房地产价格的成本构成

四、房地产价格的成本构成

运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价格的构成。现实中的房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，对房地产价格构成项目的划分标准或角度不同，房地产价格的构成也会有所不同。

1.土地价格的成本构成

运用成本法评估土地价格时，其成本构成项目为：取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

2.商品房价格的成本构成

运用成本法评估商品房项目的价格时，其成本构成项目为：（1）土地取得成本。（2）项目开发成本。（3）项目管理费用。（4）项目投资利息。（5）项目销售费用。（6）项目销售税费。（7）项目开发利润。

3.商品住宅价格构成的有关规定

1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行印发的《商品住宅价格管理暂行办法》（［1992］价费字382号）规定，商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格的构成项目主要有：

（1）成本。包括：①征地费及拆迁安置补偿费，按国家有关规定执行。②勘察设计及前期工程费，依据批准的设计概算计算。③住宅建筑、安装工程费，依据施工图预算计算。④住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费，依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。⑤管理费，以上述①—④项之和为基数的1%—3%计算。⑥贷款利息，计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。

（2）利润。以上述成本中①—④项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（3）税费。按国家税法规定缴纳。

（4）地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。

下列费用不计入商品住宅价格：①非住宅小区级的公共建筑的建设费用。②住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。

4.经济适用住房价格构成的有关规定

2002年11月17日，国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》（计价格［2002］2503号）规定：经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

经济适用住房基准价格由开发成本、税费和利润3部分构成：

（1）开发成本。包括：①按照法律、法规规定用于征地和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费。②项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。③列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。④在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。⑤管理费按照不超过以上①—④项费用之和的2%计算。⑥贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。⑦行政事业性收费按照国家有关规定计收。

（2）税费。依照国家规定的税目和税率计算。

（3）利润。按照不超过开发成本中①—④项费用之和的3%计算。

下列费用不得计入经济适用住房价格：①住宅小区内经营性设施的建设费用。②房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用。③各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用。④各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。⑤按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。