物业纠纷仲裁的基本程序与重要内容

一锤定音——仲裁

仲裁作为解决民事争议的一种重要方式,其适用的范围日益广泛。在物业管理过程中出现的纠纷大多可以适用仲裁方式;业主与物业管理公司之间产生的纠纷,经过协商调解或投诉之后不能得到解决的话,选择仲裁作为纠纷解决的方式不失为明智之举。当然仲裁要向仲裁委员会交纳仲裁费(由申请方预交,最后由仲裁庭裁定由哪方承担),仲裁费用也是选择仲裁方式应当考虑的因素。

一、物业纠纷为何选择仲裁

在物业管理合同中设定仲裁条款,以仲裁作为处理业主与物业管理公司的物业纠纷的手段,这主要在于仲裁具有以下特点与优势:

1.自愿性与灵活性。

自愿性是仲裁最突出的特点。《仲裁法》第四条规定:当事人采用仲裁方式解决纠纷,应当双方自愿,达成书面的仲裁协议。所以,仲裁是以业主与物业公司两者的自愿为前提,双方的纠纷是否提交仲裁,交由哪一个仲裁委员会仲裁,仲裁庭如何组成,由哪些仲裁员组成,以及仲裁的审理方式和开庭方式的选择都是建立在双方自愿的基础上,由双方协商确定的,任何单方的意愿都不可能使纠纷以仲裁的方式得到解决。

正因为仲裁的很多具体的程序都可以由业主与物业公司协商确定,充分体现了双方的意愿,所以仲裁的程序更加具有灵活性。与诉讼相比,它更加具有弹性。

2.专业性与保密性。

仲裁机构都备有分专业的、由专家组成的仲裁员名册供业主进行选择,因此仲裁具有较强的专业性,所做的裁判也就更能体现专业权威性,这是仲裁公正性的重要保证。

仲裁与诉讼最大的不同之处就在于,诉讼以公开审理为原则,而仲裁则以不公开审理为原则,具有保密性。

3.效率性。

仲裁实行一裁终局的制度,仲裁庭的裁决一经仲裁庭的做出即发生法律效力;业主与物业公司对裁决都不得再要求其他仲裁委员会进行第二次裁决,也不得向人民法院提起诉讼,但是仲裁裁决违反法律或者仲裁协议本身违法的除外。这就使物业纠纷可以快速地得到解决,一锤定音、经济高效。

二、物业纠纷仲裁的基本程序与重要内容

要对物业纠纷进行仲裁,业主应当对仲裁的基本程序有大致的了解,以便更好地维护自己的权利。

(一)申请和受理

1.仲裁申请。

业主要想申请仲裁,首先应该符合下列条件:

(1)业主应当向仲裁委员会提交仲裁协议。业主如果要将物业纠纷提交仲裁委员会进行仲裁,必须与物业管理公司达成仲裁协议;而且,仲裁协议必须是以书面的形式出现。仲裁协议可以在争议发生之前订立,即业主与物业管理公司在签订物业管理合同时就在合同中约定,将来一旦出现纠纷,将纠纷提交仲裁机构仲裁;也可以在争议发生之后订立,也就是说当物业管理过程中发生了纠纷和矛盾时,争议的双方经过协商,一致同意由仲裁机构来解决双方的纠纷。仲裁协议可以是独立的仲裁协议,也可以是合同中订立的仲裁条款。但无论是以何种形式出现,仲裁协议都应该具有请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会这三大要素,否则就不是一个完整有效的仲裁协议。

维权指南:仲裁协议的具体内容可以有差异,纠纷产生前后均可签订,但是必须以书面的形式,否则协议无效,业主只能选择诉讼方式了;而不少物业公司正是希望业主在复杂冗长的诉讼面前放弃维权。因此,业主最好在签订物业管理合同时直接加入仲裁条款,避免因为纠纷产生后无法达成仲裁协议。

