对主要内容的审计

2.6.2　对主要内容的审计

1.深圳会展中心建设方案

(1)建设方针及其功能。

①建设方针:拟建的会展中心，必须适应深圳经济发展和建设国际性城市的需要，具有世界先进水平;同时，应是一座功能齐全、设施配套、留有充分发展余地的综合建筑。

②主要功能:会展场馆主体以展览、会议为主，兼作与展览会议有关的展示、演示、表演、宴会等。场馆外部设置公园式广场和绿地，促进经贸活动、文化会议交流与旅游相结合;内部配以商务、运输、旅游、票务、邮政、通信、海关、金融、餐饮、停车场等设施;为会展活动提供直接服务。场馆附设周边配以必要的酒店、写字楼、公寓、商场等配套设施，作为完善的会展活动后勤保障系统。

(2)建设规模与功能定位。

①建设规模定位。

会展规模的划分一般为大型展览在2000个摊位以上，超大型展览在4000个摊位以上;大型室内会议在1500个以上，超大型室内会议在4000人以上。据现有资料，日、美、德等发达国家著名会展场馆用于会展部分的建筑面积均在10万～50万平方米之间，亚洲“四小龙”中的大型会展场馆则在5万～10万平方米之间，均能举办大型或超大型会议、展览。目前，国内除广交会场馆超过10万平方米(缺少会议功能)，尚无单体超过5万平方米且展览与会议结合的场馆。

会展规模与经济发达程度有密切关系，城市的贸易地位与展览业有相互促进作用。城市的贸易发达，能够为展览业的发展提供良好条件;城市的旅游资源丰富，则对会议业的发展十分有利。现代展览业向专业化、科技化发展，展览本身附带的各类会议日益增多。

深圳会展中心的规模定位应瞄准世界先进水平，适当超前，同时亦要避免脱离实际，造成不必要的浪费。依据前述市场分析并考虑到深圳贸易地位增长潜力大，相对而言旅游缺乏重要的自然历史资源，已有若干中型会议场所，而展览场所太小的现状等情况，深圳会展中心建设规模定位为:以能举办超大型展览为主，配备与之相应的会议设施;即按能满足20年左右会展发展需要进行规划，总建筑面积约20万平方米，其中，展览面积13万平方米，会议面积1.6万平方米，配套相应的先进设施，这一规模会使深圳会展中心在国际居于中等地位，在国内相当于广交会规模;能举办4000个摊位以上的超大型展览;会议主场馆按兼顾会议、展览、表演、宴会等多功能设置，能容纳2500人活动，同时配置较多的中小型会议室。

②功能设施。

针对深圳南面有香港会展中心，北面有广交会馆的情况，深圳会展中心建设在会展中心功能和设施配置方面应突出以下两个特点:

一是与香港会展业互补，加强在展馆承重、室外展等方面功能设施，把能举办如航天科技、生产设备、交通工具等重型、大体积的设备展作为场馆的优势之一，扬长避短。

二是弥补广交会场馆设施落后的缺点，配备在国内最先进的设施、最宽敞的空间，成为中国目前现代化的会展中心。同时预留发展余地，将来可以跟进国际发展的最新趋势。

③功能面积分配。

大型会展场馆，需要较大辅助面积满足人群集散的要求。20世纪90年代以来建设的大型会展建筑，其展览厅、会议厅面积与辅助面积的比例分别为:东京会展中心1∶0.9和1∶1.1(新馆展览)和1∶1.3(旧馆会议);大连会展中心1∶0.37和1∶0.85。参照上述比例，深圳会展中心展览厅、会议厅面积与辅助面积的比例定为略高于目前内地会展场馆而低于国际会展场馆。

④功能分区和具体要求。

总建筑面积20万平方米，各功能面积分配和要求如下:

a.展览部分:13.4万平方米，展览面积与辅助面积按1∶0.49比例配置。具体面积分配为:

展览厅面积:8万平方米，可设国际标准摊位4000个。

展示厅面积:1万平方米，用作展品常年展示，按需要设置橱窗。

展览辅助场地:4.4万平方米。

b.会议部分:1.6万平方米，多层;会议面积与辅助面积按1∶1比例配置。

会议厅(室)功能和技术要求为:会议厅(室)9000平方米，能适应举行各种不同规模的会议，举办表演、图像演示、小型展览展示、专业技术推介等活动。分项要求如下:

