创投基金的联系与区别

1．1．4　房地产基金与证券基金、创投基金的联系与区别

由于房地产具有自身的特点，使房地产投资基金具有既不同于证券投资基金，又不同于创业投资基金；既类似于证券投资基金，又类似于创业投资基金的特点。

1．投资对象和投资组合的异同

房地产投资基金主要是实物资产投资和不动产经营管理，是实业的经营。在这一点上，与创投基金相同。如果在中国目前不规范的房地产市场收购项目、投资股权、抵押贷款，其操作的难度和方式更类似于创业投资。但是少数房地产投资基金投资房地产上市公司的股票和房地产抵押贷款债券，这与证券基金投资虚拟资产——证券相同。

证券投资基金是通过投资组合分散风险，房地产投资基金与创业投资基金类似，不能实施投资组合，而是专注于投资特定房地产类别和区域，通过专业化和投资不同阶段的项目来分散投资风险。

2．证券化程度的异同

房地产投资基金是不动产证券化，其本质是资产的高度流动性和信息的公开性，与创业投资基金投资于未上市企业股权这种不具有流动性的资产相去甚远。在国外房地产投资基金证券在公开市场流动的资产都属于证券法调整的广义证券范畴和证券监管机关管理范围，使房地产投资基金类似于证券投资基金。

3．资金的募集方式的异同

房地产投资基金和证券投资基金都是既有开放式基金，又有封闭式基金；既有公募基金，又有私募基金。房地产基金是以封闭式的公募基金为主，证券投资基金是以开放式的公募基金为主。与此不同的是，创业投资基金主要是由机构投资者出资而不是中小散户认购。小散户对创业投资的认识不够，不能承担这份风险，一般不会投入创业投资基金。因此，创业投资基金通常不上市，一般采用有固定期限的封闭式私募基金的方式。

4．获取收益方式不同

证券投资基金的主要收益来自于证券的买卖价差，利息、股息等收入中只占其收益的一小部分；创业投资基金的收益主要来自于投资成功后的股权转让收益。房地产投资基金的收益主要来自于房地产租赁经营的收入和抵押贷款利息收入，也可通过转让资产和股权等途径获得投资回报。

5．投资风险不同

证券投资基金的风险主要来自于影响股票价格变动的系统性风险。创业投资基金的风险主要来自于项目筛选的失误以及证券市场的变化，其风险相对较高。房地产投资基金的风险主要来自于被投资房地产的经营风险、行业的周期性风险。