资产评估收益法和成本法

第四节　资产评估的基本方法

一、现行市价法

（一）现行市价法的概念

现行市价法是按市场现行价格作为价格标准，据以确定资产价格的一种资产评估方法。现行市价法又称市场销售比较法，它是比照与被评估对象相同或相似的资产市场价格，来确定被评估资产价值的一种评估方法。这里的市场价格指的是单项生产要素的市场价格，它决定于所耗费的社会必要劳动时间，并随供求关系变化而变化。对于整体资产的评估，通常认为其市场价格由收益现值所决定。

现行市价法的理论依据是经济学中的替代原理。其基本思路是：同类型而具有替代关系的商品之间会互相竞争，从而使其价格互相牵制而趋于接近。换言之，任何一个精明的投资者在购买某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。

1．现行市价法的前提条件

运用现行市价法进行资产评估一般应具备如下前提：

（1）被评估资产应具备一个充分发育的发达活跃的交易市场。市场上有大量的资产交易活动，并形成了资产交易的市场趋势。研究资产交易的市场趋势不仅可以避免偶然交易活动对资产评估的误导，而且为运用现行市价法，以及检验现行市价法评估结果提供了可靠的参照标准。

（2）市场所反映的资产价格信息应当具有正常性、真实性、准确性。

（3）被评估资产的市场参照物及其相比较的指标（项目）、参数等资料应当是可以收集的，即：要有与被评估资产相同或相似资产的近期交易价格作为参数，以其现行市价或成交价格为基础，再作必要的调整，以此为依据来确定被评估资产的价格。价格资料一般包括实际成交价、实际成交条件、是否有折让或优惠以及付款方式等。市价参数要求具有一定数量，一般应在三个以上。

（4）现行市价法属于一种经验性估价方法，因此在对市价参数进行调整时，主要依靠评估人员的知识和经验，对评估人员的要求较高。

2．现行市价法的适用范围

现行市价法主要用于单项生产要素的交易，如买卖设备或材料、用单项生产要素投资参股、合作经营等。具体运用时应注意以下几点：

（1）用单项生产要素参股、投资、担保时，对该要素资产来说，无论其原来的购置价格如何，均应以市场现行价格为准。但抵押或企业破产清算时应按资产的可变现价格来评估。

（2）对于企业承包、联营、兼并、转让、保险等业务，应按现行采购价格或市场现行价格作为资产评估的基础。

（3）中外合资合作企业应以市场现行价格为基准并参照国际市场价格作必要的调整。

（二）评估现行市价的基本方法

1．直接法

这是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市场价格，可将这一价格作为被评估资产的现行价格。这种方法理论上可行，应用简单方便，但在很多时候这种完全相同的当期资产的交易资料很难找到，因而这种方法有一定的局限性。

2．类比法（市场成交价格比较法）

这是指在市场上找不到与被评估资产完全相同的资产，但在市场上可以找到与之相类似的资产价格作为参照物，根据两者之间的差异因素，参照资产的交易价格进行必要的调整，从而确定被评估资产的现行价格。这种方法与直接法相比，对参照物的选择范围相应要大一些，但是这种方法对参照物的选择仍然有比较严格的要求，故而在实际应用中也有一定的局限性。这也是现行市价法本身难以回避的。

在应用类比法评估资产价格时，对参照物的差异因素作如下调整：

（1）时间因素。参照物资产的交易时间与被评估资产的评估基准时间之间一般都存在着差距，在这段差距时间里，该类资产的价格会因需求、供给、国家政策等因素而发生变化，为了使评估后的价格更符合评估当时的实际市场情况，我们要对参照物的成交价格进行时间因素方面的调整。

（2）地域因素。同类资产当处于不同的地区或地段时，其价格也会发生变化，对于房地产来说，地域因素是影响房地产评估价格最敏感的因素。

（3）功能因素。这是指资产功能过剩或不足的情况对资产价格的影响。比如对于一台机器或一处房产来说，其实体本身的用途可能很广，效能较高，其价格也应较高。但是如果买方在购买后使用过程中不去充分使用这些效能，他就不会愿意以较高价格成交，此时可能会使资产价格下降；反之，如果该资产不能充分满足买主的需要，买方在购买后仍需追加投资以扩大功能，他也要考虑以较低的价格购买。

