房价在年到底涨了多少

房价在2009年到底涨了多少？^[1]

总是讨论高房价，但是房价到底上涨了多少？寻找这个答案的难度似乎可以和量子力学中的“测不准”原理相提并论。

国家发展改革委2010年初公布的“2009年12月份70个大中城市房屋销售价格指数”显示：70个大中城市12月房屋销售价格指数同比上涨7.8％。其中，北京、天津、上海和重庆四个直辖市的指数同比分别上涨9.2％、8.7％、7.4％和6.3％。70个城市普通商品住房销售价格同比上涨11.0％，新建住房销售价格同比上涨9.1％。其中，新建住房销售价格同比上涨较大的城市主要有：广州19.9％、深圳14.3％、海口13.4％和北京13.2％。

这些数字在变动方向上与城市居民的感受一致，幅度却有很大的差异。此外，如果把上述房价指数与股票指数作对比，可以看到悬殊的差异。2008年12月，上证指数在1815点到2100点之间波动；2009年12月，上证指数的波动区间是3040点到3334点。12个月之间上涨了58％～67％。深圳成指在同一时期里的上涨幅度更大。沪深两市2009年底的总市值比一年前翻了一番。这似乎是说，在房屋和股票这两大中国城市居民可以购买的投资品当中，房屋的价格在过去一年里的上涨幅度远低于股票。如果真是如此，只能说中国的投资者还不够理性。

然而，从统计局按月公布的“商品房销售面积和销售额增长情况”当中，则会看到不同的景象。2009年前11个月，全国累计销售商品房7.5亿平方米，实现销售额3.6万亿元。销售面积和销售额同比分别增长53％和86.8％——销售额增长比销售面积增长快了33.8个百分点。由此不难计算出：2009年前11个月全国商品房平均销售价格同比上涨了22％。运用同样的方法，可以计算出北京、天津、上海和重庆四个直辖市的销售价格同期分别上涨了11％、17％、50％和22％。

上述计算结果当中，2009年前11个月上海商品房价格同比上涨了50％，与居民感受到的价格变化比较接近，但是与发改委公布的12月上海房屋销售价格指数环比涨幅7.4％相差近七倍。如果这两组数字都可信的话，那么可能出现了以下两种情形之一：一是上海房价在2009年12月出现了显著下跌。这是不可能的。因为按照发改委公布的环比指数，上海12月房屋销售价格比11月上升了1.3％。剩下的只有另一种可能：2008年四季度，上海的房价出现了跳跃式上升。尽管台阶上下价格相差50％，但是2008年的12月和2009年的12月同处于台阶之上，所以同比涨幅较小。

那么，北京、天津房价上涨的事实，又被统计数据湮没在了哪里？其奥妙在于下面两张报表。

把国家统计局公布的2009年前10个月和前11个月的两张“商品房销售面积和销售额增长情况”表格放在一起，把销售面积和销售额相减，可以得出2009年11月商品房销售面积和销售额。在全国层面，这两个数字是8834.4万平方米和4458亿元。然后，再用表上提供的增长率数据反推并计算出2008年11月全国商品房销售面积和销售额，分别是4429.5万平方米和1671亿元。这样，我们可以计算出2008年11月和2009年11月全国商品房销售价格，分别是3772元/平方米和5046元/平方米，以及，2009年11月全国商品房销售价格比2008年11月上涨了33.8％。

按照同样方法计算出来的2009年11月的地区数字显示：东部地区商品房销售价格同比上涨33.4％，涨幅与全国平均水平相当；中部地区单月同比涨幅为44.7％，远高于全国平均水平；西部地区同比涨幅23％，低于全国平均水平。这和区域经济增长率在过去一年里的差异是一致的。

此外，东部地区的北京、天津和上海三个直辖市2009年11月的商品房销售价格同比分别上涨了64％、44.8％和55％，涨幅十分显著。显示上海房价率先上涨，北京后来居上。与此结果相比，发改委公布的数据中北京、天津12月房屋销售价格指数仅上升9.2％和8.7％，两组数据之间的悬殊差异已经无法解释。

基于商品房销售面积和销售额的计算还发现其他几个房价增长迅速的地区：海南省2009年11月商品房销售价格同比涨幅居全国之首，达到110.5％；显示房地产市场对建设“海南国际旅游岛”的强烈预期。同期，贵州和甘肃的商品房销售价格分别上涨了58.8％和51.5％。

总之，国家统计局公布的数字其实还是能够间接反映2009年国内各地区房价普遍而又有区别的快速上涨程度，与各区域经济增长的速度和居民日常感受比较一致，因此也能够指导商业银行控制区域信贷风险，也可以为宏观经济政策提供依据。

【注释】

[1]2010年1月18日发表于《21世纪经济报道》。