关于硅谷的高房价

（一）硅谷土地极为缺乏。整个硅谷处于一个大约宽30公里长50公里的狭长盆地里。盆地北部是旧金山及其半岛和海湾，西边是太平洋，南边是山，东边也是山。

一百多年以前这片土地在刚开始规划和开发时，美国别的州是按英亩（1英亩约等于6市亩，约4000平方米）来规划一个宅基地的，很多地方允许一个人有好几亩地来盖一栋房。而非常有远见的硅谷地区的规划者当时就已经意识到，这个目前看来还算广阔的果园和农田在若干年后肯定非常拥挤。因此这里99%以上的独立住宅用地只规划了平均约550平方米，较大的不过是750平方米左右，按英亩来算的宅基地少之又少。越靠近旧金山，地越小，等进到金融中心区，就没地了，大家全住在高层公寓里。

因此，大面积的、以数百栋来计算的新社区开发根本没有，而且永远不会有。目前市场上出售的房子99%都是旧房、二手房，而且房子的数量永远不会大幅增加，因为允许盖房的土地几十年前就已饱和。

第一任屋主在50年前用2万美元买下的一栋150平方米的独立住宅，现在的价值约100万。那么这栋房子在50年以后的价值是多少呢？这里指的是旧金山地区和硅谷一带中档社区，好学区的房子。

人口不断增长，经济在发展，通货膨胀也在持续，而土地则不断减少。同一块养活50万人的土地在几十年后将要负担80万甚至100万的人口。这块土地的价值是增还是减是不言而喻的。

有人说在硅谷还可以见到一些空地和废弃的工业用地，可以用来盖房。硅谷是有这样的情况，但是这里有几个问题：首先，大家所见到的那些土地并不多，跟硅谷以外的广大区域来比，那只算是个边角地，而且大都是原来不会用来盖房的地，如靠高速公路、靠工业区等；其次，要把工厂区用地改成住宅用地是一个涉及到政府有关政策、相当复杂的转换；第三，已经规划好的宅基地尺寸，绝对不可再分成几个小块，因为美国有一个非常严格的房地产政策，称为“区域规划”。区域规划严格到几乎是不可能改变的程度，例如，如果某片土地规划为商业/零售业用地，那么这片土地绝不会允许开工厂。同样，工厂用地（又分轻工、重工、化工……非常详细）也绝不会让你来盖民用住宅。那么这个区域规划政策是否就是铁板一块呢？当然也不是，例外状况也是有的，极少。那这又是为什么呢？

强硬的区域规划政策保证了居民的生活质量，稳定了政府税收和房屋市场价格，从而稳定了经济和社会。设想：某一高档社区规划负担1万人口，有3千块宅基地用于盖独立住宅，而且最高只能盖两层。与之相配套的设施也是这么规划的，供水供电、道路通讯、照明排污、服务网点、学校等。社区建好后，每栋别墅的价格设为100万美元。这么漂亮的社区谁都想来住。几年后，设想如果没有区域规划控制：原来3千栋房子的地上多盖了一倍，变成了6千栋，两层的别墅被任意加高到6层，1万人口的社区变成了8万。结果是供水上不去、下水道不通、电不够用、学校爆满、道路堵塞、人满为患……房价从100万跌到10万，好端端的社区就会变成一个大杂院。

（二）市场稳定。在硅谷买房的人基本上都是自住的，很少人在这里炒房子，因为价格高，投资大，成本高。在硅谷用100万美元买一栋不如到其他州买上五栋，甚至更多。因此，如果价格低，市场不好，屋主可以选择不卖，等几年市场好了再说。所以硅谷的房地产市场从来也没有出现过竞相抛售房屋的情况，况且，这里的房子始终供不应求。

（三）供需不平衡。硅谷房子供需的失衡随着时间的推移将会越来越严重。2009年的人口统计数据显示，硅谷中心区的圣塔克拉拉县的人口为178万。我们设想这其中有0. 5%（约8500）的人要买房子，这个比例可以说不高吧。但是2009年的时候上市房子的总数为5700栋，而2009年却是最近20年左右因经济危机造成房价大跌所造成的房子难卖而上市房子最多的时候。即便在这个时候，供货量都不能满足需求，那平时和房市上涨的时候呢？近20年来，市场上房子最少的时候是1999年，当时仅有675栋房子在市场上出售。而那正是抢房子最疯狂的时候。