经济适用房的交易限制

19　经济适用房

经济适用房的最大优点

经济适用房的购买条件

经济适用房的交易限制

经济适用房的发展前景

所谓经济适用房，是指以微利价格出售给广大中低收入家庭的、具有社会保障功能的商品房。

顾名思义，经济适用房既有经济性，又有适用性。所谓经济性，是指它的价格相对于商品房而言比较适中、能够适应中低收入家庭的承受能力；所谓适用性，是指在住房设计、单套面积设定、建筑标准上强调实用效果。

根据规定，经济适用房的价格是按照建设成本加微利确定的，只售不租。这里的建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1％～3％的管理费。经济适用房的成本价包括7项因素：征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5％以内的利润。

总而言之，经济适用房符合价廉物美的原则。也正因为如此，大约有一半买房者把选择经济适用房列为首选。

经济适用房的最大优点

调查表明，买房时首选商品房与首选经济适用房的人比例为1∶1。这表明，经济适用房和商品房的受欢迎程度相当。这从根本上反映了经济适用房的概念已经深入人心。

最大的优点是价格便宜

作为具有浓郁福利色彩的住宅类型，经济适用房一共减免了21项税费，从而使得它与周边地段商品房的价格之间有明显差距。价格便宜是经济适用房的最大优点。从目前全国各地的行情来看，经济适用房的价格只有同类地区商品房的50％～70％。毫无疑问，这对于买房者有着致命的诱惑力。

除此以外，经济适用房具有为老百姓谋福利的光环，工程质量由政府出面保证，在很大程度上弥补了由于地理位置不佳所造成的缺憾。

要善于发现经济适用房的优点

除了价格便宜以外，经济适用房还有许多优点，但不能一概而论。选购时要善于发现优点，找到自己称心如意的房型、地段。

例如，买房者应当重点关注小区的配套设施、地段、质量、周边环境，包括公交线路、邮局、银行、医院、学校、超市等基本生活设施配套是否齐全，这是决定经济适用房是否“适用”的根本。如果只有“经济”没有“适用”，就会给买房者将来的工作、生活、交通等带来极大不便。

事实上，凡是配套设施完善、交通方便的经济适用房小区，都特别受市场追捧，价格逐渐上涨。这不但让人住得舒适，而且还能实现保值增值。相反，这方面欠缺的小区房价都有不同程度的下跌，抛售现象严重。

应当提请注意的是，在衡量上述标准时应当具有发展眼光。例如，买房时可能交通状况不好，可是当大家入住以后形势就会有明显改观。

经济适用房的购买条件

经济适用房并不是人人都能购买的，买房者需要具备相应条件。为了遏制“开豪华车住经济房”现象、控制经济适用房买卖中的投机行为，国家建设部在对已购经济适用房上市提出限制性条件后，又对经济适用房的供应对象进行了严格控制，目的就是要让真正缺房的中低收入者“居者有其屋”。

2004年5月13日，国家建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行联合下发《经济适用住房管理办法》，第一次将集资、合作建房也纳入了经济适用房范畴。

买房者的资格

根据规定，经济适用房的买房者应当符合以下四项条件：

（1）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象。

（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。

（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。

（4）市和县人民政府规定的其他条件（这一点各地区别较大）。

买房者条件向社会公示

根据规定，各地人民政府应当根据当地的商品房价格、居民家庭可支配收入、居住水平、家庭人口结构等因素，规定享受购买经济适用房的条件及面积标准，并且向社会公示。

申请人应当持相关证明材料，向当地政府经济适用房主管部门提出申请。主管单位应当在规定时间内完成核查工作，符合条件的应当公示。公示后如果有投诉的，由经济适用房主管部门会同相关部门调查、核实；如果没有投诉，或者经过调查、核实发现投诉不实的，在经济适用房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积和房价总额标准。

超面积部分不享受优惠价格

符合条件的经济适用房买房者，可以持核准文件选购一套与核准面积相应的经济适用房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠政策，必须由买房者补交差价。

经济适用房的交易限制

经济适用房的交易有许多限制，主要表现在上市交易时间、对象的限制两方面。

交易时间及对象的限制

《经济适用住房管理办法》规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。”在这以前已经购买和签订商品房买卖合同或协议的经济适用房，仍然按照当地的原有规定执行。

这里的“一定年限”有的省市明确规定是5年；有的虽然没有明确规定，但一般也通常理解为5年。“5年”的开始起算时间，是买房者取得的房产证或土地证上的发证时间，可以自由选择。

如果没有住满5年就交易，按规定是不允许的，如果确有特殊情况，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原价出售给有购买资格的人后，原买房者仍然符合经济适用房买房条件的可以再次购买他处的经济适用房。

经济适用房在住满5年后，如果以当年的经济适用房价格标准出售，新的买房者同样必须具备经济适用房认购资格。新的买房者超过标准面积的部分，仍然要按照规定补交综合地价款。这时候的房屋性质仍然属于经济适用房。而这时候的售房者，仍然有资格再次重新购买经济适用房。

经济适用房不太适合投资

由于具备上述种种交易限制，所以从投资角度看，经济适用房其实并不太适合于投资。

首先，对于没有住满一定年限的经济适用房要出手，根本没有投资收益可言；其次，对于已经住满一定年限的经济适用房，虽然当时的买房价较低，现在可以按照市场价进行出售，可是如果扣除了各种税费，其实也已经所剩无几，甚至还要亏损。

