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狂野的地产欲望_王石的事迹

时间:2022-03-24 名人故事 版权反馈
【摘要】:狂野的地产欲望_王石的事迹人的一生可以分为几个阶段,那些致力于成功的人,无论身处何种境地,也不会轻易放弃自己的梦想。集野性和梦想于一身的王石,正是用内心的勇气不断抗争着自己。经过深圳市政府审核批准,王石原来领导的现代企业公司股份化改造方案正式通过。与此相反,万科的房地产业务却势头良好,实现的利润也较高。不过,在实施精简战略期间,也就是新一轮的银根紧缩开始之际,王石和万科得以成为资本市场的幸运者。

狂野的地产欲望_王石的事迹

人的一生可以分为几个阶段,那些致力于成功的人,无论身处何种境地,也不会轻易放弃自己的梦想。集野性和梦想于一身的王石,正是用内心的勇气不断抗争着自己。即使阴霾来临,他也用自己的执着时刻为机遇准备着。这种准备,最终成就了王石自己,也成就了中国地产界的一个奇迹。

1.从“现代”到万科股份

现代经济活动中,企业跟人一样,拥有一个响亮且难忘的名字很重要。此时已经拿到股改尚方宝剑的王石和自己的管理层,在立志通过股份制改革,打造一个产权清晰、符合现代市场竞争的新企业之前,也把确定股改后的公司名称放在了第一步。尽管此前从中心到现代公司已经换过了几次名称。

在此期间,王石一度确定下“深圳现代企业有限公司”这一名称,但似乎总是无法真正让自己满意。时间进入1988年后,王石发动公司的管理层又开始了新一轮更为慎重的改名过程。(www.guayunfan.com)据王石回忆说,为了能尽快想出一个特别钟意的企业名称,公司管理层人员还一度搭乘海船,“唯一做的就是面对波涛汹涌的大海,插上想象的翅膀,畅想公司的名字和寓意。”

有一天,一个从深圳大学英文专业毕业的员工灵光一现,由“Marlboro”的中文译名“万宝路”想到了“万科”这一名称。众人一番讨论后,“深圳万科企业股份有限公司”便最后确定了下来。新名称尘埃落定,感觉犹如重生的王石,潜意识里尽是无法抑制的创业激情。踌躇满志的他已经有了要将企业打出名牌、标出身份的意识。

这一年的11月21日,无论是对于王石,还是对于中国后来的地产行业来说,都是一个极为特殊的日子。

经过深圳市政府审核批准,王石原来领导的现代企业公司股份化改造方案正式通过。原现代企业公司以净资产1324万元折合1324万股入股,国家占60%,职员占40%,公开募集社会资金2800万元。其中,1000万元为特别人民币股,由境外投资者购买。深圳特区发展公司则由原来的上级主管公司变身为持股30%的第一大股东。

根据方案安排,股改后新的公司名称为“深圳万科企业股份有限公司”,由中国人民银行深圳分行批准发行万科股票。

随后,王石和决策层参照香港资金市场公开招募资金的规定[1],选择了深圳头号报纸《深圳特区报》为万科的主要宣传阵地,开始了在舆论上对新生的万科公司精心布局。

回想起那段时间,用王石的话说:“我带着万科的孙路、冯佳,经常和编辑们聚在一起,通宵讨论宣传策略,度过了激动人心的日日夜夜!”

关于股改的详细过程,后文将单独讲述,这里不再赘述。

1988年末,万科开始发行A股,公开募集社会股金2800万元,公司资产及经营规模迅速扩大。在王石的全盘布局下,1989年万科招股工作顺利完成,所募集的股金主要投向工业生产、进出口贸易和房地产开发。1989年,深圳万科地产有限公司正式成立。

也是在这一年,受到走私市场的冲击,公司原来的摄录像器材销售业务渐趋萎缩。而与之相反,公司新涉入的工业和房地产业务则发展良好,便很快成为股改后万科公司的主要利润来源。

随后,万科开始进入了“综合商社”[2]式的扩张时期。

根据王石后来的回忆,万科能实现第一轮扩张,与1993年以前发行A、B股以及增资扩股密切相关。

当时,王石和万科管理层采用的便是后来业界所说的“0.4投资法”,即参股40%、不控股的投资策略。很快,在募集资金的强有力支持下,万科的业务迅速发展到5大行业、12个城市,拥有55家控股与参股企业。到1990年的时候,万科已初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播四大业务的经营架构

1991年初,王石和万科管理层正式确定了集信息、交易、融资、制造于一体的“综合商社”发展模式,并于当年6月进行增资扩股,使万科的总股本增加到了7796万股。随后的1992年,万科的业务经营便进入了“遍地开花”的局面。