（4）交易情况因素。在有些情况下，参照物的交易价格是在一些特定的供需条件或特殊的交易条件下形成的，比如交易双方有特别的利害关系、交易者没有经验或者是其中一方有特别的交易动机，等等，这些都会形成特殊的交易价格。在选择参照物资产时，或者是尽量避免选择这些特殊的交易情况，在不得不选择这些交易情况作为参照物时，也要考虑交易情况因素对价格的影响，并予以一定的调整。

（三）现行市价法的评估程序

应用现行市价法评估一般应按照下列程序进行：

1．考察评估对象的特征，确定评估指标

这里指的是在确定了评估对象后，应进一步明确待评估资产与将要选择的参照物资产之间可以用来相比较的项目指标。比如在评估房地产资产时，确定的评估指标一般应包括房地产的经济用途、交易类型、建筑结构、所处地区以及估价日期等。

由于评估对象不尽相同，在使用现行市价法进行评估时，选取的对比指标也不相同。但归纳起来一般应包括：

（1）资产的实体特征。如资产的结构、规格、型号、外观质量、役龄等。

（2）市场状况。如市场供求状况、经济周期波动情况等。

（3）销售条件。如销售地点、销售动机、融资条件等。

（4）销售时间。市场状况和市场价格会随时间变化而变化，销售时间是影响资产交易价格的一个重要因素。

2．进行市场调查，寻找参照物，收集有关资料

主要收集和掌握与被评估对象价值有关的评估指标方面的数据资料，包括被评估资产的实体特征、地理特征、经济特征等数据，以及与被评估资产主要评估指标相同或相近的资产现行市场成交价格、成交日期及价格变动趋势等。这些资料的收集有些是在评估前进行的，大部分的资料则要依靠评估者日常有意识地收集和积累。

3．分析整理资料并验证其准确性，确定参照物

评估人员对所收集的资料应认真分析，验证其真实程度，然后对多个可供选择的参照物加以分析判断，从中选出三个以上相似性较强的参照物。参照物的选择应遵循以下几点：一是要选择与被评估对象的实体特征相同或相似的资产；二是参照物与被评估对象之间具有内在的可比因素；三是参照物的交易地区和交易时间与被评估对象相同或极为相似。

4．将参照物与被评估对象进行比较

在进行比较时，应考虑各比较项目的影响，并把评估对象与参照物的各项因素逐一进行分析。

5．分析调整差异

通过与参照物的比较，一般都可发现一些差异，比较这些差异并将其数量化。在参照物成交价格的基础上，分析调整评估对象与参照物之间已经量化了的差异金额，即按照参照物比评估对象优异的方面，调减其差异金额；按照参照物比评估对象差劣的方面，调增其差异金额，从而得到一组被评估资产的初步价格。

6．在若干个初步价格中经过分析比较，综合确定出被评估对象的价值

一般地，市场越活跃，使用现行市价法得到的评估结果就越准确。

二、重置成本法

（一）重置成本法及其适用范围

1．重置成本法及其基本公式

重置成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时完全重置成本（简称重置全价）减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。

（1）重置成本的分类

由于购建所用的材料、技术不同，重置成本可分为以下两种：

①复原重置成本（简称复原成本）。指用与原资产相同的材料、建造标准、设计结构和技术条件等，以现时价格再购建相同的全新资产所需的成本。

②更新重置成本（简称更新成本）。指利用新型材料、新技术标准，以现时价格购建的相同功能的全新资产所需的成本。

选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本情况下，应选用更新重置成本，在无更新重置成本时也可采用复原重置成本。

（2）损耗或贬值

在资产使用和储存中，由于物理和化学原因，以及技术和产业的发展，使资产的价值降低，其降低额即为资产损耗或贬值。它可分为：

①有形损耗，指资产在存放和使用中，由于物理和化学原因而导致的资产实体发生的价值损耗。

②无形损耗，指由于科学技术进步与经济因素变化而带来的贬值。这有两种情形，一是生产同样功能的资产的价值降低了，引起原有资产的贬值。这种无形损耗在计算重置全价时不作考虑。另一种是由于新功能资产的出现，使原资产的功能价值降低了。这样由于新技术的发展导致资产功能陈旧而带来的原资产贬值可称为功能性损耗。这是需在评估资产重置成本时从重置全价中扣除的部分。

