房源资料的获取

房源资料的获取

在明确了拟购房屋的类型和标准之后,紧接着要做的就是收集房源资料。这一环节是购房过程中相当重要的一个环节,它直接关系到您购房投资的方向。因此,房源信息的获取是购房过程中关键的一环,没有广泛的资料来源,可供选择的余地就会相对狭小。并且由于没有比较,您也很难判断优劣。所以,广泛的资料获取是成功购房的第一站。而且,只有在收集过程中有针对性地收集自己需要的准确信息,才能避免购房过程中的盲目与被动。

一、房源资料的获取途径

1.亲朋好友的介绍。

通常来说,买房的时候,周围的亲戚朋友会给您提供很多的房源信息。这些亲朋好友有可能就是您所要选择的楼盘内的业主,也有可能是已经购买了商品房的有经验的购房者。当然,如果您有朋友是专门从事房地产行业的话,那他提供的咨询意见和信息更是值得您参考的。这种途径的优势在于它所产生的信息基本上是可靠的,不易上当受骗。

2.上网查询资料。

如今的社会是信息高速发展的社会,网络成为这种发达信息传递的载体。因此,在网上浏览繁多的售房信息,获取大量的房源资料便成为一种时尚。目前,不少楼盘已经上网,有些专业的网络公司甚至还设置了专门的房地产网站,以供购房者查询。这种途径的优点在于信息获取便捷,足不出户便可阅尽各处楼盘,而且信息量大,更新速度快,便于掌握最新的动态。但缺点在于虽然有对比,但看到的也都是房地产开发商的一面之词。

3.房地产广告。

房地产广告是房地产开发商或代理商针对买房者的各类广告,主要有:(1)媒体广告,这主要包括电视、广播以及报纸杂志提供的广告信息。(2)开发商或代理商邮寄、发送的宣传品,这些宣传品会详尽地向您介绍楼盘的各种情况。但夸大其词、名不副实的情况也是必然存在的。最好是您阅读这些材料之后,亲自到现场了解情况。这样您掌握的材料才能可靠一些。(3)现场广告牌。现场广告牌通常分布在楼盘周围人流量较大的道路、桥体等场所。它的特点只有一个:醒目。引人注意是它的惟一作用。因此,对它的利用,也只能是通过它得知这附近有一个楼盘,千万不能被那广告牌上花里胡哨的宣传与图案冲昏了头脑。

4.现场考察楼盘与样板房。

现场考察楼盘,身临其境,能够获得楼盘的直观真实的情况。而查看样板房更是重点所在。样板房的展示是您最全面了解房屋的一条途径。这条途径得来的信息不光是简简单单的房源资料,更多的是对房源资料的直观体验,从而验证房源资料的可靠性。然而,这个途径也是有缺陷的。样板房之所以美观漂亮,有些甚至可以用富丽堂皇来形容,这是因为样板房的装修费用可达到房屋自身价值的20%～50%,在装修材料的使用上力求完美无瑕。配套设施大都由厂家量身定做,各种物件一应俱全。这样一来,房屋的整体视觉效果便得到了很大的提升。因此,样板房可以参考,但不可全信。您主要应该通过对样板房的参观了解房屋的户型、内部结构、层高等房屋自身所具备的条件,一定要记住,您是看房而不是看它的装潢。

5.直接向开发商的销售部门了解情况。

现在许多开发商都把商品房交给公司的销售部门来销售。销售部门可以为购房者提供其公司的各种房产资料。从这里购房者能获得第一手的房屋资料,得到最实惠的价格,而不必经过中介公司既费时又费钱。需要注意的是,公司的销售部门销售的商品房必须是已经具备各项销售条件的商品房。另外,这种方式的使用也要注意方式方法,比如,您可以向不同的售楼处进行询问,通过不同售楼人员的回答情况来验证商品房的真实情况。

6.找专业人士代理。

这主要是指找中介机构、经纪人或专业律师代理。中介机构包括房地产中介代理和信息咨询公司,他们在房地产流通和交易中起着很大的作用。但您也得为他们所提供的服务支付一定的佣金。佣金也叫经济费,一般按成交价格总额的0.5%～2.5%收取,一些独家代理商收费金额可达成交额的3%以上。这是一笔不小的数目,您一定要根据自己的经济情况酌情考虑。普通的购房者可以到中介机构进行房地产咨询,以获得一些帮助。通常口头咨询是不需要付费的,但书面咨询,比如出具书面报告,则可能会收取不超过1000元的咨询费。对于一些技术难度大,用人、用时较多的书面报告则可能会收取较高的费用,通常以不超过咨询标的额的0.5%为标准。

目前在我国,房屋代理机构良莠不齐,经纪人制度也极不完善,政府及相关部门对他们的监管力度也远远不够。因此,您一定要注意中介代理机构是否经过国土、房产等部门的批准,是否获得房地产中介资质,是否持有工商营业执照,工作人员是否持有《房地产中介代理许可证》,以免上当受骗。

7.光顾交易所和房展会。

政府主管部门或行业协会设立的具有一定规模的房地产交易所和交易市场是购房者比较理想的了解房源信息的渠道。这类房地产交易所和交易市场提供的房源信息量较多,又具有买卖、评估、按揭贷款、纳税、办证等服务项目,再加上政府的后方支持,您从这里获取的信息和接受的服务应该是安全可靠的。另外,一些行业协会或是新闻单位举办的房屋展销会和交易会也是您大量获取房源信息的一条途径。并且,在这样的交易会上,各房地产开发商会互相竞争,打价格战或是让利促销,购房者不但可以货比三家,而且可以从中得到实惠。

