购置与租赁决策

一、购置与租赁决策

对于需要使用空间的企业来说，除购置不动产外，还可以租用不动产。如果购买不动产，那么企业可能需要借债来支付购买价款，而且不得不支付首期款。在这种情况中，债务的利息可以从应税收入中扣除，企业可以对不动产提取折旧，而且可以得到不动产的增值。另外，企业租赁不动产，可以避免支付首期款，避免借入债务和承担债务成本，而且租金可以全部从应税收入中扣除，但是，企业不能享受不动产的增值，等等。哪种选择更好，这就是购置与租赁决策。

企业的购置与租赁决策需要财务分析，但是，决策不仅仅取决于各种选择方案的财务分析。在这里，企业的财产决策权远远比资产负债表重要得多。负债在哪里产生和如何产生，远不止是财务战略的问题。关键是企业的不动产决策战略的问题，即企业对财产控制的程度，而且还关系到企业文化、投资策略等问题。因此，企业在做出购置与租赁某一不动产设施的合理决策时，管理者需要从多方面进行考虑，包括数量方面和质量方面。

（一）租赁还是购置的争论

1．赞成租赁的理由

■没有大数额的资本支出，保持具有良好支付能力的现金流量。

■把不动产及设施开发的风险和市场风险留给专业人士。

■把不动产管理工作留给专业人士。

■可以短期或者长期租赁额外空间，也可以转租不需要的空间。

2．反对租赁的理由

■租赁协议的严格条款限制了使用上的灵活性。

■不能随意扩展空间。

■缺少对毗邻的使用者的控制。

■评定机构和投资者认为租赁是一种资本成本。

■不能预知和控制成本，企业在续租期会面临实际成本的增加问题和搬迁别处的问题。

3．赞成购置的理由

■在企业希望占用的地方，不动产市场上可能没有或者不愿意提供企业需要租赁的空间。从长期来看，自有不动产及设施的总成本通常较低。

■把每年的抵押贷款成本固定在一定水平上，而不受通货膨胀或者市场租金增长的影响。

■折旧能够抵消税收。

■是隐藏过剩资金的好方式。一旦缺钱，可以通过出售或抵押贷款获得资金。

■获得不动产增值的利益。

■可以更好地控制周围的环境，特别是园区的设计。

■可以合理规划不动产及设施以满足企业的具体需求，并可以提升组织文化和企业价值。

4．反对购置的理由

■加大资产负债表上的负债，对财务业绩的衡量产生不利的影响。

■开发和持有不动产可能会分散高级管理人员在业务经营上的注意力。

■如果开发工程将包括不动产租赁经营，企业将不自觉地涉入房地产业。

■购置不动产和持有大量空间，会降低企业经营的灵活性。

■不动产处置很不方便，而且会带来潜在的费用。

（二）影响购置与租赁决策的主要因素^[13]

影响购置与租赁决策的因素主要有四种，不动产及设施的特性、不动产市场的动态性、企业总体状况以及企业的财务状况。

1．不动产及设施的特性

不动产及设施的用途及其规划是最关键的问题。一般来说，企业需要使用的不动产及设施越能满足其专门的需求，这样的不动产就更加适合于购置和自有。当企业需要高度专业化的经营空间时，不动产市场上正好在合适的地点有闲置空间等待租赁的情况似乎是不可能的。如果市场中根本没有适合的经营空间，企业就别无选择，只能自己建造。对于标准的办公空间，特别是平面变化要求较低的办公室而言，租赁要比购买好。

期望的空间使用期限也是一个因素。短期使用（通常是10年或更少）的不动产通常适合于租赁。但如果该建筑具有相对稳定的使用用途，需要长期占用，例如作为公司总部等，就应该考虑具有长期经济效益的自有方式。

2．不动产市场的动态性

企业能否在需要的时间和地点租赁到适合自身需求的经营场所，是企业进行不动产及设施管理决策时必须考虑的因素。如果能够随时找到满足需求的经营场所，那么租赁成本和自有成本就很容易比较。如果在市场上没有现成的经营场所，但企业需要的经营场所比较普通，比如普通的办公室，则可以选择自己建造或者和开发商合作开发，这取决于企业的时间安排。

3．企业总体状况

不同企业对于产权的总体观念是不同的。企业最近的增长率、产品生命周期、相对的经营利润率、用以评价和奖励管理人员业绩的财务标准等等，都会影响到企业对不动产及设施所有权的态度。

处于高成长模式的企业，例如20世纪80年代的太阳微系统公司，倾向于在高增长时采用短期租赁方式，以保证在发展核心业务方面有尽可能多的投资，使长期债务负担尽可能地减少。企业的高额营业利润掩盖了租赁的高成本。

如果企业处于稳定的战略环境，有着长期畅销的产品，以及可以预期的市场需求，企业会趋向于降低长期成本，并且对不动产拥有更大的控制力。然而，目前具有这些可预测性特征的行业越来越少了。