2.项目建设选址和规划布局

(1)项目选址原则。

①有利于与香港会议展览业互补合作。

会展中心应位置适中，交通便利，方便参展参会和货物的抵达;场地可建较大面积的1～2层展馆和室外展场，举办香港因场地紧张、展馆楼层高而承重荷载低、缺少室外场地难以举办的重型设备展和大型室外展览，补香港展馆之不足。

②公用服务配套设施齐全，能满足大型会展活动的需要。

要求离会展中心10分钟步行距离内最好有1000～2000个酒店床位，30分钟(15公里)内有能接待3万人住宿的酒店客房容量。

③交通便利，人员、货物进出方便。

尽量多利用城市主干道，满足会展中心进出6万～8万人/天，车辆单向高峰每小时约1500辆的交通需求，不发生严重交通阻塞;保证交通正常情况下30分钟城市车程(15公里)能抵达特区内80%以上的酒店;会期交通高峰能避开城市日常交通高峰和瓶颈路段。

靠近城市公共交通频繁的线路，便于利用城市公交集散参会观展人员。靠近规划中的地铁站，能为远期人员交通提供保障。

④与周边环境协调。

与周边环境和设施在环境上协调，经营上互补互利。

⑤建设投资节省。

有利于会展中心尽早建成，投入使用。

⑥发展潜力大，利于今后经营。

处于城市增长点，容易形成可观人流，有利于未来会展场馆业务经营;周边能预留部分空地或绿化地作发展用地，如有水面等。会展中心建设能对周边及交通沿线的开发起较大带动作用。

(2)项目选址比较。

按照上述原因，会展中心项目选址，由原定的深圳市中心区北区，增加了深圳湾华侨城填海区东区、香密湖度假村东北区、南山商业文化中心以及东角头西部通道口岸等共五处七块备选用地。其中，南山、东角头等两处用地，因市政、交通、社会服务配套设施不足以及填海工程较大等原因，不适宜作为会展中心建设选址，未作进一步选址论证。对中心区北区、深圳湾填海区东区和香密湖度假村东北区三处进行了较详细的选址比较。

经过对三块备选场地实地踏勘、比较和专家论证，从立足长远综合考虑交通条件、发展潜力、环境效应和经营便利等因素，华侨城填海区比其他两区是更为理想的选址地点，确定深圳湾华侨城填海区东区为深圳国际会展中心项目场地。

(3)选址建设条件与建设规划。

①自然、气象、经济条件(略)。

②选址的适应性。

可行性研究审计结果表明，深圳湾填海区东区选址基本符合选址的各项原则，主要有:

a.位置适中，交通便利，从香港方向来的客商和货物可经深南大道、滨海大道、深圳西部港口以及未来的西部通道抵达;场地可建较大面积的1～2层展馆和室外展场，适应举办轻型产品、重型设备和大型室外各类型展览。

b.能充分利用城市公用服务设施，满足大型会展活动的需要。

③与周边环境和设施在环境上协调，经营上互补互利。

场址南面临海，东、北、西面分别为红树林保护区、锦绣中华景区和旅游发展备用地，自然景观和人文景观良好;为会展中心的建筑设计提供了优越的环境条件;紧靠滨海、深南两条城市主干道，能使会展中心成为深圳显著的重要景观。场址位处深圳湾海面和华侨城旅游区的条件，可使会展中心与旅游景区在经营上互补互利，创立集会展、游览于一体的商贸旅游观光链;可为会展增加水面展览内容和提供优美的会议环境。

④建设施工条件基本具备，未来市政配套良好。

场址现状为滨海滩涂地区，需先进行填海工程和地基处理。由于该处平均淤泥厚度约2～3米，地质构造比较稳定，填海和地基处理工程难度不大。会展中心所需要的给排水、电力、通信等市政配套设施，可由后来建成通车的滨海大道提供。

3.建设场地规划和布局

(1)用地面积。

由于会展中心属于人流和货物集散量大，通常为1～3层建筑;同时考虑到为会展中心北面景区等建筑保留临海视面，也不宜建成高层。因此，会展中心场馆建筑和附属建筑占地拟按以下方案布置:

