收益法基本原理

6.1　收益法基本原理

6.1.1　收益法的概念及类型

收益法又称为收益资本化法、收益还原法，在土地经济理论中及土地估价时又称为地租资本化法。收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估房地产价格，是房地产估价中最常用的方法之一，也是对房地产和其他具有收益性资产评估的基本方法。由于其具有充分的理论依据，在国内外得到了广泛使用。采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。

根据未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。

1）直接资本化法

直接资本化法（Direct Capitalization）是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。

直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来某一年的收益，而且资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场情况，直接资本化法的计算过程也相对比较简单。

但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多的与估价对象房地产的净收益流模式相同或类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。一旦可比实例选取不当，则估价结果会出现错误，要么高估、要么低估房地产的价值。因此，直接资本化法主要在相似的预期收益存在大量的可比信息时使用。

2）报酬资本化

报酬资本化法（Yield Capitalization）即现金流量折现法（Discounted Cash Flow，DCF），是将房地产未来各期净收益的现值之和作为其价值的方法。具体来说，就是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折现到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

报酬资本化法明确指出了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，是预期原理的形象表述，同时考虑了资金的时间价值，逻辑严密，理论基础牢固。由于每期的净收益或现金流量都是明确的，因此，该方法显得直观而且容易理解。另外，具有同等风险的任何投资的报酬率理论上都是相近的，因此，不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同或相似房地产来求取报酬率，而可以通过其他具有同等风险的投资来求取报酬率。这样，该方法的应用能力就更强，或者更适合估价人员估价时采用。

当然，报酬资本化法也有不足的地方，这就是应用该方法估价需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的专业经验与主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。因此，当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法是一个不错的选择。

如果按照净收益求取方式的不同，则可以将收益法划分为投资法和利润法。所谓投资法，即是基于租赁收入测算净收益的方法，例如对于存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产的净收益估算，就可以采用投资法测算其净收益；而利润法则是基于营业收入测算净收益的方法，例如旅馆、影剧院、娱乐场所以及加油站等类房地产的净收益估算，就需要采用利润法。实际估价中，只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。因此，投资法是收益法的典型形式。

关于房地产净收益的具体估算方法，可参见“6.2.2房地产净收益估算的一般方法。”

6.1.2　收益法的理论依据与适用范围

1）收益法的理论依据

收益法的理论依据是效用价值论，即房地产投资的预期收益原理。房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。需要注意的是“房地产的预期收益”，房地产的价格是建立在不一定能实现的预期之上的。这是由房地产具有使用长期性的特点决定的，在房地产的耐用年限内，将会源源不断地给权利人带来经济收益。对投资者而言，购买房地产的目的是为了获得该房地产将来较长时间内所能带来的收益，而不管是否将其用于出租。

市场价值原理中的收益分配原理也对收益法有指导作用。根据该原理，房地产的收益应该从总收益中扣除由劳动力、管理、技术、其他资产产生的收益，即扣除其他要素产生的收益。这样才能准确地显示出房地产收益，公平合理地评估出房地产的价格。

从效用角度看，购房者支付房产的价格不能超过该房产在其寿命和他的权利期限内将要产生的所有折现值之和。不然，对购房者来说不符合效用最大化，也是不经济的。同样，对售房者来说正好相反。于是，对购、售房双方来说都能接受的价格便是该房产在寿命和权利期限内将要产生的全部收益的现值之和。如果把一笔资金存入银行，其每年产生的利息收入与某一房地产每年产生的净收益相同，在该时点，该房地产的价格就相当于这一资金额。

形象一点表示就是：某一货币额×利息率＝房地产净收益

于是就有：房地产的价格＝房地产的净收益/利息率

在这里，利息率应该是资本化率。

该方法中收益与价格的关系反映了房地产市场的租金与售价关系。收益法评估结果的正确性主要依赖于将来净收益与资本化率两个参数。由于资本化率相对于净收益来说是一个小量，其数值的较小变化就能导致评估结果的较大变化，所以资本化率是收益法中最重要的参数，合理地选择这一参数是合理评估的关键。

以上例子只是表达了收益还原法的思想，它实际上是净收益和资本化率每年都不变、收益期限为无限年，且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同下的情况，实际的估价比以上过程要复杂得多。

通过以上说明，我们进一步将普遍适用的房地产收益法原理严谨地表述为：具有一定使用年期（含无限年期）的房地产，将其未来产出的净收益以适当的资本化率折算为现值，该现值即为该房地产的价格，也是适当的客观交换价值。

2）收益法的适用范围

收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、旅馆、饭店、停车场、加油站、影剧院、农地等。

收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。如空闲的住宅或自用的住宅，虽然并没有实际收益，但具有出租获取收益的潜力，即潜在收益，故可将该住宅假设为在出租的状态下运用收益法估价。

由于未来的收益要靠预期，因此，如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用，如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。对未来收益的预期要以广泛和深入的市场调研为基础，并结合过去的经验和现实的具体情况做出判断。收益法正确评估出房地产价格的关键是人们对未来预期的客观公正。

另外，收益法还被广泛地用于检验市场比较法和成本法评估结果的可靠性。

6.1.3　收益法估价操作步骤

《房地产估价规范》指出，运用收益法估价应按下列步骤进行：

①搜集有关收入和费用的资料。

②估算潜在毛收入。

③估算有效毛收入。

④估算运营费用。

⑤估算净收益。

⑥选取适当的报酬率。

⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。

考虑到收益法估价的两种类型以及估价实务的情况，收益法估价的操作步骤可以归并为以下4个步骤进行：

①搜集并确认与估价对象有关的未来预期收入和费用的数据资料。

②估算估价对象的未来净收益。

③求取报酬率或资本化率、收益乘数。

④选用适宜的收益法计算公式计算收益价格。