贸易方面,万科成立了贸易经营本部,所属的万佳公司在武汉和乌鲁木齐开办商场,并增设大连公司、珠海公司、武汉公司、新疆公司和北海公司等。而在地产方面,香港银都置业、天津万兴和万华、上海万科房地产、北海万达房地产等分公司相继成立。尤其是在1992年邓小平南方谈话之后,国务院随后发布《关于发展房地产业若干问题的通知》,王石决定带领万科乘势而上,加速实施跨地域发展战略。于是,万科开始加速在华南经济圈、长江三角洲经济圈和环渤海经济圈进行股权和房地产项目投资。

与此同时,万科进行股权投资的国内公司也达到了13家,并成立了万科文化传播有限公司。按王石原来的设想,万科也应该在电影、广告、影碟制作和发行领域找到自己的位置。

然而,令人眼花缭乱的规模扩张,使四面出击的万科不久便陷入了很多国内企业初期成长时都会出现的不利局面,王石很快也感觉到了战线过长带来的苦恼。根据他本人的回忆,公司管理开始出现混乱,甚至是失控;边际效益递减;人力、财力逐渐捉襟见肘。更令王石不安的,是此时中央发出了明确信号——“防止经济过热”。

果然,自上而下的宏观经济调控开始了,银根随之紧缩。王石和自己的管理团队不得不加快了万科业务调整的步伐。

在对万科业务架构进行大力调整的过程中,王石及其管理团队逐渐显现出了比其他同行高明的地方。当时,万科除房地产开发和股权投资外,其他业务的利润率明显降低。如进出口业务的营业额虽然占到公司总量的70%以上,但实现的利润却不足利润总额的1/4。与此相反,万科的房地产业务却势头良好,实现的利润也较高。

于是,在1993年1月召开的万科“上海务虚会”上,王石力主万科管理层果断决定,放弃“综合商社”式的发展模式,确定了以城市居民住宅开发为主导业务,加速资本积累,形成专业化和规模化经营的新战略方针。

正是王石及其管理团队的这种及时主动决断,万科才得以走上专业化和规模化的发展道路,并在其后几年内就迅速成长为中国地产板块的龙头企业。

不过,在实施精简战略期间,也就是新一轮的银根紧缩开始之际,王石和万科得以成为资本市场的幸运者。1993年4月,万科成功发行B股,又一次筹资了4.5亿港元。这一次的成功发行,不仅解决了万科资金紧张的危险局面,更让王石和万科的管理层有机会从风险基金的角度,从国际成熟投资人的角度认真审视起万科的业务架构来。

所以,成功后的王石也坦言,万科B股的成功发行,对于万科渡过银根紧缩的难关起到了至关重要的作用。

直到1998年,王石主导下的万科业务收缩才算告一段落。此时,房地产业务的净利润已然占到了万科利润总额的近九成,而实行专业化发展的万科地产也开始露出了行业领跑者的模样。

当然,这其中的过程可谓是惊心动魄,后文将专门讲述。

2.疯狂的地产首秀

几年前,王石出版了一部个人自传,名叫《道路与梦想》。上市后,迅速引来了众多读者的青睐。在这部自传中,王石多次强调,万科是从贸易起家,并成功于地产的。

时至今日,万科从“综合商社”模式到地产专营的转变,仍为业界和理论学界津津乐道。这其中,发生在1988年11月的一幕,则是万科与地产接缘的开端。

事情还得从1987年12月1日说起。

这一天,在深圳会堂成功拍卖了一块面积为8588平方米、50年使用权的土地。由于拍卖土地在当时还是新生事物,各路媒体都给予了高度关注。如有媒体即写道:“这场拍卖,破天荒地将土地的所有权与使用权相分离,是对传统的国有土地管理体制的重大突破。中共中央政治局委员、国家体改委主任李铁映观看了这次拍卖会。”

拍卖会结束之后不到一个月,广东省人大常委会又通过了《深圳经济特区土地管理条例》。在这个《条例》中,首次规定了土地使用权可以有偿出让、转让。而作为中国改革开放第一窗口的深圳,它的每一次探索都会在全国形成示范效应。于是,中国的许多城市便相继跟进,形成了当时中国土地改革的首轮高潮。

紧跟其后,便是1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正草案》。在这个修正案中,规定“土地的使用权可以按照法律的规定转让”。

受到这种大形势变革的影响,早就默默关注地产业的王石感觉到了内心的冲动,就像他后来所说:“中国房地产业发展的最根本的基石就此奠定。”

