制度的几点建议

三、建立房地产税（物业税）制度的几点建议

1.要充分认识建立物业税制度的目的和意义

有比较才能看得出差距，与西方发达资本主义国家相对完善的房地产税相比，我国现行的房地产税存在很大的缺陷，甚至根本称不上是房地产税。整个房地产税收体系中各种税收关系也相当混乱，彼此之间缺乏相应的协调。我们建立物业税制度的目的就是改变目前多税种、多层次、多环节、彼此相互交叉、重复课税的现状，在现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税的基础上整合设置成一个“物业税”，即真正意义上的房地产税。

在我国经济前提和制度基础已经完备的情况下，建立我国的物业税制度意义深远。它有利于调节社会财富的分配，缓解贫富悬殊的矛盾；有利于适应市场经济的要求，完善我国的税制；有利于优化资源的配置，提高财产的使用效率；有利于增加地方政府的财政收入。

2.建立物业税制度要有广泛的社会基础，需汇总各方面的意见

值得注意的是，我国还是一个发展中国家，正处在从计划经济向市场经济转型的过程中。所以，在重构我国财产税制的过程中，既要借鉴其他国家和地区的有益经验，避免走弯路，又要考虑我国的现实情况，不能照搬照套。

由于物业税的征收范围极广，涉及人民群众的切身利益，在征收之前有必要进行广泛的社会调查，了解社会各个方面对征收物业税的意见，明确物业税的征税过程中可能碰到的困难和阻力。比如：物业税的课税对象与税源是不一致的，我们不可能通过破坏房屋的整体来获取收入，其税收的来源必定是物业所有者的其他收入，这对于那些本来就缺乏固定收入的家庭会是很大的负担，对这些家庭征收物业税可能会遇到很大的抵触。同时，我国是一个多民族国家，对物业税的征税展开调查，也有利于物业税制度的建立能够适合于当地的风土人情。

由于物业税属于地方税。所以，可以由地方政府组织1 000人（单位）左右的问卷调查，要求调查人选随机抽样，并注明财产、工资、教育程度等基本资料，以有利于区分其所在的社会阶层，了解社会各阶层的意见。

3.建立一个较为完善的物业税制度框架构想的建议

应当说，西方发达国家都已经有了比较长的征收物业税的历史，通过这么多年的发展，它们的物业税制度都已经相当完善。我们认为，照抄西方发达国家的有关房地产税的条文是比较简单的。但是，要让物业税制度能够在我国真正得到实行并取得好的效果，必须注意到以下几个方面。

（1）征收物业税的范围。在发达国家，对物业税的征收一般都包括城市和农村。而我们认为，我国可以对农村的经营性房地产征税，但是不应对农村的非经营性房地产征税。一方面，我国农民收入与城市居民相比普遍要低得多，对他们征收物业税会增加农民的负担，不易实行；另一方面，农村的房地产一般不参与市场交易，对它估价存在一定的困难。既然存在这样的困难，与其收不上来，还不如现在不收，等条件成熟以后再根据具体情况另作规定。

（2）征收物业税的税基和税率。建立以价值为核心的税基体系，这是公平税负的基础。为了能够做到这一点，需要建立以房地产评估制度为核心的征管体系。建立房地产评估制度，制定房地产评估法规和操作规程，设置房地产评估机构，培训评估专业人员。且物业税的征收机构和估价机构不能属于同一个政府部门。在此基础上，采用比例税率制度，对于国内外的企业和个人采用统一税率。

由于我国城市中存在很多的下岗职工，而我国的社会保障系统还没有完全建立起来。所以，在对城市中的房地产征收物业税时，应当规定开征物业税的房地产价值最低值，并对总收入少于一定数额的家庭规定征收物业税的上限，或是进行适当的减免。