①建筑占地8.7万平方米，包括:

大跨度1层展场2万平方米;1～2层展场及辅助面积11万平方米，占地5万平方米;会议部分2万平方米按3层建造，占地0.7万平方米;预留500间客房酒店用地，占地1万平方米。

②室外展场、广场等占地8万平方米，包括:

室外展场3万平方米;会展中心广场1.5万平方米;400车位地面停车场，占地1万平方米;会展中心小区道路，占地1.5万平方米;货场及车辆调度区，占地1万平方米。

以上合计16.7万平方米。

③绿化用地:绿化面积按总用地的30%计，需占地7万～8万平方米。

以上合计会展中心项目用地面积应在24万平方米左右。

(2)区域城市规划。

为配合会展中心建设，需要市政府协调完善会展中心与周边环境的关系，对会展中心场址区域城市规划作适当调整。主要是:

①协调会展中心与建设中的滨海大道的通道联系和公交停靠点，规划调整好会展中心周边道路和人行通道、侨城东路与深南大道的立交联系、未来地铁在该地段的开口;公共交通系统方面，考虑在会展中心周边设置若干始发站以及营运专线，直接联系城市重点地区等，给予会展中心更好的交通支持。

②沿侨城东路及在华侨城区域，适当规划增加酒店等服务设施用地和项目，完善该区域配套。

③对会展中心选址西面用地严格控制，为会展中心发展和适当时候举办大型国际博览会留有充分余地。

(3)建筑布局草案。

建筑的主立面面向深圳湾，地上建筑展馆部分8万平方米按1～2层建筑，会议部分按1～3层建筑设计，节省投资和土地，展馆附属部分4万平方米可考虑在高空的展馆层设置一部分，并尽量考虑与会议共用附属设施。

按地上建筑占地面积设置地下或地下车库，部分展馆附属设施和设备用房可布置在地下，便于地上建造少柱、通透性好的展场和会议场所。

鉴于会展人流、货流集散量大并且高峰明显，建筑设计必须周密考虑交通布局，规划好人、货分流。建筑总体布局应考虑到今后会展中心扩建的需要，预留扩建场地和接口。

(4)技术经济指标(略)。

(5)工程技术草案。

①建筑设计要求。

a.设计符合规范，包括符合本项目建设方针;符合国家和政府有关法律、法规及规范。

b.布局科学合理，符合深圳市规划部门所提各项要求，节约土地，交通组织流畅，充分考虑并解决好人流的集散、人货车辆的分流、布展活动与后勤补给以及展览与会议各方面因功能各异所发生的需求。

c.功能齐全实用，展览、会议及其辅助用房应最大限度满足会议、展览的使用要求，有利于会展业务的经营和管理。

d.造型美观新颖，具有较强的时代感、标志性，与周边环境和建筑协调。

e.技术经济可行，节约造价和运营成本。

f.环境设计优美，创造丰富多彩的室内外空间环境，注重绿地和水体与建筑物的搭配和协调。

g.预留发展余地，充分考虑分期建设和扩建的需要，能使会展中心功能、设备随未来社会经济和市场变化，不断作出适应性的调整。

②空调、燃料、给排水、强电、弱电(略)。

③消防(略)。

④给排水及环保(略)。

⑤电气部分及环保(略)。

⑥空调部分及环保(略)。

⑦节能(略)。

4.项目建设投资估算

(1)估算依据和范围。

根据以上建设方案设定的建设规模和内容，参照1996年深圳市建筑工程综合造价、建筑材料现行市场价格、正在建设的相似工程——深圳机场新候机楼建筑招标报价，以及国家有关部门的规定，对会展中心项目建设投资总额进行估算。

估算范围包括:展馆工程、会议中心工程、地下车库和设备用房工程、总图外线工程、填海等工程造价。

(2)估算分类。

按投资计算中心的内容不同，估算分为静态投资、动态投资①、动态投资②。

静态投资:指按现行建筑工程综合造价计算的会展中心建筑成本，不含建筑材料价格调整预备费、土地使用和市政建设配套费、投资利息。

动态投资①:包括静态投资、建筑材料价格调整预备费。

动态投资②:包括动态投资、土地使用和市政建设配套费、按同期贷款计算的建设期投资利息和因此而按比例增加的基本预备费。

按建筑内外装修选用的材料、设备等级和加工标准的不同，估算分为普通标准和中等标准。

普通标准一般选用等级和价格较低的建筑材料和设备，多为国产，用普通标准加工。

中等标准一般选用等级和价格较高材料和设备，多为进口，采用中等标准加工。

(3)投资总额估算。

按上述不同计算方法和标准，投资总额估算共有六种组合，分别为:

