民间资本参与我国保障房建设的过程，相对于资本的持有者来说是一个投资的过程，其追求的是利润的最大化。投资是资本的垫付活动，从垫付资本到获利需要一个较长的时期。在这个比较长的过程中，由于政治、经济、技术、自然、心理等众多因素的变化，投资预期收益不确定，投资者面临亏本甚至破产的可能性，可见，投资具有风险性。如果说获得预期收益使投资者具有内在的动力，那么，要承担一定的风险又使投资者具有内在的约束，因为投资所可能获得的效益是未来时期的预期效益，是不确定的。如果轻易可获得收益而无任何的风险，投资者就会有一种永无止境的投资扩张的冲动；相反，如果风险是确定的，而无获利的可能性，投资者就会停止投资。可见，只有在风险和效益相统一的条件下，投资行为才能得到有效调节。
所以，对于民间资本来说，其是否有意愿参与到保障房建设项目中来，最为关键的因素是风险较小的项目是否具备足够的项目盈利能力来满足投资者的利益回报的需求。
一般来说，项目的盈利能力主要包括两个方面的内容：
（1）一是项目稳定的需求量及能够产生的稳定现金流。
从保障房本身来说，按照住房和城乡建设部的数据，2008年的保障房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套，2011年保障性安居工程已经开工1043万套，基本建成了342万套，提前超额完成了开工建设1000万套的任务。2012年全国计划新开工建设700万套保障房。仅从数字上看，新开工的保障房数量好像较上年少了，但是2012年实际在建工程量巨大，按照住房和城乡建设部的估算，2012年实际在建工程量至少有1700万套，这包括2009年新开工的部分项目就要竣工，2011年新开工的1000万套中多数到2012年还在建。综上所述，目前全国范围内有建设保障性住房的艰巨工作任务，老百姓对保障性住房需求大，有着稳定的需求量。
此外，从保障房建设所需资金和政府投资资金看来（见表3-1），对于民间资本的需求量也不小，而且民间资本充足，也为民间资本参与保障房建设提供了条件。
表3-1 保障房资金需求表
（单位：亿元）
对于保障房，尤其是公共租赁住房来说，不会导致垄断，且存在一定的竞争性，而向承租户收取的租金收入是稳定的资金来源，可以有效回收成本，而且项目风险不高，收益稳定。由此可知，私人资本参与到公共租赁住房建设中也具有可行性。
（2）二是特定风险下较为稳定的收益率。
投资效益的内涵十分丰富，如微观经济效益和宏观经济效益，直接效益和最终效益，财务效益和社会效益。作为民间的资本主体，其最终的目的通常是在尽量规避风险的前提下，追求效益的最大化。
保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。对于民间资本来说，由政府保障使其风险可以控制在较小范围内。
对于民间资本来说保障房建设没有强烈的直接利益驱动，甚至可以说直接投资收益是薄弱的，据统计，保障房建设投资净利润只有3％左右，而投资商品房，一般可在15％以上，但间接利益多元化。尤其是对于民间资本中的房地产开发企业来说，这些间接利益驱动主要包括：
① 通过参与配建项目实现低成本拿地。目前，北京、青岛、兰州、河北、福建、江苏、四川、湖北和广州等省市在土地出让环节都明确了保障性住房的配建比例。民间资本通过参与配建项目，相对于纯市场方式，可能实现低成本拿地。通过参建保障房，民间资本控制了拿地成本，平衡了保障房建设方面的利润损失。
② 通过在保障房地块上配建商品房来实现盈利。配建方式可以从两种视角来看待，一种是土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障房土地，最后由购买土地的民间资本负责建设，利润主要在于商品房销售部分。第二种是允许民间资本将保障房地块拿出一部分建成商品房对外销售，利润主要由允许作为商品房对外出售的那部分售房款构成。
③ 低价格获得商业用地。保障房社区都会配套商业，民间资本如果参建保障房，就可以顺便投资开发保障房小区中配建的配套商业，并且可以按照市场机制出售或出租这些配套社会商业地产，从而盈利。
④ 通过参建保障房来提升市场占有率和社会影响力。在房地产调控趋于严厉、保障房建设力度显著加大的双重背景下，一些民间企业为了保证自己的开发规模和市场占有率，也会参建保障房，不仅承担社会责任，同时提升自身品牌的社会影响力。
⑤ 通过参建保障房来获得融资优惠。一些地方政府对保障房建设提供了融资方面的优惠。比如，上海晶城项目是一个保障房项目，前期投入40多亿元资金，其中一半为上海城开集团自有资金，另一半由政府出面担保，向银行贷款，上海城开集团享受还贷利率为银行基准利率的优惠。
由此可见，民间资本参与保障房建设的项目风险收益比较小，有足够的吸引力使民间资本进入。
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