什么是大产权和小产权

16　房产证

买房为什么要有房产证

不领房产证可以吗

商品房买卖合同对房产证的规定

怎样办理房产证

什么是大产权和小产权

按照《中华人民共和国房地产法》的规定，买房者购买商品房应当得到《房屋所有权证》和《土地使用权证》两本证书，前者俗称房产证，后者俗称土地证。

房产证对于买房者的重要性不言而喻。因为只有拿到房产证，这房产才算真正属于你，你才有权力处置这房产。相反，如果你没有房产证，充其量你对此房产只有使用权，而没有所有权。

随着房地产市场的不断升温、房产价格的不断上涨，房产证越来越成为广大业主所关心的问题。然而不容置疑，并不是所有商品房都能领到房产证尤其是及时领到房产证。例如在北京，目前大约有30％的业主没有领房产证，这其中隐藏着很大风险。

买房为什么要有房产证

房产证是权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受国家法律保护。房产证由国家建设部监制，包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。

房产证是房产权属的唯一凭证

房产证在《商品房买卖合同》中称为房屋权属证书，是表明房屋所有权的唯一合法凭证。道理很简单，如果你没有房产证，又怎么证明这房子是你的呢?所以，如果没有房产证或者你领到的是假证，那麻烦就大了。

首先，买房者如果没有或无法取得房产证，所买房屋的所有权就仍然属于开发商，自己只是实际上的占有、使用。如果开发商因为经济纠纷等原因，债权人在一定条件下有权申请执行该房屋，这时买房者就处于非常不利的地位，而且不可避免地要卷入官司中去。

例如，某开发商开发的自建项目，按规定可以出售，但不属于商品房范畴，不能对社会公开销售。开发商在没有预售许可证的情况下，打通关节给业主们办下了房产证。由于这些房产证是通过违规操作得到的，所以随时都可能被撤销，这让业主承担了很大风险。

其次，没有取得房产证的房屋，在买卖、出租、抵押贷款等方面都会有很大限制。

最后，房产证是房产权属的唯一凭证表明，在签署商品房买卖合同时，一定要谨慎确定将来的房产证写谁的名字，以免发生纠纷。

例如，一位小伙用父母给他的20万元作为首付款，购买了一套60万元的住宅准备用做婚房。为了表达对女友的爱，房产证上只署了女友一个人的姓名，结果引起父母反感，最终导致反目成仇。这时候从法律角度看，这套房产就是其女友一个人的；至于她的买房首付款是男友所付，她只需要还钱就行了。

房产证的办证期限

房产证的办证期限一般是90天。计算方法是：对于期房，期限是交付使用之日起90天内办好；对于现房，则从签订商品房买卖合同之日起90天内办好。如果开发商不能按期办好，买房者可以向法院提起诉讼。如果商品房买卖合同没有对此约定违约金，或者损失数额难以确定，可以按照已付买房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算赔偿。

虽然国家规定房产证的办证期限是90天，可目前各地所签的商品房买卖合同中，仍然有开发商把办证的确权时间定在交房后的180天以内，房产证的出证时间定在此后的560天甚至720天以内。也就是说，买房者最多要两年后才能拿到房产证。

这种做法，会给买房者带来什么样的影响呢?最常见的情形是，由于房屋的交付使用标志着一个房产项目基本开发结束，工作人员将逐步调离、解散，甚至办公地点也会变更、取消。万一哪个环节出问题，买房者要领房产证就可能出现追讨无门的被动状况。

按照规定，商品房在竣工验收合格后的30天内，开发商就要到房地产登记部门办理整幢物业的确认产权登记手续，经过审查确认权属后，领到《商品房产权权属证明书》。

开发商在办理确认产权登记手续时，需要提交下列证件：

（1）房地产登记申请书。

（2）建设用地批准书和建设规划许可证及红线图或土地使用权证。

（3）土地使用权出让合同（含补充合同）及发票复印件。

（4）报建审核意见书、建设工程规划许可证、报建图纸。

（5）建设工程规划验收合格证。

（6）申请人的身份证明或法人资格证明。

（7）法人代表证明书及委托书。

（8）楼盘单元明细表。

（9）预售许可证复印件。

在上述材料中，除了《建设工程规划验收合格证》需工程完工后才能申领以外，其他都是现成的。开发商在交房时就能够领到合法的验收合格证，完全有条件在规定时间内让业主办理房产证。

