地建房，从而实现保护耕地这一基本国策;其次，能够维护农民的基本生存条件。宅基地使用权是为了保障农民基本生活居住条件而无偿或者以非常低廉的价格批给农村集体经济组织的成员用于建造农村村民的个人住宅的土地使用权。因此，宅基地使用权具有一定的社会保障性质，如果允许宅基地使用权可以设定抵押权，那么当使用权人无法清偿债务时，就会丧失该土地使用权，从而出现农民居无定所，以致出现社会不稳定的严重后果。

尽管宅基地使用权抵押在法律上是明确禁止的，但是随着市场经济发展和城市化进程的加快，宅基地使用权抵押在全国部分地区已经陆续开展起来。但存在一些问题:首先，受现行法律的限制，在实现抵押权时，宅基地使用权的受让范围十分狭窄，只能向农村集体经济组织成员转让，大大影响了农房的抵押价值;其次，因不能按期偿还贷款而失去宅基地使用权，这类农民的保障问题并没有得到有效解决。该问题也是当前国家慎重推行宅基地使用权抵押的重要原因;再次，宅基地使用权抵押的办法中对于具体的程序设计较为简单。梳理各地的相关规定可以看出，对于抵押房产的评估、定价、交易场所、抵押权实现的程序等规定相对简单，实践中操作起来比较困难。^[35]

针对以上问题，有人提出宅基地使用权抵押方面可做如下改进:一是完善宅基地所有权制度，即确立农民作为宅基地的产权主体，拥有有效的宅基地产权，可以作为生产要素参与投资和收益分配。二是明晰宅基地使用权流转条件:符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划;已经依法批准或者转为建设用地;界址清楚，权属明确，办理了土地登记，持有宅基地权属证书;不突破“一户一宅”原则;符合用途管制要求，不得将宅基地用于开发商业性房地产。三是确定自由流转的宅基地使用权流转范围。四是明确出售、交换、赠与、信托、入股、抵债、抵押、继承、合建、租赁等宅基地使用权流转的具体形式。^[36]