国际金融危机背景下我国个人住房贷款风险分析

国际金融危机背景下我国个人住房贷款风险分析

陈冬亚

一、引言

国际金融危机是指一国所发生的金融危机通过各种渠道传递到其他国家从而引起国际范围内金融危机爆发的一种经济现象。本次国际金融危机由美国次贷危机引发。次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。美国“次贷危机”从2006年春季开始逐步显现，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，逐步演变为全球性的金融危机。

次贷危机是由次级抵押贷款出现问题而引发的。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的人提供住房抵押贷款。利用次级抵押贷款，借款人无需提供任何有关偿还能力的证明就可以在没有资金的情况下购房。这种次级抵押贷款将客户的偿付保障建立在房屋价格不断上涨的假设之上，而不是建立在客户本身的还款能力基础上，其中所隐含的巨大风险是显而易见的。然而由于近几年美国楼价高涨，繁荣的房地产市场使得贷款机构盲目追求高利润率而不断增加次级住房抵押贷款的供给，以至忽略了次级抵押贷款隐藏的风险，但随着美国住房市场大幅降温，加上利率上升，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产，从而引发次贷危机。

二、金融危机揭示的住房贷款风险问题

由美国次贷危机引发的金融危机对全球金融市场和经济增长造成了严重冲击，给全球金融市场敲响了风险的警钟。金融危机也向我们揭示了住房贷款所蕴含的风险。

（一）房地产和资本市场价格波动可能会增加信用风险

房地产业与宏观经济周期变化关系密切。当房地产泡沫破裂，房地产价值会大幅贬值。经济的萧条，使得一部分借款人失业，没有了还款来源，就可能出现违约，造成不良贷款。同时由于房地产贬值，抵押的房产不足以偿还贷款，给贷款机构带来损失。

美国个人住房贷款采用浮动利率。浮动利率的做法，实际上是银行将利率风险转移给了买房人。利率风险的转移，对于低收入阶层而言，很有可能造成低收入时期利率更高的局面，使借款人的每月还款负担加重，某种程度上贷款违约率也会增加，从而引发信用危机。

（二）房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险

从美国的经验来看，美国政府为了加强社区的发展，实现人人都能买房的目的，采取了大量措施鼓励金融机构向资信等级不高的购房人贷款。在经济增长的时期，这可能不成为问题，但一旦经济增长放缓，资信低的购房人的还款能力不足，住房贷款的信用风险就会增加。另外，金融机构为了业务发展和竞争需要，纷纷进入住房贷款市场抢占市场份额，市场竞争渐成白热化状态，无序现象突出。在外部市场和内部考核的双重压力下，部分金融机构违规操作，过分放松贷款审核条件，降低客户准入门槛，导致操作风险增大。

（三）风险监管问题

主要是源于贷款机构放松贷款条件，为不具备还款能力的高风险客户提供了信贷，而投资银行创造了大量基于这些贷款的高风险衍生证券。由于监管部门监管不严，未能遏制风险集聚。早在2004年初，美联储己经注意到贷款机构放松贷款标准进行贷款活动的行为，但从鼓励消费角度，美联储仍较为支持包括可调整利率房贷产品在内的另类贷款、次优贷款产品的开发与使用。这使得次贷风险未能得到及早遏制。次贷相关衍生产品在分散风险的同时，也造成了风险扩散，对金融衍生产品过度依赖和风险控制不当，可能会催化危机产生。

三、我国个人住房贷款发展现状

为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展。

随着1998年住房改革以后，商业银行在发放个人住房贷款支持居民个人住房消费、惠民安居、实现购房安居上面发挥了非常大的作用。截至2008年年底，全国房地产贷款余额5.25万亿，同比增长10.3%，目前个人住房贷款余额2.95万亿，比1997年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。

国际研究表明，住房抵押贷款的违约率一般低于万分之二，被公认为安全性较高的信贷业务。从我国的情况看，住房抵押贷款的违约率仍明显低于其他固定资产融资项目，即便去年房地产市场经过了调整，价格发生了大的变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，都远远低于各项贷款的不良率。因而住房抵押贷款实际是商业银行的优质业务和为数不多的优良资产之一。

虽然目前国内的住房抵押贷款主要还是优质贷款，没有美国的次级抵押贷款，更没有零首付的现象，违约风险比较小，但是根据国外的研究报告，住房抵押贷款违约率的上升要在贷款发放后的3~5年才会释放。我国目前住房抵押贷款余额中的绝大部分主要是近几年新增的贷款，违约率暂时比较低，但随着时间的推移会逐渐上升。所以尽管目前个人住房抵押贷款仍算得上银行的优质资产，但未来几年个人住房不良贷款很有可能陆续暴露。