（3）重置成本法和基本公式

评估资产的重置成本＝重置全价－有形损耗－功能性损耗

2．重置成本法适用范围

重置成本法比较充分地考虑了资产的重置全价和应计损耗，对于一切以资产重置、补偿为目的资产业务都是适用的，在清产核资中是最基本的评估方法。即使在学校整体转让的场合，也要通过重置成本的评估，提供分项资产的价格资料，建立有关资产的账簿和报表。特别是由于我国充分发育活跃的资产市场尚待建立和完善，以及对资产未来收益额预测条件的限制等因素的制约，应用现行市价法和收益现值法的客观条件尚不完全具备的情况下，应广泛应用重置成本法进行资产评估。

（二）用重置成本法评估资产价格的基本因素

1．用重置成本评估资产价格的基本因素

（1）价格因素

指资产现行购建价格的影响。购建价格高，重置成本就高，从而决定被评估资产的价格也高；反之购建价格低，被评估资产的价格也低。

（2）技术进步和无形损耗因素

无论是更新重置成本，还是复原重置成本，都明显地受技术进步的影响。若功能性损耗小，被评估资产价格则高；经济寿命长被评估资产价格高，使用寿命短被评估资产价格低。

（3）有形损耗因素

指资产实体磨损而损耗的价值对资产价格的影响。有形损耗大，被评估资产价格低；有形损耗小，被评估资产价格高。

2．有形损耗的估算方法

在资产评估中，通常采用使用年限法估算固定资产的有形损耗。对某些特定固定资产，也可采用其他直接法，如用工作量、工作时间、里程等进行估算；对一些资产则可视其理化状态估算有形损耗。

（1）观察法也称成新率法

是指对被评估资产由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体主要部位进行技术鉴定或通过与有关人员交谈了解情况来确定其磨损程度，再与同类或相似全新资产进行比较、分析、判断被评估资产的成新率，从而估算其有形损耗的一种方法。

其计算公式：

重置资产有形损耗＝重置成本×（1－成新率）

（2）使用年限法

是指对被评估资产找出相关指标（项目）数据，利用计算折旧的方法进行计算求得。计算公式为：

重置资产有形损耗＝（重置成本－残值）×实际已使用年限/总使用年限

式中：①残值。是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。

②总使用年限。是已使用年限与尚可使用年限之和。尚可使用年限是根据资产的有形损耗和可预见的各项无形损耗因素，预计继续使用的年限。

③已使用年限。指一项特定资产在评估时确认的已经使用了多少年。由于资产在使用中负荷程度的影响，也可分为名义已使用年限和实际已使用年限。

A．名义已使用年限。指会计记录记载的资产已提取折旧的年限。

B．实际已使用年限。指资产在使用中实际磨损的年限，可通过技术鉴定其磨损程度或用下列公式计算：

实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率

资产利用率＝截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间×100%

资产利用率计算结果小于1表示开工不足，实际已使用年限小于名义已使用年限；计算结果大于1表示资产超负荷运转，实际已使用年限大于名义已使用年限。在资产评估中，应使用实际已使用年限（如无特别说明，已使用年限均指实际已使用年限）。

④成新率。指一项资产新旧程度的百分比，可通过下述公式计算：

成新率＝尚可使用年限/总使用年限×100%

3．功能性贬值的定量分析

选择一个相适应的参照物（应具有科学技术先进性），将被评估资产所生产的产品成本与参照物生产的产品成本相比较，找出两者差异原因及其金额（超支或是节约）。参照物的产品生产成本低于被评估资产生产产品的成本的节约额即是被评估资产超额支出的产品生产成本。这个数额可视为被评估资产在尚可使用年限内该资产功能性陈旧贬值数额。其计算公式是：

被评估资产功能贬值额＝被评估资产年产品生产成本超支额×剩余使用年限×折现系数

（三）重置全价的估算方法

1．直接法（也称重置核算法）

这种方法是指按资产成本构成，以现行市价为标准，计算被评估资产重置全价的一种方法。各成本项目，按计入的方法区分有直接成本与间接成本。

（1）直接成本

指购建全资资产全部支出中可直接计入购建成本的那一部分支出。如机器设备按现行市价的买价，安装所需的材料、人工成本等。

（2）间接成本

指购建全新资产全部支出中不能直接计入成本，需要采用相适应的方法、标准进行分配计入购建成本的那一部分支出。

2．功能价值法

这种方法是以生产相同产品的同类或相似的全新资产价值为标准，计算其每一单位生产能力资产价值或参照物与被评估资产生产能力比例，从而估算被评估资产的重置全价，其计算公式为：

