要不要请律师

23　打官司

房产官司为什么难赢

房产纠纷的常见类型

要不要请律师

打官司的注意事项

买房纠纷的司法解释

在整个买房过程中，买房者随时随地要斗智斗勇，因为几乎所有的市场风险都是由买房者承担的。一方面，买房者和开发商之间存在着严重的信息不对称，开发商的道德风险大量存在；另一方面，买房者已经把房款全部付给了开发商（即使当时没有付清现金，办理了按揭贷款也就相当于付清了全部买房款），这时开发商几乎没有任何风险可言。从付款后到开发商交房、办理房产证和土地证的这一段时间，买房者只能处于一种“嫁鸡随鸡、嫁狗随狗”的无可奈何境地。

为此，许多专家建议买房者最好能聘请律师，以最大限度地维护自己的合法权益。然而在我国，过高的律师费用令人望而生畏，如果希望每一位买房者都聘请律师，并不现实。聘请律师更多的发生在需要打官司时，希望能起到一种“亡羊补牢”的作用。

所以，最理想的结果是，买房者在买房之前就具备相应的法律知识和应有的警惕性，做到防患于未然，而不是事后打官司，更不是动不动就打官司。准备打官司的目的，正在于避免打官司。

房产官司为什么难赢

本书前面已经说过，买房者打房产官司很难赢。在全国每年上万起房产官司中，买房者胜诉的微乎其微。这一方面是因为买房者处于弱势地位，有关政策和法律条文多是偏向开发商的；另一方面，买房者很可能早在签订商品房买卖合同时就被阉割了胜诉权利。

开发商身处强势地位

虽然有各种政策调控，可是目前开发商仍然处于绝对强势地位。

买房者和开发商相比，信息是绝对不对称的。论社会资源和人财物力，买房者和开发商更有天壤之别。最突出的表现是，买房者明知开发商的要求不合理、合同条文一边倒，但也无法提出修改意见；如果不是照单全收，对方就不卖给你，令你无可奈何。

更不用说，许多开发商本身就是当地知名企业，老板可能就是当地的人大代表、政协委员，是“有头有脸”的人物，手中掌握着许多人脉关系和舆论资源，甚至可以动辄花费多少万元做广告搞有偿新闻、混淆是非。

两手空空的买房者，一方面不可能具备这样的优势，另一方面构成复杂。“百姓”“百心”，在和开发商的斗智斗勇中，很难拧成一股绳、劲往一处使，这些都是失败原因。

京城集资建房的倡导者于凌罡先生，就亲眼目睹过这样的事实：仅仅为了20万元额外费用，开发商就拒绝给业主安装煤气；仅仅因为300万元债务，就不给接自来水，导致业主只能喝井水甚至只能喝工程用水。

法律条文不够完备

在我国，法律条文不够完备，以及“重制度建设、轻制度实施”，使得许多制度无法实施，或者实施结果与立法宗旨相差太远，无法保证买房者合法权益。

例如，虽然政府文件硬性规定“发展商和物业管理公司有责任配合小区业委会筹备组的工作”，可是由于它不是法律，也没有罚则，政府相关部门也无意干预，所以从来就没有哪个开发商或物业管理公司因为不履行这个责任而受到处罚的。

再以新旧物业公司交替为例。《物业管理条例》中虽然规定了旧的物业管理公司“应当做好交接工作”，可奇怪的是，《物业管理条例》却没有违反规定、不做好交接工作的处罚措施，从而使得旧的物业管理公司拒绝交接的违法成本，要远远小于继续“赖”在小区里收取各种费用所产生的利益。违法成本的低廉，直接导致的是违法行为泛滥。

政府部门做事欠缺

规划变更是房产纠纷中的常见问题。在小区规划已经完成、买卖双方已经签订商品房买卖合同之后，开发商去找规划部门，说：“嗳，我想把原来准备盖两幢楼的规划变更为三幢大楼，请盖个图章吧！”规划部门居然也会欣然同意。这不是人为挑起买房者与开发商之间的矛盾吗?！

不是说这种变更不能搞，而是在盖章之前应当首先征求全体业主的同意。这个规划连同正在建造的房屋都已经卖给了买房者，现在不经过全体买房者同意，怎么就能擅自批准规划变更呢?