开发商为什么会拖延办理房产证

开发商拖延办理房产证的原因主要有以下九种：

（1）欠缴土地出让金。

（2）手续不齐或有历史遗留问题。

（3）开发商已经破产或被取消资质，无法继续办理确权。

（4）房屋重复销售。

（5）开发商与业主存在纠纷。

（6）没有按整体规划建设小区配套设施或未移交小区配套用房。

（7）楼盘被法院查封。

（8）买房者入住后违章搭建，规划部门不予核发房屋竣工验收合格证。

（9）对办证工作不重视。

其中，最常见的原因是开发商欠交土地出让金。在这种情况下，政府部门没有其他办法，只能暂时不予办理房产证。在这个过程中，倒霉的是买房者。因为买房者早就把包括地价在内的房款付给开发商了，开发商不上交，从而导致买房者无法准时领到房产证。

这时候买房者能做的事情主要是“自救”：

（1）在签订商品房买卖合同时严格按照国家规定的期限办理，不讲情面。

（2）买房款不能一次付清，应当扣下5％的房款在领到房产证后交付。

（3）在合同上写明拖延办证时间对开发商的赔偿要求，从经济上对他进行制约。

如果开发商要延长办证时间，买房者应当据理力争。开发商的通常借口是“正在办理中”。为了证明此话真假，买房者要向开发商索取确权收件号。如果开发商能够提供这个号码，就表明所言当真，否则就是推托之词，就是在欺骗买房者。

有了这个收件号，买房者可以随时到房管局通过触摸式电脑荧屏检索了解整个办案情况和进度。

不领房产证可以吗

在对待房产证的问题上，有一种截然相反的奇怪现象：一方面，有的买房者声讨开发商迟迟办不下房产证；另一方面，有的买房者根本就不在乎房产证，反而是开发商三番五次打电话催他们办理，就差一点说“求求你了，赶快来办产权证吧”！

那么，买房者不要房产证可以吗?

不办房产证有风险

这些买房者不急着办房产证的主要原因就在于，根据我国实际情况和最高人民法院的司法解释，业主只要实际居住在其中，就没有人能影响其对房产的所有和使用。也就是说，业主没有房产证，固然无法证明这房产是他所有，可是其他人也同样无法证明是他们所有的。两者相安无事，一时间就显不出房产证的重要作用。

更有一些精明的买房者，他们看到这几年买房契税一直处于下跌趋势，所以不急着办房产证，因为越晚办证，费用就可能越省。

还有一种情况是，按揭贷款买房者的房产证被银行押在手上，不肯交给买房者。

但有关专家指出，办理房产证是商品房买卖合同中非常重要的一环。如果你没有办理房产证，有可能面临以下风险：

（1）开发商一房两卖。因为严格地说，没有办理房产证的房产所有权属于开发商，这时候如果开发商一房两卖，其他买房者去办了房产证，你的唯一选择只能是要求开发商返回买房款。那么你能不能顺利拿到买房款呢?实践证明，可能性很小。

（2）离婚时，不利于夫妻分割共同财产。没有房产证，你又怎么对这很可能是家庭中最重要的财产进行分割呢?

（3）无法进行不动产的继承、赠与。

（4）无法进行房屋转让。

（5）无法进行房产抵押贷款。

（6）不利于房屋出租。如果承租人以你没有房产证、无法证明你是房屋的合法所有人为理由不交房租，法律是站在他那一边的。

（7）拿不到拆迁款。没有房产证，房屋拆迁时就可能因为缺乏赔偿依据而得不到相应补偿，从而遭受巨大损失。

（8）不利于房屋灭失或受到损害（如战争、台风、洪水、火灾等）时得到补偿，减轻损失。

不同的人办证心态各不相同

由于利益角度不同，买房者和开发商对办理房产证的态度并不一样。

对于一次性付款的买房者来说，他们急于办理房产证。因为只有房产证到手了，才表明自己支付的房款有了法律保障，种种关于商品房的猜测才能澄清。而且，手中有了房产证无论是转让、抵押等都很方便。而这时候的开发商态度却相反，对办证并不积极，因为他去领大产权证需要马上花钱呀。

对于办理个人住房贷款的买房者来说，他们对办理房产证并不积极，可是开发商却希望能早点办下来。一方面，房产证办的越早，买房者随之而来必须缴纳的契税、公共维修费用就交的越早，这对资金紧张的买房者来说当然不是一件好事；另一方面，房产证不办下来开发商的风险很大，如果办好了房产证，开发商的风险就没了。

这是因为，在房产证办下之前，买房者的贷款是由开发商担保的，万一买房者无法还款，开发商要承担无条件付款的保证责任；而在房产证办妥、抵押登记办理之前，买房者的房产证要收押在贷款银行进行质押，抵押登记办完后，开发商的保证责任就解除了，从此以后买房者如果无法还款，银行就可以根据抵押条款对买房者的房屋进行处理。