(2)业主应当向仲裁委员会提交仲裁申请书。要提起仲裁,必须提交一个书面的申请书,仲裁申请书应当包括如下内容:①业主的姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住所,物业管理公司的名称、住所和法定代表人或主要负责人的姓名、职务;②物业纠纷的情况、仲裁请求和所依据的事实、理由;③证据和证据来源、证人名称和住所。

(3)物业纠纷应当属于仲裁协议中约定的仲裁委员会的受理范围。

维权指南:仲裁解决的是平等主体之间的合同经济类纠纷,对人身伤害等一般不予受理,对业主与政府管理部门的纠纷也不予受理。业主与物业公司之间的大部分纠纷都是适用仲裁方式的。只要纠纷双方有书面的仲裁协议,选择哪个仲裁委员会都行,北京的物业纠纷可以选择上海仲裁委员会;但是从成本角度考虑,业主还是选择所在城市的仲裁委员会为好(直辖市、省会城市和较大的城市都设有仲裁委员会,如果您所在城市没有,则可以选择最近的城市的仲裁委员会)。另外,如果可能涉及重大的经济纠纷,中国国际仲裁委员会(北京有总部,上海、深圳有两个分部)是不错的选择,因为其历史悠久、具有更合理的程序与更好的仲裁员。

2.仲裁受理。

仲裁委员会在收到业主的仲裁申请书后,认为应当受理的,会在5日之内通知业主与物业公司;认为不应当受理的,也会在5日之内书面通知业主与物业公司不予受理,并说明理由。在仲裁委员会受理申请之后,仲裁委员会会在仲裁规则规定的期限内将仲裁规则和仲裁员名单送达业主与物业公司,并向物业公司送达仲裁申请书副本,由物业公司在规定的期限内向仲裁委员会提交答辩书及副本,再由仲裁委员会将答辩书副本送达业主。这里需要注意的是,物业公司是否提交答辩书的副本并不影响仲裁程序的进行。

维权指南:对于仲裁委员会各种通知的时间限制业主必须认真遵循,否则会丧失不少权利,因此,在维权时,业主应该指定几个合适的人选,或者委托律师等专业人士来保证按时提供各种材料、出席仲裁。

(二)仲裁庭的组成

1.仲裁员的选定。

仲裁员的选定权在业主与物业公司的手中,通常仲裁庭有两种组成方式,一种由3名仲裁员组成,另一种由1名仲裁员独任。业主与物业公司约定由一人独任仲裁员组成仲裁庭的,应当由业主与物业公司共同选定或者共同委托仲裁委员会主任指定仲裁员。双方没有约定或者在规定的期限内没有指定仲裁员的,由仲裁委员会主任指定。

2.仲裁员的义务。

为了保证仲裁的公正性,仲裁法规定了仲裁员的义务,业主要对此有所了解,防止物业公司作弊。

(1)仲裁员的回避的义务。仲裁员同法院的审判员一样,在遇有法律规定的情况时,应当回避以保证仲裁程序的公正性。这些法定情况是:①是本案的当事人或者当事人、代理人的近亲属;②与本案有利害关系;③与本案当事人、代理人有其他关系,可能影响公正仲裁的;④私自会见当事人、代理人,或者接受当事人、代理人的请客送礼的。

(2)仲裁员的保密的义务。仲裁员以及仲裁秘书员的保密义务是一种法定义务,已经被规定于相关的仲裁法律与仲裁规则中。因此,业主的个人隐私与物业公司的商业秘密会很好地得到保护,您不必担心因为纠纷付诸仲裁而使之泄露。

维权指南:一般物业纠纷涉及的经济利益较大,而且由于仲裁的不公开性与一裁终裁的性质,因此选好仲裁员很重要。业主最好选择那些较为有名的仲裁员,或者是那些专家学者类型的仲裁员,他们通常更为公正;要是能让熟识的人担任仲裁员,效果当然会更好。此外,应当了解一下对方选择的仲裁员的情况,如果有利害关系,就应当申请回避。

