购房知识储备

购房知识储备

商品房有很多种,不搞清各种类型的房屋的确切含义,势必会被开发商的广告宣传所迷乱。所以有必要对商品房的分类有一个基本的了解。

一、商品房的分类

(一)按建筑高度分

按建筑高度分,房屋可以分为低层房屋、高层房屋和多层房屋。

低层房屋是指高度在10米或10米以下的建筑物。

多层房屋是指高于10米,低于或等于24米的建筑物。

高层房屋是指高度在24米以上的建筑物。

(二)按工程进度分

按工程进度分,可以将房屋分为期房和现房。

期房是指尚未完成建设,不能投入使用的房屋。房屋全面建成包括:建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束,通过竣工验收,达到“七通一平”,即上水通、下水通、排污通、配电通、气通、电话通、道路通、场地平整。但是对于期房的概念还存在不同标准,如房地产管理部门对于期房的认定就是没有取得房地产权证的房屋。因此,消费者在购买房屋时,一定要问清开发商是否已经取得了房地产权证。否则,您购买的就是期房而不是现房,签订的售房合同也只是房屋预售合同而不是出售合同。

与期房相对应,现房就是取得房地产权证的房屋,它具体是指已经通过竣工验收,可以交付使用并且已经取得房地产权证的房屋。

(三)按建筑样式分

目前的建筑样式越来越新颖,越来越富有变化,除了普通商品房之外,比较流行的建筑样式,有跃层住宅和复式住宅。

跃层住宅是一套住宅占两个楼层,上层与下层之间以楼梯连接。复式住宅是指层高比普通住宅高,但是由于复式的缘故,具备两层空间,这两层空间用楼梯连接,但两层空间的层高会相应变低。

二、房地产专业术语简介

在购房过程中,售楼人员一定会费尽口舌地向您介绍自己的楼盘。这一番口舌中,除了对您的劝诱和对自己楼盘的夸耀外,还夹杂着一些专业的名词术语。这里简要地向您介绍一些房建基础知识,包括一些常用的名词术语,以解除您在购房过程中的困惑。

(一)建筑结构

1.混合结构。

混合结构是指建筑物的主要承重构件所使用的材料为砖、石,楼板屋顶所使用的材料为钢筋混凝土。采用此结构较多的为单层或多层的建筑物。混合结构的住宅通常不设电梯,既减少了公摊面积,又提高了得房率。

2.钢筋混凝土结构。

此类建筑的主要承重构件所使用的材料为钢筋混凝土。大型的公共建筑、工业建筑和高层建筑多采用此类结构。总的说来,钢筋混凝土的房屋的抗震性要好一些。体现到实际上就表现为高层住宅的抗震性要强于混合结构的多层建筑。

(二)房屋面积

1.销售面积。

销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

其中:

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内墙体面积=非共用墙体水平投影面积+共用墙体水平投影面积的一半

2.公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积=各套的套内建筑面积×公用面积分摊系数

公用面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和

公用建筑面积=整栋建筑物建筑面积-各套内建筑面积之和+已经作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等建筑面积

3.使用面积。

使用面积是指建筑物平面中直接供住户生活休息的净面积。

使用面积=房屋的建筑面积÷建筑面积的换算系数

独立式住宅的换算系数为1.83。

在房屋面积上,我们消费者除了会计算各种面积之外,我们更应该掌握另一个要领,那就是买什么样的房屋可以住同样大的房却花相对较少的钱。比如:就多层住宅与高层住宅相比,多层住宅的实际得房率要高于高层住宅。因为高层住宅要分摊电梯、电梯等候室、地下室等公用面积。因此花同样的钱,高层住宅买到的面积就要小于多层住宅的面积。因此,您在买房时,一定要精打细算,根据自己的实际需要花钱。

(三)实用率

一般说来,多层建筑的实用率不得低于80%,高层住宅的实用率不低于75%。但通常实用率的计算总是存在着问题。这主要体现为要么购房者没有考虑到实用率的计算问题,要么就是实用率的算法模糊不清。这些情况反映出的结果是,花100平方米的钱,买回来的房子大概只有70平方米的实际使用面积。实用率的计算关系到购房者的钱是否花得实在,花得明白。实用率的算法常用的有两种:套内建筑面积÷销售面积;(套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积)÷销售面积。两个公式的分子虽然不尽相同,但计算起来概念不会存在歧义。关键是分母——销售面积,这是一个容易产生歧义的概念,而开发商也正是利用这一点来大做文章赚取利润的。

(四)容积率和绿化率

容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

前面我们说过,销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。而争议最大的就是这个分摊的公用建筑面积。根据政策规定,公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、配电室、煤气调压室、卫星电视接收房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、警卫值班室、物业管理用房、为该建筑物服务的专用设备房、套内与公用建筑之间的分隔墙及外墙墙体面积的一半。不能算入公用面积的有作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、售房单位自营自用的房屋。