①普通标准静态投资:14.2亿元。

②普通标准动态投资①:15.3亿元。

③普通标准动态投资②:22.3亿元。

④中等标准静态投资:18.2亿元。

⑤中等标准动态投资①:19.2亿元。

⑥中等标准动态投资②:16.8亿元。

大型会展中心属于城市公共服务设施，一般由政府建设或给投资者特别的优惠政策。据此，计划总投资拟按不计地价、市政配套费和投资利息的中等标准动态投资①即9.6亿元控制，待选定建筑设计方案后，再按先进、实用、经济的原则进一步准确估算投资总额。

5.场馆外附属设施和周边配套设施拟按以下要求配置

(1)附设酒店。

按照会展中心建设规模，根据以往会展经验，按一个400摊位大型展览会，每个摊位2.5个参展人员，其中有10%参展人员由于布展、洽谈等原因需要就近计算，就近住宿人员为1000人，会展中心附属酒店至少按500间左右客房建设。同时酒店考虑设置较大型的购物商场和娱乐中心，配套提供综合服务。

附属酒店在会展中心建筑方案设计时一并规划。酒店的投资采用招商建设，可考虑政府以土地地价参股。

(2)周边配套设施。

4～5星级酒店1座，高层布置，400～600间房，能接待500～800人;2～3星级酒店2座，高层布置，各300～400间房，能接待800～1200人，以上酒店配置应在会展场馆10～15分钟步行区域内。

高层商务办公楼1～2座，提供高级写字办公场所和住宅，设在会展中心步行区域内。

大型商场1座，按5～10万平方米设计，设置在会展中心步行距离内，为参加会展业务人员、参观游客等提供购物、娱乐、饮食场所。

交通设施:设的士站、公交巴士站、地铁站。会展期间可形成单独车流回路的道路系统。

6.工程计划和资金计划

设计、监理和施工单位的选择:

建设会展中心建筑设计方案和建筑工程监理(咨询)采用国际招标，建筑施工采用国内招标。

建筑设计招标范围选择在设计水平较高的国家和地区，选择世界著名或会展建筑设计经验丰富的设计机构。为保证征集到高水平的设计方案，缩短设计周期和节省费用，招标方式采用国际公开邀请招标。邀请国际著名建筑师和会议展览专家评选优秀方案，经商务谈判后确定中标方案。中标方案的后续设计，按国家规定，由国内实力雄厚的设计机构参与。

选择技术实力雄厚、有大型项目监理业绩、在中国内地或香港已参与项目监理或设有分支机构、取费合理的国际监理(顾问)公司参与项目建设监理。建设监理从项目设计阶段即开始介入，直至工程竣工验收。

建筑施工招标选择在国内民用建筑施工营业额居于前列、施工质量和信誉良好的公司中进行。工程按土建、装修分部实行质量、进度、费用总承包。

7.资金筹措和经营方式

(1)资金筹措。

大型会展场馆属于城市公共服务设施，产业关联度高，社会效益好，但场馆本身收益多数难以达到商业性投资回报要求，因此，各国城市商业性投资的会展场馆主要是小型的，大型会展场馆通常由政府全资建设，并在经营上给一些优惠政策。国内各大城市大型会展场馆的建设也是如此。在大型会展中心普遍是由政府投资的情况下，深圳会展中心采用商业性投资，将在国内外会展市场竞争中处于有利地位。为此，建议深圳会展中心由政府全资建设，同时可以考虑三种方式:

①政府全额投资，只建设会展部分。这种方式优点是建设任务单一，决策快捷;在保证资金的情况下，建设期有保证;缺点是财政直接负担较重。

②政府出土地对外招商，在保证投资商投资房地产回报的基础上，由投资商无偿为政府提供相当于地价的符合要求的会展场馆面积。这种方式的实质是用地价换会展场馆投资，其优点是财政直接负担较轻，缺点是选择投资者决策时间长，投资商出资的建设周期无财政直接出资人保障，可能延误建设时机。