遇到这种情况，买房者依法维护权益的成本就太高了。

房产纠纷的常见类型

可以说，买房过程中的任何一个环节都可能出现买卖纠纷。这里，我们把最常见的纠纷类型介绍如下，供买房者警惕和参考。

开发商隐瞒真相

开发商隐瞒真相主要表现在，一是隐瞒自己没有开发资格的事实，二是没有商品房预售许可证就对外销售期房。一般来说，这两种情况都表明这个开发商的素质太差，毫无诚信可言。

如果开发商起了黑心，而买房者又已经付清全部房款，一旦拿不到房产、商品房买卖合同被宣布无效时，买房者最多只能拿回本金和银行贷款利息。如果在法院判决以前开发商将房款挪作他用或携款潜逃，即使经过法院判决，买房者也会竹篮打水一场空。

开发商恶意搭售

在房价处于高位时，开发商常常会恶意搭售商品房。

通常的做法是，商品房买卖合同中不许买房者在实际面积超出约定面积的一定幅度内（例如3％）解除合同，而只能按照合同价格补足。这样，当面积严重缩水时，买房者就不能因为房屋面积过小、使用受到限制而重新选择；当面积扩大许多时，买房者可能会因为无力补足超面积费用而违约，并且有可能造成超出部分的面积无法办理房产证。

开发商逾期交房

这方面的原因很多，但开发商总是强调各种客观原因，如天气原因、承包商原因、装修公司原因等，以及停水、停电、台风、下雨等因素，而实际上常见的原因是开发商资金不足、开发经验欠缺导致开发节奏混乱、与市政部门衔接不畅等。但无论如何，最终损害的都是买房者的利益。

法院在判决逾期交房案件时，一般都片面强调要继续履行合同，从而使得买房者无法摆脱合同另行选择。

例如，在现行商品房买卖合同中，通常规定甲方逾期交付的违约责任是，买房者中止合同并获得20％已付款的违约金，或者在获得10％已付款违约金的基础上继续履行合同，而没有考虑到在这个过程中由于房价变动买房者造成的损失。

买房者一定要记住，无论开发商强调何种原因，都要对方出具法院和房管部门认可的相关证明文件；如果对方拿不出证明自己免责的证据和文件，买房者就应当根据合同规定，要求开发商给予补偿和支付违约金。

开发商单方面改变设计

开发商对房屋设计单方面进行重大调整，属于开发商的一种重大违约行为，但根据目前的商品房买卖合同，买房者只能退回房款并得到一定利息。而没有考虑到买房者如果这样做，往往会丧失寻找更好房产的机会，或者需要花费更多的房款才能弥补退房损失。即使打官司，买房者的成功率也很低。

房屋质量低劣

最主要的表现是房屋的“裂”、“漏”。

一般认为，房屋的裂缝在0.3mm以内属于合理“安全、使用”范围，但是如果0.3mm以内的裂缝在顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水就不可避免，而且整修效果差、整修的过程非常烦人。头痛的是，买房者对此还无可奈何，一般只能选择忍受，因为这是“合理、安全”的使用范围。

开发商欺诈销售

根据《消费者权益保护法》规定，如果开发商在销售商品房住宅（不包括商铺、写字楼）时存在欺诈行为，买房者有权要求获得双倍赔偿。

现在的问题是，对于怎样认定“欺诈行为”，存在着一定分歧。一般来说，以下表现属于“欺诈行为”无疑：

销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售；

销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利；

销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋；

虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售；

故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售；

采取雇佣他人等方式进行欺骗性销售诱导。

要不要请律师

买房发生纠纷时，一般可以通过协商、调解、仲裁、行政手段、诉讼等办法寻求解决途径。由于买房过程中涉及的知识点太多，所以，如果能聘请一位律师陪购，麻烦就会少得多。即使你现在没有遇到麻烦，也不表明将来就不会产生纠纷。当然，要不要请律师，得由你自己决定。

有多少买房者请律师

许多买房者内心都希望能请律师陪同买房，可实际上，请律师的买房者目前不会超过1/10。在这种情况下，许多律师事务所几个月都接不到一笔业务也就不足为奇了。

之所以产生这种情形，原因主要有：

一是从经济承受能力看，买房者想请律师未必请得起。以一套价格40万元的商品房为例，聘请律师对买房过程进行全程负责的费用要好几千元。如果按小时计费，每小时费用要几百元。

