收购房地产不良资产的商机

6．3．1　收购房地产不良资产的商机

由于房地产和房地产市场具有的特点，房地产市场存在房地产不良资产以低于价值出售的状况，这为收购房地产不良资产提供了商机。

1．房地产市场周期为收购房地产不良资产创造了商机

房地产市场周期是指在一段相当长的时间内（20～30年）的房地产价格的走势。房地产周期能够解释房地产价格的长期波动，上升或者下降的变化。但是，房地产周期的循环不具有明显的周期性，并非规律性的重复，所以很难预测。不同的周期在原因、长度、深度以及对不同物业类型和地区的影响上都有差异。房地产市场周期的波幅较大，周期中房地产价格出现的波峰和波谷相差较大，房地产市场需要较长的时间才能达到供给与需求的均衡。

由于房地产市场存在明显和独特的经济周期，当房地产市场出现过度供给后，经过漫长的衰退阶段和萧条阶段，房地产长期处于供过于求的状态，一些房地产企业破产重组，大量房地产不良资产降价出售。特别是在金融危机或者房地产泡沫崩溃期间，事件驱动策略的市场活动的大大增加。例如，20世纪80年代美国出现了房地产过度投资，就播下了廉价购买房地产资产的机会种子。当时，房地产是机构投资者所喜好的资产，也是他们首先要考虑增加投资比例的一种资产。投资者认为地区性商业中心是一种具有垄断地位的、不可替代的资产，因此便以低于5%的现金收益率购买了商业中心和拥有商业中心的办公大楼。20世纪90年代初，房地产市场发生了巨大的变化。前10年的过度建设、过度举债和过度支付随着房地产价格的急剧下降而显现出来。地区性商业中心受到其他零售业的冲击，都变成了“恐龙”，不再为投资者所喜好。随着在家工作逐渐取代过去的坐班车到市中心工作，商务区的办公大楼也面临着消亡的危险。投资者只需要简单地分析一下房地产市场价值和重置成本之间的关系，就会在20世纪80年代抛售而在20世纪90年代初买入，从而获得投资收益。但是，判断房地产所处市场周期的阶段是房地产投资中最难的事情。

2．企业危机为收购房地产不良资产创造了商机

企业的发展和项目的开发在每一个阶段都可能碰到障碍和挫折等特殊事件。这些特殊情形包括现金周转不灵引发的财务危机、经营决策失误致使发展步履维艰，企业被迫破产、重整或重组等。在不良企业和资产领域，破产引起的事件极为复杂，处理破产的经理不计价格地卖出资产头寸，为事件驱动的投资商在正经历重组的公司中获利创造了机会。通过对公司破产时间进程的估计和对预期“一揽子”债券的估值，不良企业和不良资产领域的参与者获利更多地取决于破产过程中的重大事件，而一般不取决于整个房地产市场的水平。

3．收购房地产不良资产的商机

以低于公平价格购买资产的机会通常是深深隐藏在为公众所不喜好的市场角落。大众大多厌恶在市场最底层的某些资产类别，因此那些敢于投资于这些资产的投资者经常发现他们的责任感和理智性会受到很大的质疑。凯恩斯曾经这样描述逆向投资者，“在普通大众的眼中，逆向投资者的行为，本质上是特殊的、反传统的和鲁莽的。但是这些寻求不为大众喜好的投资机会的经理会获得成功的可能性更大，当然也会在失败时遭到激烈的批评”。同时由于在许多情况下，那些最有吸引力的投资机会总是潜藏在平凡的、甚至危险的地方，所以这种类型投资也使其他投资者反感。

而房地产资产本身具有保值、增值的特性，房地产不良资产并非完全“不良”，“烂尾楼”不是烂楼而是问题资产。因此，不良资产中蕴含着巨大商机。这些特殊事件的发生往往使众多的投资者不愿、不敢或不能投资于该公司，从而使该公司或项目的投资风险回报上升，那些采取特殊事件投资策略的投资者可以通过房地产价值发现获得丰厚的收益。