二、房源资料的分析

购房者收集信息的过程也是一个对信息进行分析判断的过程。通过对房地产信息的掌握,您可以对房地产市场的情况有一个大致的了解,并且对价格走势、地理环境、房屋质量等有一个对比分析的过程,从而去粗取精、去伪存真。

1.透过现象看本质。

当您得到一份房源资料时,您应该持怀疑的态度来审视它的可靠性。这并不是要求您怀疑一切,而是消费者在购房过程中确确实实处于一个不利的地位,一不留神就有可能上当受骗,跌入陷阱。所以必要的戒心是应该有的。一份房源资料不可能百分之百的实事求是。这就需要您擦亮双眼,透过现象看本质,挤掉其中的水分,不被花言巧语所欺骗。

2.理性分析。

对于获取的信息,您应该明确哪些信息是符合自己要求的,哪些信息虽然诱人但是与己无关的。只有目标明确,您才不会被繁多的信息迷乱了双眼。尤其要注意的是,有的房屋信息可能非常诱人,越是这种情况您越要注意,千万不要忘记您自己的标准和条件,否则头脑一热,便很可能买下使自己负担加重或是根本不合心意的房子。所以您要时刻提醒自己应该理性消费。

3.要注意资料的有用性。

众多的房源资料中有很多都是华而不实的东西,可就是这些东西往往最吸引人的眼球,使您错过甚至是忘记了有用信息的获取。这里建议您,在拿到房源资料之前,先把自己认为有价值的、需要获取的信息列举下来,然后根据自己的清单去对比房源资料。这样做不但可以提高您的效率,而且可以防止其他无用信息的干扰,妨碍您做出选择。

有必要获取的信息包括:(1)房屋的朝向如何;(2)分摊的公用面积包括哪些;(3)房间的层高是多少;(4)楼间距是否符合国家标准;(5)绿地面积是多少;(6)有无车位;(7)物业管理如何;(8)期房的工程进度如何,是否可以按约定的时间入住等。

4.二手房资料的审查。

二手房房源资料的分析与甄别是一个更为重要和谨慎的问题。二手房的交易存在的问题与新房交易存在的问题是可以等量齐观的。诸如:公用面积分摊,产权的归属以及二手房的背景信息,比如:房屋结构是否做过改动,做过怎样的改动,这些改动对交易是否构成影响,这些情况如果您不审慎分析考察的话,您在购房过程中是会吃亏的。这里建议您在购买二手房时,最好从亲朋好友处获取房源资料,范围虽然小一些,但可靠性强。

5.城市规划对房地产信息的影响。

城市规划往往对房地产市场的发展起着巨大的作用。城市建设发展与城市环境的改善都会使房价发生日新月异的变化。因此仅仅获得了房源资料是不足以作为购房的参考的,您必须要考虑城市规划对您购房的影响。

经典案例:我的大海哪去了

王女士夫妇是在青岛做生意的外地人,感觉青岛的气候宜人,环境优美,所以打算在青岛给父母购买一套房产颐养天年。夫妇二人商议决定买一处靠近海边的房子,这样一来,足不出户就可以让老人欣赏到大海。这时一则房地产广告吸引了他们,广告说,此楼盘为纯板式设计,户户面海,凭窗就可以远眺大海。经过实地考察,该楼盘确实与广告上说的一样,于是王女士夫妇便在此处购买了一套房产。可谁知道,半年以后,该楼盘的前面又有一个小区投入建设,建成后将恰好挡住王女士所在小区观海的视线。而事实上在王女士购买该房产时,前面这个新建的小区已经获得了审批。但由于王女士事先并不知晓,也并未了解过该地段的开发情况与城市规划,所以只好无可奈何。

6.警惕房源资料中的不实之处。

(1)位置误导。有些房地产开发商对自己的楼盘的宣传可谓尽善尽美,仿佛他们的楼盘是人间难得的风水宝地。他们经常说自己的楼盘距离某某购物中心仅仅几分钟的路程,与某某知名大学毗邻。殊不知,距离某某购物中心的几分钟路程很可能是指开车前往,而且还有可能是夜深人静,车速飞快的情况下。所以当售楼员向您如此这般地介绍自己的楼盘的时候,您一定要让他拿出该商品房的路段的示意图,图上必须有具体的道路的名称、街道、标志性建筑,否则他的宣传很可能就是虚假的。

(2)面积计算错误。不像其他商品,房屋买到手的时候,您遇到的不是缺斤短两,而是超额超量。这是因为缺斤短两被测出来以后是开发商退钱给您,而超额超量则是您把钱给开发商。所以,您在阅读房源资料的时候,一定要问仔细,实际交付的使用面积是否与其在户型图中标明的面积是一致的。

(3)价格误导。分析房源资料最重要的是看它的价格。有些房地产开发商在广告中打出的价格非常诱人,比起同类房屋来说确实便宜很多,但等您决定入住时就会发现,原来这笔房钱并不包括房内附属设施的费用。加上印花税、契税等款项后,这套房屋的实际价格远远高于广告打出来的价格。还有一些房地产开发商在广告中表示,只要一次付款××元就可以入住一套如何不错的房屋。其实只要是有过买房经验的人都知道,这里的价款只是首付,并非房价的全部。因此您在分析房源资料的过程中,一定要把各种容易混淆的概念搞清楚。