房产项目自身情况的判断

房产项目自身情况的判断

一、如何判断您所购房屋性能的好坏

1.购房者首先要重视所要购买房屋的建筑质量。

房屋的建筑品质是最容易牵动消费者的神经的,因为假设您购买的楼盘在建筑质量上有什么问题,您在入住之后就要花费时间和精力找开发商维修。看房子的质量不仅要看楼体形式、楼座排列、采光、外立面质感、户型布局、楼层、门窗、大堂、楼梯间、配电室、供水系统等方面的设计是否合理,而且还要看楼盘所用建材是否符合要求、工程质量是否有保证,以及入住后的维修及服务质量等情况,如上水、下水、电力、天然气、电话、宽带、光缆、有线电视等外管线接入情况等。

2.要有大地段概念。

所谓大地段是依托大交通、大市政和大环境规划。很多人在购房时仍依据传统观念,着眼于眼前的区域成熟程度,而忽略了该地段长远的发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时,重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。具体来说就是要看这个区域未来的市政、交通条件如何,如路网是否发达,是否有快速出行通道等。

3.大部分消费者买房是为了自己居住,还有一部分消费者买房是为了投资,因此房屋周边的配套设施也是购房者需要关注的。

下面就告诉大家两个有关判断房屋配套设施是否完备的标准。

第一个标准:一般来讲,能占据最多小区绿化的楼盘位置最好。因为绿化不仅是让您赏心悦目,而且它对隔离噪音、粉尘,制造良好的小气候等都十分有效。

第二个标准:选择健康的生活环境。一般而言,住宅环境可分为基本生活环境和健康生活环境两个层面。所谓健康的生活环境应该从室内休息、室外休闲、就近购物、方便出行、子女教育、邻里关系等几方面去考虑。住宅区的活动、购物、学校等场所要按分区设置,以免互相干扰;餐厅、锅炉房等有污染源的设施应设在住宅区下风下水的东南部;区内交通最好能人车分流,消除噪音、尾气排放的污染和不安全的隐患。良好的就近购物和方便的出行条件,要求住宅区的周边有中型以上的商业中心。

4.户型设计要灵活超前。

“买不买,看户型”,这句购房人奉为圭臬的话,无论楼市如何变迁,它在购房人心中的地位也不会改变。

好的户型设计既要符合购房者的需求,顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求,又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性,还要有灵活性、超前性。在户型上要注重功能明确、空间分隔整齐、动线合理科学,尽可能大面积地采光和通风。

二、如何考察施工现场

尽管你要买的房子现在只是一片工地,但是有心要购买的消费者还是要亲自到现场仔细勘察一番。一方面要询问一下施工人员项目的施工进展情况,是按期施工,还是因资金不足等问题正在停工;另一方面可以实地考察一下项目周围的环境、交通、配套设施等情况,对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。

在查看房屋的内部时,房屋的建筑面积、使用面积的大小,可以进行实地测量,看看与图纸上标明的面积是否有出入。此外,还要对房屋的建筑质量,房屋的附属设施是否完备,房间的隔音效果如何,天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏等方面进行仔细考察。在对房屋外部进行查看时,要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。

如果您购买的房屋是精装修的,在施工后期,还要严格确认房子的装修情况。要确认装修标准,仔细检查装修的材料品种、规格、型号、质量、品牌、产地、厂家、价位、施工方法、工艺标准等内容。实际上,开发商在合同中对装修标准往往只提“精装修”或“高级”等词,如果不到现场验收就等同于没有任何装修标准,对开发商来说,所谓的“精”、“高级”等词都可由其任意做出解释。

三、如何识别缺陷楼盘

长期以来,由于缺乏房地产专业知识,消费者很难判断住宅本身及环境和综合性能到底如何。在这种现状下,识别以下缺陷,将有效防止您在购房中上当受骗。

1.交房时间过长。

您要买期楼还是买现楼?这是许多购房者在购房之初都认真考虑的问题。其实,两者都有其缺点和优点。买期楼,房价较低,但风险是无法准确获知房屋质量与承诺是否相符;买现楼,房屋质量有保证,但房价较高。

