调查公寓的折现率

通常，大家认为风险最低的资产是国债，当前日本国债的利率不到 1%，它也是折现率的最低标准。

我们把这个最低标准称作无风险收益率（没有风险的收益比率），根据资产风险的大小另外追加的报酬叫作风险溢价。在前面的例子中，我们假定公寓的折现率是 6%，也就是在不足 1% 的无风险收益率的基础上，增加了 5% 的风险溢价。

公寓的所在地越受欢迎、建成年限越短，折现率就越小。

因为这样的公寓可以确保很快找到房客，房租也很稳定，未来现金流量的风险也就很低。

笔者从专营二手公寓的房地产投资基金处，获取到 2014 年 7 月不同地区、不同建筑年限的公寓的折现率，并将这些信息绘制成表格。前文中所举的例子是一栋房龄 10 年、位于一都三县地区的公寓，所以我们将它的折现率设定为 6％。

不同地区、不同建筑年限的公寓折现率

位于东京都港区、千代田区等市中心的公寓（房龄 10 年以下），折现率是 5%。

公寓的价值＝每年的现金流量÷ 0.05

　　　　　＝月房租×12÷0.05

　　　　　＝月房租×240

这是本章开篇时介绍的另一个公式。

专营二手公寓的房地产投资基金处是如何得出这一折现率的呢？

他们通过长期的经验判断得出：投资公寓、进行交易，使用这两个折现率，做成生意的比例很高。

得出折现率的另一个方法，是根据房租的偏差（变动性）来推定折现率。

永续年金现值＝每年的现金流量÷折现率（利率）

以上公式可整理为：

折现率（利率）＝每年的现金流量（房租）÷现值（商品行情）

房租除以商品行情得到折现率，从房地产基金处的角度来看，折现率就成了投资回报率（收益率）。他们掌握着各地区、各等级公寓的历史收益率信息；当收益率与平均值不一致时，说明产生了偏差。当偏差较大时，可以预计折现率会提高。

“折现率等于投资回报率（收益率）”，这个概念非常重要。二者是表里统一的关系。它们的区别在于，投资方是从不确定性（风险）的角度来看，还是从投资回报（收益率）的角度来看。

从报纸上刊登的房地产投资广告，可以看到一种耐人寻味的趋势。广告中都注明了房屋住满房客时的假定收益率，同一个地区的出租房，距离车站越远，房龄越大，住满房客时的假定收益率就越高。

也就是说，出租房能否收到房租的不确定性（风险）越高，它的收益率也越高。②假设出租房住满房客，几栋房屋可以获得相同数额的房租，但风险高的房屋折现率相应较高，因此，不得不将它的出售价格设定得低一些。

关于不确定性和折现率（利率、收益率）的关系，即风险与回报的关系，本书将在第六章详细叙述。