四、我国个人住房贷款风险分析

按照风险的表现形式不同，个人住房抵押贷款风险可以划分为信用风险、操作风险、价格风险、利率风险以及政策风险等种类。其中，前三种风险来自于市场微观层面，而后两种则来自于经济宏观层面。下面对我国个人住房抵押贷款的各种表现形式的风险分别进行分析。

（一）个人住房贷款的信用风险

信用风险是指在以信用关系规定的交易过程中，交易的一方不能履行给付承诺而给另一方造成损失的可能性。个人住房抵押贷款是个人购房者支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款，然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。个人住房抵押贷款的申请和执行过程中，存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素，既有主观的，也有客观的，最终形成信用风险。在我国，个人住房抵押贷款信用风险主要表现有以下几种。

1.借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。某些借款人为了取得银行贷款，有意提供与实际情况不符的虚假资料，而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还，从而造成贷款违约，这是形成信用风险的主要方面。

2.借款人还款能力下降。借款人因下岗、失业、投资失利等原因造成经济收入下降，导致还款能力受到影响，从而增加了借款人违约的可能性。

3.借款人信用意识淡薄或缺乏诚信，恶意拖欠贷款或逃废银行债务。

4.由于借款人疏忽或误解合同的有关规定而发生了违约行为，使银行不能按期或按额收回贷款。

5.其他意外情况的出现。借款人因病、致残、意外死亡等情况发生或婚姻状况发生变故，以及其他情况导致借款人违约不能按时足额偿还贷款。

（二）个人住房贷款的利率风险

个人住房抵押贷款的利率风险是指由于金融市场的利率变化，个人住房贷款在还款期间的贷款利率发生变动，而对应其来源的银行资金的存款利率相对变动较小或者相对稳定，使得银行利润存在受损的可能性，从而使银行陷入贷款收入下降和负债成本增加的困境。众所周知，贷款利率一般是根据当前经济形势及对未来经济前景的判断来确定的，但是对经济的长期预期总会有一定偏差，这就意味着长期抵押贷款利率总会偏离未来的市场利率，利率风险是不可避免的。按我国央行规定，存量长期存款利率按存入时约定利率执行，而存量贷款利率却往往按新利率执行。当银行利率下调时，由于一年以上定期存款利率保持不变，而个人住房贷款利率按新利率执行，相对于已存入的长期存款，这部分贷款的收益空间就会缩小，给银行带来利率风险。在利率上调时，银行存款利率保持不变，贷款利率上升，银行存贷款利率差距拉大，但会使借款人的还款成本增加。如果借款人的收入没有得到相应提高，特别是一些投资性购房者，又可能会出现由于还款困难而违约。

（三）个人住房贷款的操作风险

个人住房抵押贷款的操作风险是指银行在个人住房抵押贷款的受理、调查、审查、审批、发放及贷后管理等环节中，因不当行为而导致的风险。

在近年来住房信贷扩张的情况下，商业银行之间对房贷市场份额的竞争加剧，部分银行工作人员为一己之利不按规章操作，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实就违规放贷，造成住房贷款的风险隐患。随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。

（四）个人住房贷款的市场风险

个人住房贷款的市场风险是指由于房地产市场的价格变动以及金融市场的价格（利率）变动带来的风险。上文我们已经阐述了金融市场的价格（利率）变动对个人抵押贷款的影响，所以下面以房地产市场价格给个人住房贷款带来的风险为主进行论述。

作为消费信贷的重要组成部分，个人住房抵押贷款具有金额大、期限长的特点。由于个人住房抵押贷款的期限最长可达二三十年，对金融机构而言，便面临着很大的不确定性，而且由于该种贷款是以所购住房为抵押，贷款收回的安全性与抵押物的市场价值息息相关，房地产市场的波动将会直接影响着住房抵押贷款的收回。从表面上看，个人住房抵押贷款有借款人以所购住房为抵押，似乎很安全，但在房地产市场发生变动，市场房价普遍下跌的情况下，即便能够顺利地处置抵押房屋，处置收入也可能无法弥补未偿还的贷款和处置费用，使银行遭受损失。更严重的是，由于房地产市场发生变化使得所抵押的房产贬值到一定程度时，许多借款人会发现用贷款所购置的房产价值要低于自己负担的贷款价值，便会索性将已贬值房产让银行收走，以换取继续还贷责任的免除。在这种情况下，显然银行即使收回抵押房屋，进行拍卖，所得收入也会低于贷款价值，况且抵押物变现比较困难，银行处置抵押物的操作难度大，变现成本高，这会使得银行遭受的损失更大。