笔者建议购房者购买已经封顶的期房,交楼时间以不超过10个月为宜;如果交楼时间长于一年,您就应该对此项目进行更加周密的考察,甚至打消购买念头。时下越来越多发展商会将楼盘建至现楼或准现楼才卖,以求增强买家的信心。但也有不少楼盘是在楼房还未封顶、园林未建、配套全无,甚至在刚刚挖土动工的时候就开始卖楼了。对于这类远期楼花,建议购买者要慎之又慎。

2.无光照。

由于现在各大城市的房价一直居高不下,使得很多“流浪”在此的白领打工者一直过着在房东“剥削”下的生活。他们希望能够早日买到一套“小蜗居”,从此远离房东。一些开发商充分注意到这种情况,就在整个楼盘的边角处设计出30～40平方米的小一居,当然户型只能是纯北向的。还有的开发商是为了充分利用现有的空间,不得不设计出一些完全北向的户型。这样的户型在单价上比较其他朝向的户型是要便宜一些,但终日见不到阳光,阴暗潮湿,是不适宜长时间居住的,提醒广大购房者,尤其是年轻人千万不要图一时的便宜,“葬送”了自己在家中享受阳光的权利。

3.“豆腐渣工程”。

有的业主在入住不久后就发现自己购买的楼盘是“豆腐渣工程”。墙身开裂、屋顶渗漏、天花板剥落、地板拱起……使得他们懊恼不已。造成“豆腐渣工程”的原因一种情况与开发商片面追求利润,采用一些品质不高,甚至质量不合格的低价建材建造商品房有关;而另一种情况则是开发商监工不严格,对建筑工程质量检测不规范,导致建筑质量隐患重重。

由此看来,一个楼盘建筑质量如何在很大程度上与开发商的开发实力有关。在现实情况中,“豆腐渣工程”最经常也最容易出现在一些实力欠佳的开发商“笔下”。因此,买实力强、信誉好的开发商开发的楼盘,自然也成为不少买家预防买到“豆腐渣工程”的普遍做法。

4.位置偏僻。

随着市区内可开发区域的减少,很多开发商选择到城市的郊区去开发楼盘,目前在房地产市场中承担着“开荒牛”角色的楼盘也不少。然而从现实来看,拓荒者并不好当:由于这些楼盘大多处于新开发区域,城市规划还没有跟上,周围配套不足,且楼盘处于开发初期,自身各项配套的完善也需要有一段时间,因此居住在这样的小区里生活十分不方便。更严重的是,对于未来的发展前景,开发商也往往很难把握,这些楼盘可能永远孤寂下去。

5.靠近交通主干道。

既然交通不便的楼盘不受欢迎,那么“紧邻主干道,多路公交车设点楼下,至市中心仅几分钟车程,交通极其便利……”的楼盘可以选择吗?

以前,不少楼盘都因紧靠大马路、主干道而颇受购房者的追捧。因为购房者贪图出行方便,使得临街楼盘一度价格攀升。然而,随着车流量的不断增大,紧邻大马路或主干道的楼盘渐渐失宠。因临街而带来的噪声、废气污染,与“绿色、生态、环保、健康”的流行居住趋势大相径庭。在人们越来越重视自己的生活质量的今天,这样的楼盘不再受欢迎了。

还要提醒购房者的是,由于受市政规划等不确定因素的影响,盖在大马路、主干道旁边的楼盘未来遭受拆迁的风险要大得多。因此,“过路楼”也是您在购房中应该注意的缺陷楼盘。

6.厨房位置设计不合理。

俗话说“民以食为天”,所以厨房对于老百姓来说是非常重要的。随着生活质量的提高,购房者已经不仅仅满足于屋里有个厨房就可以了,还非常重视厨房的位置。科学的户型设计是把厨房设置在靠近房门和饭厅的位置。但是目前不少开发商不太注重户型设计的科学性和合理性,在平面布局时,随便找个什么角落就把厨房安置了。有的户型厕所的门正对着厨房的门,让人觉得恶心;有的厨房的门正对着卧室或者在两个卧室之间,厨房产生的油烟、气味会直接污染卧室。

总之,购房过程中,每一个环节都涉及很多专业问题,稍有不慎,就会遭受惨重的经济损失。购房者应掌握整个购房过程的专业知识,了解可能存在的风险、出现问题的解决办法及处理方式,以做出正确判断,少走弯路。