被评估资产重置全价＝被评估资产年产量×参照物重置价/参照物年产量

3．物价指数法

指应用资产价格变动指数估算重置全价的一种方法。这种方法适用于按账面历史成本依据价格指数调整估算资产的重置全价。

4．规模经济效益指数法

指应用规模经济效益指数，估算被评估资产重置全价的一种方法。此法常用于学校整体资产和具有应用条件的单项资产的评估。应用这种方法的前提是，能取得相同或相类似资产（参照物）的有关生产能力与成本的数据资料。

5．统计分析法

统计分析法是指应用统计学原理估算重置全价的一种方法。这种方法适用于单位整体评估。可以简化评估业务，节省评估时间。应用此法评估资产重置全价的步骤程序如下：

（1）在核实资产数量的基础上，把全部固定资产按照适当标准划分为若干类别。如房屋建筑物按结构划分为：钢结构、钢筋混凝土结构等；机器设备按管理规定划分为：专用设备、通用设备、动力传导设备、运输设备、仪器、仪表等。

（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用物价指数法、功能价值法或直接法等方法估算其重置成本。

（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：K＝R′／R

式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数；

R′——某类抽样资产的重置成本；

R——某类抽样资产的历史成本。

（4）根据上式计算K结果估算被评估资产的重置全价为：

被评估资产重置全价＝∑某类资产账面历史成本×K值可以大于1也可以小于1，当重置成本大于历史成本时，K大于1，反之则小于1。

各类资产的历史成本可从会计记录取得。

（四）用重置成本法评估资产净价的方法及程序

1．评估的方法

用重置成本评估资产净价的方法，可选用下列任一公式进行计算：

被评估资产净价＝重置全价－累积折旧额

或＝重置全价－有形损耗－功能性损耗

或＝重置全价×成新率－功能性损耗

2．评估的程序

应用重置成本评估资产的程序如下述：

第一步，被评估资产一经确定即应根据该资产实体特征等基本情况，用现时（评估基准日）市价估算其重置全价。

第二步，确定被评估资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限。

第三步，应用年限折旧法或其他方法估算资产的有形损耗和功能性损耗。

第四步，估算确认被评估资产的净价。

指资产成交价格双方都满意的价格。在清算价格中卖方满意的价格一般不易求得。

（五）评估清算价格的方法

1．整体评估法

指对一项资产或一个单位整体进行估价。应用这种方法，首先评估该资产或单位能否继续经营使用。其次再视其具体情况进行估价，能继续经营使用，可以应用现行市价法、重置成本法进行评估；不能继续经营使用，只能估其残值，如按资产本身重量、体积、材质等计量单位的总量价值估价。

2．现行市价折扣法

指对清理资产，首先在市场上寻找一个相适应的参照物；然后根据快速变现原则估定一个折扣率，据以确定其清算价格。

3．模拟拍卖法（也称意向询价法）

这种方法是根据向被评估资产的潜在购买者询价的办法取得市场信息，最后经评估人员分析确定其清算价格的一种方法。用这种方法确定的清算价格受供需关系影响很大，要充分考虑其影响的程度。

三、收益现值法

（一）收益现值法概述

1．收益现值法的含义

收益现值法是指通过估算被评估资产在剩余寿命期内的未来预期收益：并选用适当的折现率折算成评估基准日的价值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。从资产购买者的角度出发，资产购买者购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产在未来所能获得的预期收益的现值。

2．收益现值的有关概念

（1）现值与终值。现值（用P表示）指的是评估时点的金额。终值（用F表示）指的是将来时点的金额。由于资金具有时间价值，因此可以将未来年份才能获得的资金按一定的年折现率折算成评估时的资金数额，即现值。

（2）折现与折现率。折现即将未来资金收入（或收益）折算成现值的计算过程。在收益现值评估法中，折现过程是将资产的未来收益还原成现时投资（即现在购买资产的费用支出）的过程。计算现值的公式为

P＝F／（1＋r）n

式中：P为现值，F为终值，r为折现率，n为年限。

折现率亦称贴现率，它是将资产预期收益换算成现值的比率。在收益现值法中，折现率就是一定时期内的投资收益与相关投资的比率，折现率的高低与投资者承担的风险成正比。

（3）资本化和资本化率。资本化是指投入资本的回收过程。资本化率是指收回投资的速度，即每年按多大比率收回投入资本。折现率与资本化率是既有联系又有区别的两个概念。二者的联系在于：二者都是反映投入资本回收状况的经济指标，即都是将未来资金或收益换算成现值的比率；二者的确定都有相同的依据，如都需要参考银行利率，考察通货膨胀率、物价指数，并加上一定的风险利率。如果不加上一定的风险利率以获得高于保值储蓄利率的收益，那么，资本所有者就宁肯去银行存款，而不愿意去投资。两者的区别在于：从时间上看，折现率一般应用于一系列有限时间付款变现；而资本化率应用于永续性收入或收益的变现。永续性的折现才是资本化，有限时间的资本化则是折现。从变现的性质来看，预计未来收入“折现”后，变为现时的货币收入，而预计未来收入“资本化”后，则使投资成为带来增值价值的价值。