我国近年来房价一直呈上升状态，涨势凶猛。近两年全国房价涨幅虽然有所回落，但是仍然维持价格上扬状态，今年以来房价又出现大幅上扬态势。在全国房价上涨的大环境下，各大商业银行因为发放个人住房贷款而隐含的市场风险被掩盖了。我们应该看到市场运行规律是呈周期性的，房价不可能一直上涨，一旦出现调整，可能会使个人住房贷款所隐含的风险凸显。

（五）个人住房贷款的政策风险

个人住房贷款的政策风险是银行必须面对且又难以预见的风险，往往发生于房地产市场快速发展后的震荡整理阶段。在这一阶段，政府出于整个房地产市场健康发展的考虑，往往会出台一些调控措施，比如禁止、限制期房转让政策、禁止外地人投资本地房地产的政策等。在这些情况下，银行个人住房贷款往往都会面临政策风险。在目前新一轮房价高涨的态势下，国家推出抑制房价过快增长的政策的可能性增大，个人住房贷款所面临的政策性风险也逐渐增加。

五、金融危机对我国个人住房贷款风险管理的启示

（一）完善我国的个人信用制度

在完善的个人信用制度下，商业银行才能充分地了解借款人的资信状况，才能根据社会平均信用状况来决定贷款条件，最终将信用良好的人与信用较差的人区别开来，从而避免逆向选择和道德风险的发生，降低银行的信用风险。

个人征信制度的建立和完善是个人信用制度得以建立的前提和基础。2006年1月1日开始，我国已经正式运行全国统一的信用信息基础数据库，经过3年努力，己建成的信用信息数据库涵盖了97.5%的个人信贷和几乎100%的企业信贷，但是目前的信用体系还不够完善，很多应该纳入信用范畴的参数被排斥在外。而有关个人信用的信息资源分散在工商、税务、银行、保险、医院、商场、公安、法院、海关等部门，其中除了少数部门的部分数据对外开放外，大部分机构的数据仍然未公开，机构之间也未建立起资源共享机制，目前仅在个别地区个别部门间开始尝试建立信息采集和共享机制。因此，我国应加快建设和完善个人信用制度，制定统一的征信标准和征信办法。

（二）规范商业银行操作，避免操作风险

首先，商业银行要提高认识，理性地开展房地产信贷业务，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。

其次，要规范业务操作流程，严格审批手续。对贷款业务流程进行科学定制，明确划分操作环节及其审核重点，提炼形成业务操作规范，保证贷款环节衔接顺畅、紧凑，易于业务人员熟练掌握，以操作程序的规范性保障贷款安全性。

最后，加强内控机制建设，不断提高贷款业务人员的综合素质。通过建立规章制度规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。

（三）加强金融监管，稳步推进金融创新

美国的次贷危机爆发和在全球市场的蔓延警示我们，尽管现在金融工具和金融产品有助于分散金融体系的风险，但金融市场的稳定运行的基础之一，仍然是良好的信用体系。因此，在推进金融创新的时候，对那些以贷款、债券等产品为基础派生出来的金融产品，要严格把住基础产品的标准关，加强金融产品的信用基础，降低违约风险。

另外，此次危机爆发的一个重要原因就是有关当局监管不力。因此，我国在发展金融市场、推进金融创新的同时要加强监管、防范风险。

一方面，金融监管应当随着市场的发展而不断调整和优化。此次金融危机证明，面对日益繁复的、频繁的市场创新和日益复杂的创新产品，单纯依赖信息披露来保护投资者利益，己经不够充分。监管体系有必要从过去强调针对机构进行监管的模式向功能监管模式过渡，即对各类金融机构的同类型的业务进行统一监管和统一标准的监管，以减少监管的盲区，提高监管的效率。

另一方面，要进一步加强监管的协调。本次金融危机充分表明，在金融市场日益全球化、金融创新日益活跃、金融产品日益复杂的今天，传统金融子市场之间的界限已经淡化，跨市场金融产品日益普遍，一个创新产品涉及的金融机构、数量也在不断地增加。因此，跨部门的监管协调和监管合作就显得日趋重要。不同监管部门之间更好和更紧密地监管协调和合作势在必行。现代金融监管体系要求不同的监管机构或同一监管机构的不同部门，能够快速有效地应对市场中出现的种种问题，加强协作，提升监管效率，共同防范风险。

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