销售代理人履行行为的认定

第六节　销售代理人履行行为的认定

主题案例

福建某春置业投资有限公司与河南某南房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案^[19]

案情回顾

2005年4月24日，本案当事人某春公司、某南公司签订了一份《焦作市某某商贸城项目营销代理合同》。该合同约定:某南公司委托某春公司全程代理推广、销售某南公司开发的某某商贸城项目营销代理工作。

合同签订后，某春公司于2005年5月12日、27日向某南公司交纳定金100万元。某春公司在前期投入部分广告费用，并积极开展销售推广活动。后来，由于销售前景和资金问题，某春公司不再积极履行自己的合同义务。特别是在开发楼盘取得预售资格即将开盘前，某春公司基本上不再履行合同约定的推广义务。

2006年7月4日，某南公司向某春公司提供商品房销售许可证。7月18日，某某商贸城开盘销售，整个开盘活动是由某南公司组织、策划、执行和支付各种费用，而某春公司作为该楼盘的销售代理商却不积极履行其相应义务。在整个销售代理活动中，某春公司共销售房屋52套，某南公司并未依照合同约定按期支付佣金。2006年9月份，某春公司将某南公司的53份《商品房买卖合同》和客户资料(备份)带走，并撤离销售现场。由于整个项目推广不力，加之某春公司又将合同和客户资料擅自带走，造成某南公司无法及时与客户取得联系，无法向客户交付合同和办理备案、贷款手续，以及无法继续开展跟进服务，导致客户退房。

至此，某春公司以某南公司未支付佣金为由提起诉讼，某南公司以某春公司不积极履行和放弃合同义务为由提起反诉。

争议焦点

销售代理人是否按约履行了其代理销售的行为。

裁判意见

法院认为，在合同履行过程中，某春公司未积极履行合同中约定的推广义务和销售义务，且将《商品房买卖合同》和客户资料擅自带走，存在违约行为。而某南公司提供商品房销售许可证超过合理期限，且未按合同约定及时向某春公司支付佣金，同样存在违约行为。

该合同已失去继续履行的客观条件，且双方当事人亦同意解除合同，故对该销售代理合同予以解除。根据《合同法》规定，委托合同解除，委托人某南公司应当向受托人某春公司支付相应的报酬。双方当事人已约定了计酬方式，应按照双方约定计算某春公司应得报酬。

由于双方当事人在履行合同中均存在违约行为，造成合同无法继续履行，故某春公司预交的100万元定金，某南公司应予返还。同时，某春公司向某南公司返还53份《商品房买卖合同》(原件)和客户资料(备份)。

评析探讨

本案背景未明确交代双方代理行为的性质，但根据案情回顾可知，在某春公司未积极履行合同约定的推广义务后，某南公司组织、策划、执行整个开盘活动并支付费用。为保证前后的宣传推广工作的衔接，某春公司与某南公司的销售推广活动应当都是以同一公司的名义进行。因此，作为房产的开发商，销售活动一贯以来以某南公司向外推广的可能性更大些，即某春公司的销售代理行为应属于直接代理。

根据《合同法》第396条规定:“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同系双务合同，双方当事人在按照合同约定享受合同权利的同时，亦应按照合同约定承担自己的合同义务。

本案中，双方当事人签订的《营销代理合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方之间已形成了委托合同关系，双方均应按委托合同约定全面履行自己的义务。但本案双方当事人在履行本案委托合同过程中均有未按照合同约定履行自己的合同义务的行为。

一方面，某春公司不积极履行合同中约定的推广义务，不能及时向某南公司提供营销策划方案、广告推广方案和制作售楼书。在楼盘开盘的重大销售活动中亦未积极履行自己的义务，直至将《商品房买卖合同》和客户资料擅自带走，造成某南公司无法为客户办理备案和按揭贷款，无法向客户交付合同文本和后续跟进服务，存在违约行为。

另一方面，基于销售代理项目的意愿，某南公司应及时提供在合同中约定的其应提供的包括该项目商品房预售许可证在内的相关资料，以供某春公司开展销售，但至2006年7月4日某南公司才取得建筑面积商品房预售许可证，超出其应提供该资料的合理期限，构成违约。双方当事人约定项目开始销售后按月结算佣金，但某南公司在未向某春公司明示其是因对方违约行使抗辩权而暂时不给某春公司进行佣金结算的情况下，未按约定支付某春公司佣金，构成违约。

根据《合同法》第120条规定:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故双方当事人在履行委托合同中均未积极、全面、客观地履行自己的义务，均存在违约行为，造成合同无法继续履行，应各自承担相应责任。

客户资料所有权归某南公司是双方当事人约定内容，在双方发生纠纷后，某春公司未将其持有的有关客户资料及时移交给某南公司不当，应予返还。