二是大多数买房者没有请律师的“习惯”。因为在人们的概念中，谁要是请律师了，就表明准备打官司了，对对方是一种“大不敬”。

三是一些买房者对律师不满意。这种不满意，主要表现在律师的专业知识欠缺，经验、水平不足，难以满足买房者对律师的期望值。

四是我国目前的房地产配套法律不完善，律师也可能无能为力。

五是许多热销中的楼盘供不应求，商品房买卖合同中设有种种条款，律师在其中所起的作用太小。

律师能为你做什么

从理论上说，律师在买房过程中主要起以下作用：

（1）在签订合同前，审查开发商的资信。律师可以凭借自己所具备的专业知识和特殊身份，到工商局和房管部门等相应机构，对开发商的情况进行全面了解，而一般买房者很难做到这一点。通过分析买房风险大小，提醒买房者不要购买那些没有实力和信誉的开发商开发的房屋。

（2）在签订合同时，由律师提出增加补充条款。目前的商品房买卖合同并不完善，通过律师审查，能及时发现开发商的补充条款中有哪些违法或不合理的地方，然后由律师出面和开发商进行交涉，要求进行删除和修改。

（3）在办理入住时，由律师审查房屋是否达到交房和入住条件。当开发商逾期交房时，由律师向开发商追究违约责任会更有效。

不过应当注意的是，律师所起的作用在实践中往往令买房者不是很满意，其原因上面已经提到。

怎样才能找到好律师

律师的服务质量有高有低，总的要求是应当既有责任感又有专业素养。

那么，怎样才能找到一名好律师呢?方法主要是：

（1）看执业许可证。律师执业应当有律师执业许可证，这些资料在网上可以查到，或者通过打电话到律师事务所的主管机构——律师协会询问。如果没有律师执业许可证，就证明这个律师不是冒牌货就是实习律师或律师助理，并不是真正意义上的律师，因而不能进行相关咨询和受理诉讼。当然，这些人的经验和相关法律知识可能也会成问题。

（2）看谈吐。在初步选定律师后，要与律师进行深入交谈，以了解他的业务能力和人品如何，尤其是看他是否愿意真心帮忙，态度是否诚恳，是否实事求是。

买房者的法律知识虽然不会有律师那样丰富，可是在交流中听律师讲解、分析案情时，同样可以判断他的分析是否到位。有些律师在讲到关键内容时就戛然而止，因为接下来就属于咨询，你得交钱了。虽然这种情况并不违反行规，你也无法指责，但这种律师最好还是不请为好。

（3）要货比三家。这不但是因为律师事务所、律师之间的水平有高低，更因为律师也有专业、有分工，一个律师不可能胜任任何领域。既然是打房产官司，就应当考察他在房地产维权方面的经验是否丰富、是否熟悉相关法律法规，否则他所起到的作用就很有限。

千万不要看对方的口气很大就被唬住。说实话，现在律师事务所之间的竞争很激烈，你别愁找不到理想的。如果一个律师什么条件都答应，似乎自己无所不能，那他的可信度就一定很低。

（4）要签好协议。买房者可以请律师，但不能完全依靠律师、自己甩手不管。要通过签订协议，明确律师应当完成哪些任务、怎样才算完成任务，对代理事项、权限、义务、收费标准和方式作出明确规定，只有这样，才能对律师行为进行有效约束，你的律师费才没有白付。

请律师会不会成为发展趋势

请律师今后会不会成为发展趋势，很难说。虽然道理上讲请律师没有坏处，但其收费实在太高。目前我国的律师收费问题，只有打官司的收费标准，而没有陪购律师的收费标准，收费依据完全依靠双方协商。买房请律师要成为普遍现象，首先是收费要规范，其次是标准要降低。如果律师全程陪同购买商品房的总费用不超过1000元，请律师恐怕才能普及开来。

一般来说，如果你购买的是热销楼盘或经济适用房，请律师的作用会很有限。还有就是，如果你已经准备与开发商打官司了，这时候再请律师，律师能起的作用也不大，因为商品房买卖合同中的条款很可能已经对你很不利。

打官司的注意事项

自从1998年我国全面取消福利分房后，房屋成为商品，就注定了买房纠纷将会层出不穷。买房者在打房产官司时，应当保持一种理智心态，既要维护自己权益，又要做到有利可图，还要不打无准备之仗。

立足于解决问题，不要轻起讼争

买房者打官司难赢，唯一的办法是尽量少打官司。这绝不是叫买房者息事宁人，更不是任人宰割，实在是因为打官司的成本太高、精力耗费太多，而且还往往得不偿失。打官司不能不算这个账。

法律不是万能的，打官司只能作为最后的途径。只要有协商可能，就要充分利用协商途径来解决问题，不要轻起讼争。如果对相关条款认识不清，应当请教有关专业人士，切忌蛮干，更不要激化和扩大矛盾。