③将第1、2种投资方式相结合:由政府投资建设会展场馆。利用会展中心未来形成的物流、人流优势而产生的商业吸引力，将周边配套酒店等附属设施对外招商建设，用这部分招商的地价弥补政府财政支出。为使这两部分建设衔接配套，同时又不在建设中由于某部分投资不足或其他问题影响建设进程，可将会展中心场馆与酒店等配套设施建设一并规划，分开建设。

鉴于深圳会展中心从1992年筹备建设以来，表示愿意投资会展中心的内外商均以地价优惠为条件，通过商业性房地产经营的获利，补偿展馆投资。这种以地价优惠换取的展馆投资，与政府投资没有原则区别。为此建议在招商建设困难或可能延长建设周期的情况下，立足政府投资建设，以免延误建设时机。

(2)经营管理方式。

世界各国(地区)政府投资的大型展馆的经营运作，一般都是以取得社会效益为目的，由政府委托事业机构或公司经营，除按法令规定纳税外，不用偿还投资，实行“以馆养馆”，以保持会展中心的竞争力。深圳会展中心建成后，宜采用国际通行做法，对会展中心的经营管理采取事业单位企业化的管理模式(行业管理模式)，即行业管理归属市政府商贸主管部门，成立会展中心或有限公司，负责对会展中心的经营管理。

(3)经营管理架构。

会展中心或有限公司为会展中心法人机构，按会展业务经营需要，下设物业管理公司、会议展览公司、会展服务公司。

(4)员工组织和日常动作。

管理本部工作人员控制在200人左右，主要作为业主管理、协调会展中心资产和各项业务。会展中心的会议展览业务招揽、安全保卫、会议和展馆服务、清洁卫生、饮食商务等利用社会分工，大部分或全部由社会专业机构承担。

机构本部及下设公司人员来源由以下几个渠道解决:一是会展中心筹建办公室合格专业人员——工程技术人员、财务会计人员、展览专业人员以及行政人员——转入;二是市属从事展览业务方面的公司(包括事业单位)成建制转入;三是在全国招聘会展中心需要的人才。其中，对负责会议展览主要业务人员，在会展中心建成前3年著名会展机构和场馆进行培训。除会展中心管理机构主要干部由市政府委派外，全部员工实行劳动合同制。

(5)会展业务开拓。

深圳会展中心“硬件”建成以后，好的“软件”就成为未来经营好坏的关键。解决会展中心的招会招展业务，应从以下几个方面着手:

①组织自己的展览队伍，发展本市的展览机构，从现在开始培育展览。

②着手收集会展业务资料，掌握国内外会展种类、组织者、参展商、买家等有关情况，开始有针对性的联系有关展览会议业务。

③从会展中心建设开始，开展宣传招揽业务的工作。

④建立与国内外会展业务主办机构和组织机构的联系。用设立合资合作会议展览公司、联合举办会展、保本经营低价让利以及优质服务等办法，招揽会展业务。

⑤发展与世界各国会展机构的业务代理关系，积极组织和招揽国际机构来发展。

(6)审计建议。

①政府投资建设和地价优惠。会展中心将作为政府投资的非盈利建设项目，其建设占地应免地价和市政建设配套费(如香港);免交的地价和市政建设配套费等计入政府投资，连同政府建设投资(或用地价优惠获得的商人投资)作为国有资产，所有权归深圳市人民政府。

②会展中心附属酒店采取政府以地价作为资本金投入、招商投资建设的办法，实行合资经营。

③社会效益为主，“以馆养馆”的经营政策。需要政府给予的支持政策为:交营业税和所得税，免还投资利息和资产折旧，以直接经营成本决定价格。在政府财政和审计部门的严格监管下，会展中心盈利留作发展基金，用于会展中心维护、扩建和设备更新。

