提高附加值策略

7．4．2　提高附加值策略

房地产投资基金可以通过积极的管理获取积极的收入，积极收入主要是在经营活动中积极工作所带来的收入，可以分为来源于房地产的收入和来源于商业活动的收入。

1．通过现有房地产增加收入

房地产投资基金增加现有房地产资产收入的方法：一是通过出租更多的面积来提高出租率；二是提高租金。这两种方法有着本质上的联系，而且都取决于房地产市场的供求状况；三是对现有房地产进行翻新改造。由于翻新改造可以创造更美观的场所或者使租用空间更适合于未来的承租者，因此翻新改造能够提高租金，带来收入的增长。翻新改造还可以解决一些实际的使用问题，例如一个三层办公楼缺少电梯等；四是房地产扩建，扩建能够通过提供更多可租用空间来增加收入，这种情况在零售类房地产中比较普遍。在零售类房地产中，可以扩建主要承租人所租用的房地产，或者开发远离中心的土地以创造额外的租金收入。

2．通过收购增加收入

通过收购增加收入有两种方法：一是利用房地产投资基金的收益超过基本房地产上限利率，用正利差的现金收购房地产，获取资金成本和房地产收益之间的利差；二是利用房地产投资信托的纳税优惠，可以交换房地产投资信托的股份或者经营合伙单位以获取房地产上的权益，使双方股东收益。还可以和拥有发展能力的私营公司进行交易，房地产投资基金可以扩大其投资组合和管理技能，这些技能是基金在交易前所不具备的。被收购房地产的所有人和经理人获得了利益，避免了上市所发生的大量费用。

3．利用客户信息提供增值服务

由于房地产投资基金特别是权益型房地产投资基金的业务特性，房地产投资基金通常掌握有关租户的大量信息。租户信息和现有租户业务关系的结合，创造了房地产投资基金作为惟一指定中间人去提供各类配套产品的市场机会。在美国，一些房地产投资基金通常与一系列的供应商签订供货合同，以比直接供应商还低的价格和成本，向租户提供购买办公用品、办公家具、电脑等商品和提供洗衣、有线电视服务、信用卡服务、通讯服务、公共设施服务、按揭经纪服务、保险服务、网络接入和网络增值服务。另外一些房地产投资基金则提供更多的特殊服务，例如保安、旅游服务等。有的房地产投资基金专门与租户签订合作协议，为其购买电力以降低电力成本。所有这些关联服务不仅为房地产投资基金的租户提供了所需的商品，而且由于具有便捷和低价的优势，使房地产投资基金增加了收入，同时提高了留住租户的能力。

房地产投资基金主要是在投资物业的基础上，通过横向和纵向整合资源，为其租户提供必要的服务和产品，就会在经营这些增值服务业务上比其竞争对手具有优势，从而获得增值收益。

4．提供管理服务和咨询服务

管理其他房地产。很多房地产投资基金都有来自管理第三方房地产的管理收入。房地产投资基金是特定类型房地产的管理专家，可以向拥有房地产的其他所有者提供管理服务来获取收入。

提供房地产咨询服务。房地产投资基金是特定类型、特定区域房地产的投资管理专家，可以向潜在投资者提供投资顾问服务，可以向拥有房地产的其他所有者提供管理咨询服务来获取收入。

虽然来自第三方的管理收入和咨询收入可以提供额外的收入，但是由于这些管理合同可能因第三方的要求而中止，所以这部分收入大多是短期的，与房地产投资基金所拥有的房地产的基础租金收入对现金流的影响有很大的差别。

5．财务管理

房地产投资基金的资金来源主要有两个方面：一是发行股票；二是从金融市场融资。如银行借贷、发行债券或商业票据等。很多房地产投资基金通过借款来获取投资资金，是利用借款进行投资的杠杆效应，最大限度的利用资金，使同样数额的资金投入能带来更高的股本收益率。但是需要指出的是，在进行杠杆融资的同时，投资者的风险增加了。如果资产收益率低于借款成本，那么就会使每股收益率降低甚至为负。因此，杠杆融资是一把双刃剑，它既可能增加利润，也可能扩大损失。在美国，大多数房地产投资信托公司为了安全起见有一个内部规定的融资比例，一般为公司总资产的50%。股票市场上的金融分析师习惯于分析资产负债率低于50%的公司，并且建议房地产投资信托的资产负债率不要超过这一标准。20世纪末，美国的房地产投资信托的总负债与总资本的比值是52%，其中15%是被短期融资所支撑的。

财务管理包括各种增加营业收入的会计处理和杠杆应用的措施，这些措施是房地产投资基金在短期创造收益能力的最佳手段。财务管理还包括获取优惠利率、融资条款和资金来源的能力，这些能力能够影响房地产投资基金的长期资本成本。总之，房地产投资基金的经理人可以调整和控制基金的资金结构，从而获取更大的投资回报。

美国的房地产投资信托在1998年以前的20年间取得了11．4%的年收益率，比无债务杠杆的房地产投资信托6．9%的年收益率高4．5个百分点，比私人投资持有的房地产9．4%的年收益率高2个百分点，但是债务杠杆导致的高收益率是以16．4%的收益标准差为代价的，显示了债务杠杆提高了房地产投资信托的风险。

由于有限合伙型房地产基金发起人是基金的普通合伙人，承担无限偿付责任，所以在有限合伙型房地产投资基金发起时一般都规定该基金不会通过负债购买物业的条款。除非房地产投资基金所投资的物业需要装修、维修以及其他翻新改造等，而房地产基金本身的现金周转出现一定的困难时，准许房地产投资基金进行融资。但是，对基金融资的比例也有明确的限制，一般为房地产投资基金所投资物业价值的25%。例如养老基金通常持有未引入财务杠杆的各种房地产类型和位于不同地理区域的房地产投资基金。