以北京市经济适用房上市规则为例。一套建筑面积为80平方米的经济适用房，如果购买时单价为2900元，住满5年后出售时单价为4000元，这时候的收益情况如下：

出售价4000×80=320000（元）；补交综合地价款320000×10％= 32000（元）；印花税320000×0.05％=160（元）；中介代理费320000× 2％=6400（元），中保办证费1500元；净得收入279940元。

当时买入价2900×80=232000（元）；买房契税232000×1.5％=3480（元）；公共维修基金232000×2％=4640（元）；印花税232000×0.05％= 116（元）；装修费用（中等水平）500×80=40000（元）；合计280236元。

两者相抵，不但没有盈利，而且还要亏损296元。在这其中，还没有包括所交纳的物业管理费、取暖费等费用，否则还要亏得更多。

经济适用房的发展前景

我国的经济适用房制度是1998年“取消福利分房”后，为了解决城镇中低收入阶层住房困难而实行的。

几年来，经济适用房户型面积偏大、一些不符合购买条件的高收入阶层也购买大户型经济适用房居住甚至用来投资，这种现象已经引起了政府部门的高度重视，也使得人们担心经济适用房的制度还能前行多远?

经济适用房会不会半途而废

在这几年召开的全国人大、政协两会上，每年都有代表、委员提议“停止开发建设经济适用房”，理由是，经济适用房本该是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，可是现在却出现了种种难以控制的违规现象，违背了该政策的初衷，而且给国家造成了经济损失。提案一出，就立即引发了大讨论。

经济适用房制度中存在的问题由来已久，社会各界也是怨言颇多，这主要表现在：

成本售价倒挂。经济适用房价格如果按照实际成本定价，困难群众难以接受；如果按照政府定价（相当于同类型商品房价的50％～70％），则亏损较大。

代征土地过多。经济适用房建设中道路、河道、绿化带等的退让占征用土地比例过大，降低了土地利用率，提高了建设成本。

市政配套负担过重。经济适用房通常离主城区较远，完善各项基础设施和承担市政项目如中小学、周边道路、桥梁建设等方面的投入太大。

建设标准偏高。规模较大的经济适用房小区，纷纷配有机动车停车位、中心广场、景观绿地等，有的户型面积甚至超过200平方米，对国家来说并不“经济”。

物业管理艰难。一方面是物业管理费标准偏低，另一方面是居住人群的观念落后，从而导致巧媳妇难为无米之炊，物业管理公司不愿意进入。

售后管理困难。经济适用房的主要居住人群是低收入及拆迁困难户，文化层次和经济收入不高，就业、治安、医疗、低保问题比较突出，居民生活、出行交通不便，大大增加了管理难度。

建管分开困难。经济适用房实行建管分开、市场化运作，如何定位，目前还没有找到一条有效的途径。

政策流失频现。有相当一部分经济适用房住户，在短时间内就转租、转售，从而导致政策流失，既带来管理难度，也容易出现纠纷。

由于以上种种问题，开发商们普遍认为，建设经济适用房采用土地划拨的方式违背了市场经济原则（建设商品房的土地是通过拍卖转让的），今后必须停建，而且应该停建。而政府部门认为，停建经济适用房只是逃避问题而不是解决问题，正确的办法是要加以完善。如果停建经济适用房，将会导致相当一部分困难群体永远买不起房子，这是政府不愿意看到的。

经济适用房并非人见人爱

前面已经说过，虽然买房者首选经济适用房的比例要占将近一半，可是最终的交易量在整个市场交易量中所占比例很小。究其原因，除了经济适用房的供应量严重不足、交易受到限制以外，还在于经济适用房并非人见人爱。这主要表现在：

供应量不足。许多买房者认为，经济适用房具有许多政府优惠政策、价格偏低，可是由于经济适用房供应总量不足，到头来往往是“单相思”，排了几年的队还是买不到。供应量不足，当然最终的成交量就太少了。

买房者朝三暮四。经济适用房的价格确实便宜，可是买房者在对经济适用房和商品房经过详细比较后，最终还是选购商品房的多。因为相对而言，经济适用房的周边环境、地理位置、交通状况等综合条件，根本无法与商品房相提并论。

而且，这种比较越是充分，买房者就越有当初认为经济适用房价廉物美、不买就吃亏了的印象是媒体炒作的结果。在实际选购时，并非就会“非你不嫁”、“非你不娶”。

统计资料表明，经济适用房的买房群体总体而言呈“U”形分布：35岁以下占49.73％、40岁以上占41.53％，36～40岁之间很少；外来人口群体有一定需求；中低学历群体比重大。

经济适用房最终必将消失

作为一项新生事物，经济适用房最终必将完成角色、退出历史舞台。

例如，广州市从2002年开始就逐步停止开工建设经济适用房，从而改为以住房货币补贴、廉租房建设的方式解决中低收入家庭的住房问题。

广州市经济适用房市场的一大特点是，从来没有出现过变相炒房现象。究其原因在于：一是广州市的经济适用房建设起步早、发展历史长、经验丰富、运作规范；二是经济适用房项目总量少，不到市场总交易量的5％，波澜不惊；三是广州市的商品房市场发展成熟，经济适用房价格毫无优势可言。正是在这样的背景下，经济适用房正在逐步退出广州市场。

也许，这就是全国经济适用房制度发展的明天?