④城市规划支持。主要是在会展中心周边的区域规划上，对会展中心的交通、酒店配套、未来发展予以支持。

8.效益分析

(1)社会效益。

会展中心的效益主要是社会效益。会展产业关联度大，直接为商贸、餐饮、旅游、交通、邮电等行业的发展提供服务对象，为工业提供促销市场对经济推动力强。

深圳会展中心建成后，对于加强深圳市的城市功能、完善投资环境将起到重要作用，将成为深圳经济新的增长点。随着会展业的迅速发展，将大大加强深圳同国际、国内的经贸、科技和信息交流，更好地发挥深圳经济特区的窗口作用，推动商贸、旅游、金融、信息、科技、房地产等第三产业及工业、农业、交通运输等各业发展，此外，参展参会的人员多为本机构的高级职员或决策者，将成为向国内外宣传深圳的最好媒介，带来大量新的商讯商机、新的科技文化和投资渠道。将进一步提高深圳在国际上知名度，社会效益十分明显。

会展中心社会效益可作出如下评估:

①旅游业。

以广交会为参照系。广交会每年举办春、秋两届，每届摊位数约5000多个;1996年，在春秋两届广交会时间以外，另举办小型展览会80多个，平均每个摊位数300多个。总平均每年满馆(4000个摊位)大展11个，到会客商200多万人次，展览经营年收入2.5亿元。其中每届广交会到会参展观展人员约15万人，境外客商占一半左右。

深圳会展中心拟建规模为4000个摊位，相当于广交会规模的80%，另有广交会缺少的会议部分。假定深圳国际会展中心每年展览和会议吸引的客商达到广交会场馆年业务规模，即每年参展参会200万人次，其中吸引外来人流按50万人计。据深圳旅游部门资料统计分析，1999年深圳市国内外旅客人均日消费为700元左右。会展客商属于商务游客，消费水平高于观光游客(1999年参加香港会展客商人均消费2.4万港元，是度假游客的4倍)。按会展商务游客平均每人在深圳停留5天，人均日消费1000元计，每年可增加旅游业收入25亿元，按5%营业税计，可增加收入1.25亿元。

②社会总体效益。

以国内展标准计算。展馆出租摊位7天，租金收入2000元，每个摊位参展观展各2.5人，共5人，均设定为外地客商。

其他各业各环节效益总计为:35750～53750元，相当于展馆收入的18～26倍，分项如下:

展览主办机构收入:为2000～20000元。客商食住:住宿按参展者7天，观展3天计，人均5天，平均每天每人食住费用400元，5(人)×5(天)×400(元)=10000(元);5人5天共宴请2次，每次2500元;合计15000(元);

交通费用:飞机单程1200(元)×5(人)=6000(元);室内交通每天50(元)×5(人)×5(天)=1250(元);合计7250元;

通信费用:每人每天2次长途电话或传真，每次30元，计1500元。

参观费用:人均1000元，合计5000元。

其他费用:人均1000元，合计5000元。

(2)会展中心经营效益。

根据广州、香港会展的经营情况，以深圳会展中心拟建规模进行测算。

①经营成本。

深圳会展中心建筑造价按15亿元计，各项成本预测为:

a.营运费用:北京中国国际会展中心、大连星海会展中心单位平均会展费用约1200元/平方米。深圳会展中心按会展实用面积10万平方米、单位平均费用1200元/平方米计，年营运总费用12000万元。设定会展业务的增加引起的营运费用增加可由广告、停车场、餐饮及商务部分的收益弥补，从而忽略不计。

b.折旧费:平均按20年折旧，每年均摊折旧费为7500万元。

c.直接投资利息:按年利率10%计，年利息15000万元。

d.土地费用利息:土地使用费和市政配套费42000万元，按年利率10%计，共4200万元。

以上4项费用总计为38700万元。

②盈亏平衡点。

根据以上成本计算，设定4种盈亏平衡点:

a.假定政府投资，以保本经营为目标，不计利息，当年经营收入超过12000元，即可维持营运;

b.提取折旧7500万元，加上营运费用，则盈亏平衡点为19500万元。

c.计营运费用、折旧和直接投资利息，不计土地费用利息，年盈亏平衡点则为34500万元。

d.计算全部成本，盈亏平衡点则为38700万元。

③经营收入和盈亏分析。

展览和会议收费视会议性质和展览知名程度而定，差别很大。一般而言，组展组会环节收益是场馆出租的1～10倍，如广交会，平时出租场馆给外展机构，每个标准摊位租金约2000元左右，而自己组展的春、秋季交易会，今年开始每个摊位收费2万多元。目前国内展览展馆收费标准一般为每个摊位内展1800元(大连，馆方收费)～2200(广州，馆方收费)，外展900～3000美元(深圳，如钟表组织者价格为:国内参展厂商1180美元，国外参展厂商3840美元);香港会展收费为2500美元(钟表配件展，组织者价格)～6240美元(钟表展，组织者价格)。大连会展中心会议场地收费为15元/天·平方米～38元/天·平方米。会议利用率北京国际会议中心为50%以上。