由此可见，这种情况下开发商对办理房产证很积极，就不难理解了。

房产证是买房者的战斗武器

由于买房者在与开发商打交道时，总处于一种弱势地位，所以也有买房者把房产证当做制约开发商的一种战斗武器。

上面已经提到，如果买房者不办理房产证，开发商就要一直向银行承担无条件付款的保证责任。于是，有些买房者就故意一定要在收房后发现房屋质量满意才去办理房产证。否则，如果房屋出现质量问题需要和开发商交涉，买房者就会通过不还银行贷款的方式激化矛盾，让开发商干着急。买房者一直不去领房产证，开发商就不得不一直承担保证责任。在这种情势下，开发商会更急于解决问题。

不过，需要注意的是，这种做法会损害买房者的个人信用哦！

商品房买卖合同对房产证的规定

商品房买卖合同对房产证办理时间的规定是，如果双方有约定，应当以合同约定为准；如果双方没有约定，则按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》执行。

双方有约定时

买房者如果要和开发商约定办理房产证的期限，应当在商品房买卖合同第15条“出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”中进行约定。

这时候主要是根据国家建设部《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”为此，买房者一定要坚持在前面的空格内填写“60”日。

然后，买房者可以根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定办理。如果考虑到其中有法定节假日，最多可以延续到120日。

双方没有约定时

根据2003年6月1日开始执行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和第19条，在合同没有约定买房者取得房产证期限的情况下：

按第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付买房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

按第19条规定：购买期房的买房者自房屋交付使用之日起超过90日、购买现房的买房者自合同订立之日起超过90日，由于出卖人的原因，导致买房者无法办理房屋所有权登记，买房者请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。

毫无疑问，这些司法解释对买房者是非常有力的法律保障。不过需要注意的是，对于办理银行按揭贷款的买房者来说，在计算违约金时，应该按照已付房款（全部房价），而不是首付款计算。因为开发商在你办理完按揭手续后，大约一个月左右时间就能从银行拿到你所贷的款了。

怎样办理房产证

办理房产证的基本程序分为五个阶段，即登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证，具体如下：

登记收件

开发商应当在预售合同签订后的30天内，到房管部门办理合同登记及鉴证手续，填写申请书，交验有关证明、证件。经过审查如果符合登记条件就予以收件。

勘丈绘图

对于已经申请产权登记的申请人，要逐户、逐处进行实地勘察，查清房地产现状、丈量计算面积、核实墙体归属、绘制分户平面图、补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。

产权审查

产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行政策、法律和有关行政法规为依据，全面、细致地对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法。

开发商应当在商品房竣工验收后30天内，凭楼宇报批及验收文件，登记所申请确定整幢物业的产权，核发该楼的《房地产权属证明书》。

绘制权证

经过审查确认可以颁发房产证后，就要及时转入制权证阶段，具体绘制应当颁发的产权证件。

收费发证

具体是把应收的登记费收缴入库，把应发的权证发放到所有权人手中。

这时候买房者应当交纳的费用（按实测面积计算的总房价为基价）包括契税：3％（扣除已经预交的部分，个人购买普通住宅减半）；交易过户印花税：0.5‰；交易服务费：1‰；交易查册费：50元；转移登记费：80 元；转移登记查册费：50元；房地产证印花税：5元/证。

需要提请注意的是，开发商在向买房者代收这些费用时，总会以“多退少补”的理由收取所谓的“权证综合费”，毫无疑问，其中要狠赚一笔，到头来谁也没见过有哪家开发商会向买房者退还多收费用的。

什么是大产权和小产权

有些买房者会经常听到所谓大产权和小产权的说法。这是一种约定俗成的说法，在不同情况下有不同解释。

第一种解释

商品房开发商对其开发的整体建筑取得的产权是大产权，开发商将其中的每个单元（每套房屋）再出售给买房者，买房者所取得的产权为小产权。

第二种解释

国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证（由乡镇政府发证书）的叫小产权。这时候的这种小产权，实际上并不是真正的产权，因为它没有国家发的土地使用证和商品房预售许可证。

第三种解释

所买房产再转让时如果不用再交土地出让金（例如商品房，在商品房买卖合同第一条土地使用权的取得形式中有“出让”或“转让”字样）就叫大产权，再转让时如果还要补交土地出让金（例如经济适用房，土地使用权的取得形式是“划拨”）就叫小产权。

第四种解释

某些开发商把正常销售的普通商品房称为大产权（买房者可以领到房产证），把不出售产权、只出售使用权的尾盘称为小产权（买房者无法领到房产证，买房后仍然要按照政府规定的公房出租价格每月交房租）。