拥有长期销售而且产品差异化不大的低成本竞争者，在参与竞争时将面临强劲的价格压力。因此，降低营业成本对于企业能否取得成功十分关键。在这种情况下，企业自己拥有大多数不动产及设施资产的总成本费用通常要比租赁费用低得多。

购置并持有不动产的方式对希望对不动产及设施有很强控制力的企业具有吸引力。企业在建筑物周围购买大片土地，要么留作空地，要么用作未来的扩展。这种动机常常促使企业采取绿色地产选址战略。

4．企业的财务状况

债务总额以及融资能力和资金成本，都是影响企业是购置还是租赁大部分不动产的重要因素。大多数企业能够以低于开发费用的成本借债。但是，如果拥有的不动产及设施对企业的负债率或者股票市场价值产生了不利的影响，则购置不动产及设施的选择就失去了吸引力。

不动产的成本支出和投资资金的用途在企业内将会受到关注，企业采用什么样的财务措施进行业绩评估也将影响不动产及设施产权的取向。

（三）购置与租赁决策

比较购置和租赁成本的方法有现值法和内部收益率法。现值法是比较每种选择的现金流的现值。内部收益率法是计算购买和租赁方式现金流差额的内部收益率IRR。不管使用哪一种方法，两者的持有期必须保持一致。

1．现值法

现值法分为两步：第一步，输入每种方法的现金流，使用适当的贴现率计算现值。第二步，比较绩效现值的计算结果，选择现值较低的方式。理论上，这种分析非常简单。购置净现值与租赁净现值相比较，选择净现值NPV较小的。

当购置和租赁两种方式的现金流按承租人的机会成本贴现后，就可以进行比较以决定成本较低的方式。值得注意的是：净现值NPV不同于PV现值，净现值NPV是未来现金流的现值PV减去初始投资。

2．内部收益率法

内部收益率法是计算租赁和购买两种方式现金流的内部收益率IRR，然后使用承租人的机会成本来比较这一比率。内部收益率法帮助承租人通过比较购买和租赁两种方法，从而确定在成本相等时的贴现率/机会成本。当决策者的机会成本高于这一均衡比率时，租赁比较划算。

在使用内部收益率法时，不考虑在投资期内现金流的再投资。内部收益率IRR是现金流差额的NPV等于零时的贴现率。内部收益率法的具体步骤如下：

步骤一：计算租赁和购买两种方式的税前现金流。

步骤二：将两种方式的定期现金流相减得到现金流差额。计算持有期内现金流差额的IRR。

步骤三：将IRR计算结果与决策者的机会成本相比，如果IRR大于机会成本，则采用购买方式；如果IRR小于机会成本，则采用租赁方式；如果IRR等于机会成本，则考虑其他非成本因素。

（四）购置与租赁的选择策略

1．企业态势的决策策略

刚刚起步的企业租赁空间可能是唯一的不动产选择。如果一个企业连一个小小的设施单元都买不起，那么，租赁就是唯一的解决办法。甚至一些大企业也有这样的策略。要扩大企业规模，首先就要进行租赁，差不多所有的企业都会租赁一些物业以满足暂时的需要或是原始的扩张。在当前的商业环境下，企业用所拥有的和租赁的空置物业平衡，来使他们的企业具有灵活性。

当企业走下坡路时，管理者几乎没有选择的余地。这时应集中精力租赁不动产，而不是购买。

发展迅猛的企业应到企业有足够的资金来购买房屋所有权的时候再去购买房产。否则，现金一旦变为不动产，企业就会陷入财务困境而面临倒闭的危险。

跨国购买不动产要特别强调有严密的退出策略。不要总是事后再去更改决定。有计划地购置往往对成本具有很大影响。^[14]

2．不动产特性的决策策略

企业的经营活动如果是高度专业化（例如生产），或者要求大量的技术性基础设施（例如数据处理中心和研发实验室），或者对不动产使用的时间跨度有长期的预测，企业趋向于自己拥有这些不动产及设施。

企业对不动产及设施只有短期的需求，仅仅需要一般性设计的空间，或者不需要整个建筑物的空间时，则企业趋向于采用租赁方式。

自有资产比租赁资产更能满足企业的特殊需求。因此，自有资产能够提供更多的竞争优势。

3．避税策略

税收因素在租赁与拥有决策分析中从来都占有很重要的地位。进行购置与租赁决策时，对于税收方面的因素是这样考虑的：如果出租人比承租人所处的税级高，则租赁时就将不动产的“所有权”交给在折旧方面避税收益最大的一方。^[15]

4．混合开发和财务解决方案

开发商与入驻公司通过不断地协商和磨合，使不动产开发和所有权的混合解决方案越来越适应企业的需求。开发商通过与入驻公司协商出“量身定做”的协议，鼓励入驻公司保留对不动产的最终处置权，并且鼓励入驻公司对不动产进行自主规划，以便满足其他企业的需求和便于进行转租。^[16]