深圳会展场馆收费按中等价位，并考虑自行组展占1/5，自行组展收入为场馆出租的一倍计。预计收入为:

场地出租:每个摊位收费外展按1000美元(按当时汇率折算为人民币8300元)，内展2000元，满馆(一次或多次合并)4000个摊位;外展一次收入为3320万元，内展一次收入为800万元。会议按每天每平方米收费25元，会议室实际可出租面积9000平方米，全年300个工作日计，利用率为10%时，会议厅收入为675万元。

自行组展:满馆一次外展收入6640万元，内展1600万元。

综合加权平均:内展和外展的比例设定为2∶1，满馆一次外展收入3984万元，内展收入960万元;综合平均满馆展一次收入1968万元。

根据以上数据计算收入和进行盈亏平衡分析，见表2-1。

表2-1　经营效益分析预算表

9.审计评析

深圳会展中心建成后，会展中心经营要达到盈亏平衡点A，完全是有把握的，即每2个月招展累计达到一次4000个摊位的满馆展(或每个月举办一次2000个摊位的展览)，每12天全部会议室累计出租1天，就可以维持会展中心的营运，并有盈利，肯定不需要财政补贴。经过2～3年的运作和努力，展览业务量只要增长505，收入超过盈亏平衡点B，也是有把握的。主要依据是，目前深圳市及珠江三角洲在家用电器、通信设备、计算机及配件、钟表及配件、玩具、纺织皮革、服装鞋帽、印刷设备、家具、珠宝、建材等方面具有雄厚的产业基础;可以依据这些产业基础，拓展扩大现在已经固定的每年10多个展览。另外，深圳市及珠江三角洲地区是全国消费购买力最强的地区之一，第三产业也较发达，可以举办和拓展相关的展览和会议;作为全国改革开放的窗口和连接香港的必经陆路通道，深圳还具有其他地方所取代不了的国内外市场枢纽地位，可以举办国内需要和香港展馆受条件限制不便举办的全国性和国际会展。如金融设备和技术、旅游产品和项目推介、招商引资、家电、烟酒、重型机械、汽车、环保技术和设备、军事器材、办公设备以及各类新技术新产品推介会展等。国内目前大型会展场馆如广交会、北京国际展览中心、北京国际会议中心都是盈利的。

但是，会展中心经营要达到盈亏平衡点C，则有相当的难度，其场馆使用效率和会展业务量分别是达到盈亏平衡点A和B的2.7倍和1.7倍，意味着平均每月要组织2.7个2000个摊位的大展，每2.4天全部会议室要租出1天。也就是说，会展中心场馆基本处于饱和状态。这要在会展市场高速增长的条件下，经过长期努力才能实现。而要达到盈亏平衡点D，即包括地价在内的投资回收，难度就更大了。这种情况表明，即使政府完全免除地价，投资建设大型会展场馆，仍然存在投资风险大、回报率低的问题，这是会展场馆几乎没有商业性投资的主要原因。但着眼于社会效益和长期投资回报，由政府投资会展中心场院馆建设，减轻会展中心起步阶段的投资回报压力，经过长期努力，会展中心办得好，也可以做到回收投资的作用。

总之，深圳会展中心建成后，不仅会带来明显的社会效益，其本身也完全可以做到自负盈亏，自我发展。目前国内会展业正处在一个大发展时期，深圳发展会展业所处的社会经济环境非常有利。在固定的场所举办固定的展览和与展览相关的会议，是会展业的特点之一。因此，尽早建成会展中心并投入使用，对于抢先形成会展业的优势至关重要，否则，将错失良机。审计建议，应该抓住时机，尽快建设深圳会展中心。