企业物业管理的功能与特点

企业物业管理是指专业物业管理机构，依物业服务合同对企业房屋建筑物及设施设备、场地进行的维修、养护和管理，生产经营秩序维护管理，以及向企业各部门提供综合性服务等活动，以保证企业生产经营正常运行，并提高企业物业的利用水平，促进企业的整体发展。

企业物业管理以服务为宗旨，也就是说要在企业物业管理的整个系统流程中突出服务的特征，具体可归纳为以下几点。

（1）通过优质服务延长物业使用寿命，提高物业的价值。

（2）为企业创造一个整洁、舒适、安全的工作、学习与生活环境。

（3）通过优质的服务来促使企业建立卓越形象，以促进后续工作的顺利展开。

现代企业物业管理的重心已不在清洁、绿化、房管、保安四大传统项目的经营和服务上。现代企业物业管理追求的是一种企业的情调、企业的感觉、企业的文化，使企业员工感觉到一种情感的归属。这样的企业物业管理能使企业员工增长见识，开阔视野，陶冶情操，能在潜移默化中提高企业员工的素养。

在现代都市人群中，越来越多的人已不再满足偏居一隅，而舒适、有个性的工作场所正成为人们更高层次需求的集中表现。在舒适的环境中工作，享受着高档企业物业管理，能得到“物我两忘”的高度体验。这样，人就会心情舒畅、心胸开阔、身心健康，工作质量也会得到提高。

企业物业管理服务与其他服务一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。企业物业管理服务的层次越高，越表现出对高品位服务、高品位文化和精神服务的需求，以满足其自身高层次的需求。而现代企业物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进企业与员工的交流，繁荣企业文化。因此，企业物业管理服务促进了人们的社会交流和情感的交融。

营造文明、祥和的工作环境和氛围，使员工的思想道德水平和文化素质有明显的提高，是现代企业物业管理的基本目标之一。高质量的企业物业管理服务可以提高人的整体素质，从而促进整个企业的和谐发展。

企业物业管理的社会化指的是，它将分散的企业分工汇集起来，聘请社会上的专门物业服务机构统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等，对于企业而言，通过将企业后勤服务部门转制为物业服务企业，通过它们的专业服务就能将所有关于房屋和居住（工作）环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个总管家。企业只需根据企业物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务。这样既方便企业，也便于统一管理，有利于提高整个企业管理的社会化程度。

企业物业管理是由专业的物业服务企业对物业实施的统一的管理。物业服务企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务，也可以采取专业服务外包方式进行管理。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业；物业保安可以向保安部门雇佣保安人员；园林绿化可以承包给专业绿化部门；环境卫生也可以承包给专业清洁部门。

企业物业管理是一种市场化行为，它所追求的目标是收益的最大化。作为独立法人运作的物业服务企业（特别是从后勤部门转制的物业服务企业）必须遵守《中华人民共和国公司法》的有关规定，实行政、事、企的完全分离。因此，物业管理部门必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的地位和拓展自己业务。当然，物业服务企业在运作过程中还要处理好与基层组织、行政部门和公用事业单位的关系。以物业为中心，从管理上、经营上和服务上下工夫，为企业员工创造一个便捷、清新、整洁的环境。

物业服务企业提供的服务是有偿的，即对各项服务收取合理的费用。在当前物业管理服务收费受到政府有关部门限制的情况下，物业服务企业可以通过多种经营方式，使物业服务企业走上“以业养业，自我发展”的道路，从而使物业服务企业有了造血功能，这样既减少了企业各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主享受到全方位、多层次、多项目的服务。