保持一种理智心态

目前的买房纠纷中，有相当一部分是由于商品房预售引发的。有人以为只要取消商品房预售、改为现售，很多纠纷就可以避免。

确实，商品房预售，开发商会由于不诚信而改变承诺，例如，以价格低廉的国产电梯取代原先承诺的高价进口电梯，目的就是为了省钱。取消预售，这些问题当然可以解决，可实事求是地说，还有许多纠纷是无论预售还是现售都无法避免的。

因为归根到底，商品房建设的机械化程度不高，几乎全得靠手工操作。而这些操作工人，几乎全是农民工，普遍缺乏系统的专业化技能培训。而且他们的工资待遇很低，有的累死累活一年到头领不到工资，几乎是在饿着肚皮干活，要希望这样一支队伍严格质量管理，存在着先天不足。

而现在关于商品房质量低劣的指责，矛头都是直接对准开发商的。可以说，如果房屋建设的机械化程度不能提高、建设工人的队伍素质不能提高，再怎么指责开发商，最终也无法从根本上提高房屋质量。

所以，如果你认识到房屋开发的这一现状，就会“心平气和”了许多。当然，这并不是要你容忍落后、容忍欺诈，而是说在维护自身权益时要多一些理智、客观，要依法维权。

核算诉讼成本

上面已经提到，买房者打官司的胜诉率是很低的，更不用说牵涉在其中的时间、精力了。所以在决定打官司之前，一定要充分比较打官司成本，以免得不偿失。

只有碰到比较复杂的问题，不聘请律师根本无法解决，而且经济上又划得来，这样的打官司才有实际价值。

在这方面，开发商一般做得较“好”，他们通常会充分比较“守法成本”和“违法成本”，趋利避害。当开发商双倍返回定金、重新出售该房屋收益大于赔偿的时候，不讲道德的开发商很乐意恶意违约。

还有就是，由于认购书是开发商自己拟定的，开发商很容易钻法律空子，在协议书中找到茬儿，从而要求法院判决认购书无效；或者被主管部门认定为违法合同（违法合同的罚款标准一般是3万元），对于开发商来说，这点罚款是“毛毛雨”。

例如，在上海做生意的朱先生，在某别墅对外推售（预售许可证尚未拿到）时，作为会员的他获得了内部优先认购权利。为此，他支付100万元定金认购一套别墅。认购书后附有一张纸，上面打印着认购别墅的基本情况和定价，标明建筑面积501.3平方米，地下建筑面积273.5平方米，总占地面积2501平方米，价格1300.112万元。后来朱先生接到开发商通知，称该别墅已经取得预售许可证，可以签订正式商品房买卖合同了，但别墅价格已经涨到2306.5万元。不到1年时间，房价就涨了1000多万元，几乎翻了1倍！

毫无疑问，朱先生只能聘请律师对开发商提起诉讼了。朱先生认为，既然双方在认购协议上已经明确别墅价格，认购协议就具备合同效力，应当坚决执行；而开发商认为，认购协议中注明了“售价以正式预售时对外公布的价格为基准”，因此涨价没有违约。

在这种情况下，打官司就是唯一选择，可是要打赢官司又谈何容易！

保留和收集证据，防患于未然

并不是每一位买房者都会打官司，当然更不是每一位买房者都希望打官司，但不容置疑的是，自始至终注意保留和收集证据，充分掌握开发商违约的事实，不仅对于将来可能出现的打官司有用，而且对于自己和开发商谈判中处于有利地位也会有很大帮助。

从范围来看，这样的证据体现在整个买房交易过程中，包括商品房买卖合同和双方签订的所有协议，有时还需要采取录音、录像、照相的方式收集证据，关键是要能够证明事实，并且与买房过程相关，这样才能成为有效证据。

要做到这一点，首先要求买房者具备这样的意识和准备，一旦发生纠纷，才可能面临有利的诉讼结果。否则，无论是什么样的客观事实，如果没有证据支持就无法成为法律真实，不是法律意义上的真实，也就无法得到法律保护。

买房纠纷的司法解释

打官司的武器是法律。无论你是否聘请律师，也无论将来是否会打官司，都应熟记有关法律条文和司法解释，做到胸中有数。

这里从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号，2003年6月1日起施行）中摘录几条最有针对性的条款，供买房者借鉴（以下均为法律原文）。

第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受买房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付买房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付买房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付买房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付买房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十一条　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付买房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的买房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。