（4）收益与收益现值。收益（用R表示）是指一个企业或一项特定资产在使用过程中所带来的净收入。即某项资产收入扣除为了取得该收入而发生的各项费用后的余额。它是资产所有者或资产控制者所能支配的收益。收益现值是指企业在未来特定时期内的预期收益折成当前价值的总金额。其价值基础是再生产过程中活劳动所创造的一部分价值所形成的利润以及净回收投入资金之和。

（二）应用收益现值法的前提条件及其适用范围

1．应用收益现值法评估资产必须具备的前提条件

（1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来预期收益的单项或整体资产。即资产的未来收益必须能用金额计算，否则就不能使用收益现值法进行评估。

（2）被评估资产必须具有独立的连续获得预期收益的能力，即被评估资产能够继续经营，独立创收且不断获得收益。

（3）产权所有者所承担的风险也必须是能用货币量来衡量的，即反映资产未来经营风险的各种因素能转化为数字加以计算，如各种经济环境因素可以用收益率、折现率、资本化率等计算。

（4）在运用收益现值法进行评估时，其评估对象最好是处于比较发达的市场经济条件下的资产。因为只有处于市场经济条件下的资产，其预期收益和风险因素才是真实客观的。

2．收益现值法的适用范围

收益现值法是通过衡量被评估对象的获利能力从而确定其评估价格的一种方法。因此它通常适用于以企业整体作为评估对象的资产评估。对于单项资产，除非它的获利能力可以从整体获利能力中分解出来，否则一般不采用收益现值法进行评估。

（三）收益现值评估的具体应用方法

1．有限期内各年收益折现法

对于那些只能在一个或长或短的时间内提供收益的资产的评估，一般采用有限期内各年收益折现法。

2．无限期收益折现法

这是针对那些预期收益年限很长，无法判断其收益期限的具体数值的资产而设计的。此时，待评估资产能长期经营并获得收益。无限期收益折现方法有：

（1）年金法。适用于未来预期收益年金为等额收益，可采用直接本金化处理。在未来收益等额的情况下，因未来收益无限期，则N→∞时，I为本金化率。

P＝A／I

（2）分段法。适用于未来预期收益高低不等，且没有明显稳定增长趋势。办法是以若干年为界划分前期和后期，对前期预测各年预期收益额，并通过折现累加的方法计算出前一段资产的收益现值；对后期，即前一段的年末时点到未来无穷远的这段时间，可采取趋势估计的方法，设定各年收益为适当额度的等额年金并经本金化得出后期第一年为基础的本金，再将这个后期本金进行折现处理；最后将前后期两段的收益现值，即本金相加。

分段法实际上是由有限期收益折现法与年金法演变而来。

（四）收益现值法评估资产价值的优点与缺点

1．收益现值法的优点

收益现值法比较真实准确地反映了单位资产资本化的价格，应用此方法评估的资产价格易为买卖双方所接受。

收益现值法的评估比应用重置成本法和现行市价法计算量要少，比较简单。资产量越大，这一优点就越明显。

2．收益现值法的缺点

预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。目前在我国，一般适用于单位整体资产和可预测未来收益的单项资产的评估。

应当指出，在我国目前情况下，市场经济体制尚待完善，企业经营情况受非经营性因素影响较大，因而预期收益的预测往往具有一定的困难。所以，应用收益现值法评估。

资产价格尚待创建必要条件，当前尚不能得到广泛应用。

（五）收益现值法评估资产价格的程序

第一步，收集验证待评估资产的有关经营、财务状况的信息资料；

第二步，研究、分析并计算决定收益现值的基本因素和有关指标及其变化趋势；

第三步，预测资产的未来预期收益；

第四步，在充分分析资产在未来持续使用中所面临的各种风险的基础上，确定折现率；

第五步，根据预测的资产预期收益和折现率，将资产的预期收益折现或资本化处理；

第六步，根据预测的有关指标确定被评估资产的价值。