(三)仲裁裁决的做出

1.仲裁的过程。

仲裁与诉讼最大的不同之处就在于它有着极强的灵活性。业主与物业公司可以协商决定是否开庭审理,是否公开审理。通常情况下,不公开审理是惯例,物业公司都会选择不公开审理,但是如果物业公司不知道这一点的话,业主应当申请公开审理,给物业公司更多的舆论压力。当然,业主还应当选择开庭审理。因为开庭审理可以给双方一个互相辩论的过程,正所谓理不辩不明,在辩论的过程中,谁是谁非会一目了然。

在审理的过程中,业主与物业公司都应该按时出庭接受仲裁庭的仲裁。如果业主没有正当理由不到庭或者是无正当理由而中途退庭的,都视为撤回申请。业主如果确实有正当理由无法在规定的日期出庭的,可以在规定的期限内要求延期开庭,但是否延期,由仲裁庭决定。在开庭的过程中,业主与物业公司要进行几番的举证与质证,并进行几番的辩论。在辩论终结时,首席仲裁员或是独任仲裁员应当给业主与物业公司各自最后陈述意见的机会。

维权指南:仲裁的程序很讲究,如果有不合法的地方,业主可以先不予说破;一旦仲裁结果与自己的要求不符,可以向仲裁委员会所在地中级法院申请撤销。

2.仲裁裁决的做出。

仲裁庭在做出裁决之前,对于双方的纠纷应该先行调解。如果双方愿意接受调解的,可以进行调解;不愿意接受调解的,应该根据仲裁员的意见做出仲裁决议。需要指出的是,通过调解达成协议的,仲裁庭应当制作调解书,调解书与裁决书具有同等的法律效力。仲裁裁决应该按照多数仲裁员的意见做出,少数仲裁员的不同意见应该记入笔录。当仲裁庭不能形成多数意见时,应当依据首席仲裁员的意见做出裁决。

(四)仲裁裁决的执行

1.仲裁裁决的执行。

裁决做出后业主与物业公司应该依据裁决履行自己的义务。一方不履行的,另一方可以申请人民法院强制予以执行。申请强制予以执行,应当向法院的执行庭提出。

2.仲裁裁决的不执行。

仲裁裁决有下列情形之一的,经人民法院审查核实,裁定不予执行:(1)业主与物业公司在合同中没有订立仲裁条款或者事后没有达成仲裁协议的;(2)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的;(3)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违法的;(4)认定事实的主要证据不足的;(5)使用法律确有错误的;(6)仲裁员在仲裁该案时,有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的。仲裁裁决只要符合上述的一种情形,就应该被裁定不予执行。业主与物业公司可以就双方的纠纷重新达成仲裁协议申请仲裁,也可以向人民法院提出诉讼请求。

3.仲裁裁决的撤销。

业主有证据证明裁决有下列情形之一的,可以申请撤销该裁决:(1)双方没有达成仲裁协议或者合同中没有仲裁条款的;(2)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的;(3)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违法的;(4)裁决所依据的证据是伪造的;(5)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的;(6)仲裁员在仲裁该案时,有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的。

但要注意的是,业主与物业公司应当在收到仲裁裁决之日起6个月内向人民法院提出申请。申请撤销裁决只能向人民法院提出,而且只能向仲裁委员会所在地的中级人民法院提出撤销申请。

同样,在裁决被撤销之后业主与物业公司可以就物业纠纷重新达成仲裁协议申请仲裁,也可以向人民法院提出诉讼请求,以维护自己的权益。

维权指南:仲裁裁决的不予执行和撤销是仲裁的重要环节,也是维权的重要手段。如果发现仲裁结果与自己的诉求相悖时,业主可以查证仲裁是否满足不执行或撤销的条件,再通过重新仲裁或诉讼保障自己的利益。