几个月后,在王石的亲自率领下,万科正式参与了深圳一块土地的拍卖,并由此揭开了万科深耕地产行业的序幕。

1988年11月,名号为“威登别墅”的地块在深圳拍卖。这是当时的深圳,同时也是整个中国进行的第二次土地公开拍卖,引来了国内外各大媒体的广泛关注。

参加竞拍的公司众多,使得土地价格一路飙升。在参加竞拍的队伍中,就有王石亲自代表的万科公司。虽然是首次参与地产领域,但王石却志在必得。在这种意念的支持下,虽然价格已经高得惊人,但万科仍然坚持到了最后一轮,与另外一家单位轮流叫价。对方也不示弱,于是双方互不相让,竞拍进入白热化。

在这种形势之下,作为地产界新生儿的万科能不能坚持到最后,在场的人似乎并没看好。这时进入竞拍的最后一轮。当对方叫出新的价码,拍卖官连续追问两次并准备举槌的一瞬间,王石本能地抓过了自己伙伴手中的牌子,喊出了一个令现场所有人都心跳的价格。

拍卖官开始了三次唱价,然而再也无人能应。随着一锤定音,代表万科的王石最终以2000万元的天价如愿以偿。

然而,当时几乎所有的人都认为,王石太冒进了,万科成功竞标的背后是“昂贵的地产行业入场券”。这是因为,按照当时拍得的土地成本计算,楼面地价已经高于这块土地周边的住宅产品的平均售价。换句话来说,按市场价把该地块附近的住宅楼买下来,拆掉再重新建的土地成本价也要低于万科获得的“威登别墅”地块的价格。

拍卖会后的第二天,王石便来到深圳市国土局开发处。他的一番解释,让当时的有关官员根本没有想到。

原来,对“威登别墅”地块的志在必得,是王石主导下的一个精明商业策划。因为当时的万科正在进行股份制改造,但“万科”之名却默默无闻。王石想到深圳进行首次土地拍卖所引发的大众效应,王石意识中“作秀”的天分被激发了出来。更何况早就有意地产业的王石,此时已然读懂了国家对地产业的有力支持。经过一番思考之后,王石及其决策层决定,要利用天然环境叫响万科之名。

果然不出所料,成功竞得威登地块后第二天,“万科”就成了国内和香港等主要媒体报道的焦点,仿佛一颗地产业的新星。这时似乎才有内行人明白,王石报出的“瞎胡闹”价格看似外行,实则一石多鸟。

当然,王石也深知众人的疑虑。尽管是个地产行业的门外汉,但他并不是不明白基本的算法。王石懂得,竞拍得来的地块摆在自己面前,必将是一个前所未有的考验。

就在威登地块操作最为艰难的时期,万科内部开始有人建议毁约,“不执行同国土局签订的合同,大不了交些罚金,否则高地价的经营压力太大。”但王石却坚持说,不仅不能毁约,万科还要继续竞标拿第二块地。

一个月之后,高调竞拍“威登地块”余热未了,万科又再次夺下了名为“天景”的地块。随即,王石和万科掀起的“黑马”效应开始在整个产经界发酵。

然而,尽管表露着某种野性,但王石决不盲目,他有时甚至会给人不可思议的感性一面。

为了有效化解首个地产项目的考验,王石安排秘书上街搜罗有关风水的书籍,自己通宵阅读。随后,他面对媒体记者,俨然一个风水大师一般大谈威登地块的风水龙脉。有一段话至今还令人们忍俊不禁:“你们看到了,地块芦苇茂盛,知道为什么吗?从风水的角度看,聚水,水为财。左青龙右白虎、前朱雀后玄武……”

成功历来属于有心而精明的强者。

经过一番精心策划和组织实施,万科首个地产项目威登别墅终于竣工。在发售时,适值中国房地产业开始进入高速发展的时期。这使得威登项目价格也一路攀升至每平方米4500元。如此结果,使得万科地产首秀不但没亏,还小赚了一笔。王石和万科由此受到了中国地产行业的一致关注。

随后的第二块土地,王石的团队再告捷报,天景花园的开发和销售都十分成功。自此,王石领导下的万科犹如一股新生的激流,在中国地产业内开始畅游不止。

感性的王石为了纪念万科地产的处女之作,在威登别墅区内专门修了一口井。用他自己的话说,主要是纪念当初施工时不停上涌的地下水。而在王石的研究者们看来,这或许正是他后来居住理想化思想的初现。

3.地产之最的神话

从拿下第一块天价地,到1991年正式上市,再到“综合商社”式的扩张,然后进入专业化调整,王石带领着全新的万科在中国地产业内开始驰骋。

1991年,王石意识到深圳特区外的地产发展机会良好,便以雷厉风行的态势通过同外商合作,参与到了上海古北新区的国际投标,契入上海房地产市场。1992年后,大众住宅项目的开发被确定为万科的业务核心。在王石的统筹布局之下,万科管理层开始实施东南沿海开发计划,陆续在上海、青岛、天津、北海、广州等地取得了多块土地的开发权,并顺利完成。