对于个别投机严重，房价暴涨的城市，允许在一定时期内采用累进税率，以遏制投机，保证房地产的健康发展。

（3）如何对地产征物业税。众所周知，我国的不动产与西方国家的定义有很大的不同。按照我国的法律，土地的所有权归国家所有，个人和企业对土地只享有一定时期的使用权，而我国征收的土地出让金其实是转让土地使用权若干年的租金。既然土地不是个人的私有财产，则对其征收物业税就不具有法律依据，它会影响到物业税征收的操作。

解决的办法是对房产和地产分别征税。取消对房地产转让金的一次性收取，通过物业税把土地的出让金分为70年支付。对于物业税开征之前就已经购买住房的个人或企业，可以按照已购买住房实际缴纳的税负水平，抵缴应纳的物业税，全部抵缴完以后，再按物业税规定开始缴纳物业税。

（4）物业税应由地方政府征收。在西方国家，财产税一般都是地方政府财政的主要来源。这主要是从税收的征收管理考虑，因为财产估价比较困难，逃税比较多，地方政府对纳税人的财产登记、财产转移等现象比较容易掌握。如果让地方政府征收，能保证地方政府的收入，地方政府会更有积极性去加强征管。同时，房地产税的计税依据比较复杂，在全国大范围内课征，不易准确公平计算纳税人负担能力和应纳税额。但是，国家应规定最高和最低税率。地方的财政收入一般都是用于地方市政建设和公共事业的支出，可谓取之于当地，用之于当地。这样，对物业征税不易引起当地居民的反感。

4.在建立房地产税（物业税）过程中应注意掌握的几个问题

（1）设定税基标的和税率时应充分考虑业主的承受能力。物业税是一个新的税种，它的开征无疑又增加了老百姓的一些纳税负担，特别是那些生活无保障、收入较低的居民可能会对这种新开征的税产生较大的抵触情绪，激化社会矛盾。所以设定税基标的和税率时应充分考虑一些特殊群体和业主的承受能力，税基要宽，同时税率在开征阶段要低。达到业主愿意交，又有能力交，物业税能够比较顺利推行的目的。

（2）制定物业税时要考虑土地出让金问题。我国的购房者（业主）一般只有一套房，所以房屋的主要功能是居住。现阶段在我国商品住房的房价中已包含了开发商以批租方式受让土地时支付的土地出让金。这部分出让金已计入商品住宅的成本中，业主是土地出让金的实际承担者。在开征物业税时应把这个因素考虑进去，避免二次征税，增加业主的纳税负担。

（3）物业税的推行应是一个渐进的过程。目前我国还没有财产税这个税种，老百姓需要一段时间适应新税种的设立。为了让新税种能够为居民所接受，推行物业税时，应该采用循序渐进的方式，贯彻“建制度、低税率、再调整”的原则。先让征收物业税制度顺利建立起来，让广大业主知晓征收物业税的目的和意义，自觉地遵章纳税，这是纳税人的义务，以后再根据实际情况和需要对物业税进行逐步地调整和完善。

（4）根据业主的不同情况采取一定的优惠措施。由于我国贫富差距的扩大，一部分业主收入较低、生活困难。而财产税的一个目的是调节贫富差距。所以建立物业税制度，可区别业主的不同情况，制定一套收入划分体系，对低收入、无收入家庭，采取减、缓、免措施，保证物业税能落实到位，不受到较大的抵触。

（5）注意与其他房地产税种的协调配套。物业税的建立不应是独立的，而应该是对整个房地产税收体系改革的一个部分。这样才能处理好物业税与其他房地产税种的协调配套。

房地产的税收一般来源于三个环节，即房地产的取得、保有和流转。其中，取得和流转属于流通环节，我国目前的房地产税制重流通，而轻保有。它至少存在两个方面的缺陷：一是交易费用的提高阻碍了资源的优化配置；二是对房地产保有征税的轻视不利于发挥税收再分配国民收入、平衡贫富差距的作用。对于房地产税制改革的方向应该是保有、流通并重，物业税应该是所有房地产税中最重要的一个税种。