此后,在王石的率领下,万科业务发展一发不可阻挡。到2000年前后,万科的房地产业务已陆续覆盖到珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市。

此时的万科,已开始逐渐确立在住宅行业的竞争优势。

四年之后,万科的营业收入已从介入地产初期的6000万元增长到了76.67亿元,增长了132倍;净利润从几百万元增长到8.78亿元,增长了176倍。一年后的2005年,万科业绩继续增长。全年实现销售收入139.5亿元,同比增长52.3%;实现营业收入105.6亿元,同比增长37.7%;净利润达到13.5亿元,同比增长53.8%。

2007年,在全国房地产业开始进入调控的状态下,万科再次创造了中国地产业内的神话。这一年,万科的销售额继2006年率先超过200亿元后,再度大幅增长,成为国内首家突破500亿的住宅开发企业。万科全年实现销售面积613.7万平方米,销售金额523.6亿元,实现营业收入355.3亿元。不仅如此,凭借全年销售住宅4.8万套的业绩,万科跻身全球最大住宅企业行列。

而在地产企业命脉的资本市场上,王石领导的万科表现同样极为抢眼。作为中国首批上市的企业之一,到2006年末,万科的总市值达到了672.3亿元,排名深交所上市公司第一位。与此同时,万科主营业务收入复合增长率为28.3%,净利润复合增长率为34.1%,是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。

特别是在2007年8月中国股市上演牛市期间,万科创造了绝无仅有的2022亿元市值,不仅一举超过了自己的学习榜样——美国帕尔迪(Pulte Homes)公司,还一举超过了同期美国前四大房地产公司市值之和。

美国房地产开发商帕尔迪公司(Pulte Homes)是王石公开认可的学习榜样。在王石看来,帕尔迪不仅是那个时期美国最大的房地产开发企业,而且其业务涉及地域辽阔,市场高度分散,很多方面都与中国内地市场特点贴近。同时,帕尔迪在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等诸多方面都表现优异。如帕尔迪坚持走专业化的道路,坚决不涉足房地产以外的行业;充满变革精神,实现了一系列的“首创”;高度重视“土地”战略;精密的市场细分战略等。

鉴于此,致力于创造中国伟大企业的王石,便将帕尔迪作为了万科学习和追赶的目标。即使到了2012年,已主动隐退二线的王石,依然会时不时地强调,专业化仍是万科的核心竞争力。这似乎体现了帕尔迪模式在王石内心深处的影响。

而在社会认可度方面,万科此时也树立了自己的品牌地位。如“万科”是中国地产行业第一个全国驰名商标,万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利,万科物业服务通过了全国首批ISO9002质量体系认证,万科创立的“万客会”是中国住宅行业第一个客户关系组织等。

至此,中国地产业内不得不公开承认:万科不仅完全确立了自己在中国地产业的强者地位,更是远远地甩开了它的竞争者们。于是,在中国地产界,“学习万科好榜样”之风迅速掀起。

两年后的2010年,已进入深度调整状态的中国地产行业寒凝大地。然而,行业领导者万科的业绩却再次惊诧业界。这一年,万科的销售额首次跨过了千亿元历史关口,达到了1081.6亿元。这一数字不仅超过了美国最大公司在鼎盛时期的纪录,还刷新了住宅企业在全世界的历史纪录。

当年正式宣布这一漂亮业绩的时候,已是2011年的3月。在众多媒体见面会上,王石的得意传棒人郁亮感性地说出了下面一段话:

王石主席在万科的地位和他的角色没有任何改变,主席跟我的分工也没有任何的变化。主席以前经常登山,登山经常好几天没有信号,现在在哈佛,联系其实更方便了。王石主席喜欢不断地挑战自己,很少有人60岁的时候留学。主席前几天还用英文发表了演讲,仅仅通过3个月的应急口语训练,就可以有勇气用英文发表演讲,这种毅力和精神值得年轻人学习……

王石主席一直是非常讲原则的人,但不是用数字要求你的人。

那么,王石的既原则又不教条,究竟又是怎么做出来的呢?

【注释】

[1]根据香港资金市场的相关规定,募集资金的企业必须将募集资金的文件在公开刊物上刊载,如果没有在公开刊物上刊登招股说明书,就是私募资金,法律意义则完全不一样。

[2]所谓“综合商社”,业界一般是针对王石借鉴自己创业初期的合作伙伴——索尼的经营模式而言。其主要内容就是,实施多元化和跨地域经营战略,以实现公司的急速扩张。根据万科的发展阶段,其“综合商社”式的扩张时间约在1988—1993年间,也被业界称为万科的第一轮扩张。

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