房地产估价专业人员与机构

时间：2023-10-31 理论教育版权反馈

【摘要】：目前，我国房地产估价人员职业资格有房地产估价师职业资格和房地产估价员职业资格两种。专职注册房地产估价师是指与所注册的房地产估价机构签订了劳动合同，该机构委托当地人才服务中心为其托管人事档案并为其缴纳社会保险的注册房地产估价师。根据《房地产估价师执业资格制度暂行规定》规定，房地产估价师执业资格考试原则上每两年举行一次。

3.3　房地产估价专业人员与机构

3.3.1　专业房地产估价人员

1）专业房地产估价人员的类型

目前，我国房地产估价人员职业资格有房地产估价师职业资格和房地产估价员职业资格两种。专业房地产估价人员则有房地产估价员和房地产估价师两类。

（1）房地产估价员

房地产估价员是指经过房地产估价员从业资格考试合格，依法取得房地产估价员资格证书并从事房地产估价活动的人员。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

（2）房地产估价师

房地产估价师是指注册房地产估价师，它可以分为专职和兼职两类。专职注册房地产估价师是指与所注册的房地产估价机构签订了劳动合同，该机构委托当地人才服务中心为其托管人事档案并为其缴纳社会保险的注册房地产估价师。除专职注册房地产估价师之外的注册房地产估价师，为兼职注册房地产估价师。房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制订。

与房地产估价师相类似的估价人员还包括土地估价师和资产评估师。其中，土地估价师是为特定目的对土地的特定权益在某一时点上的价值进行评估的专业人员。国家实行土地估价师资格认证制度。土地估价师由国土资源管理部门管理。资产评估师是指为特定目的对资产的特定权益在某一时点上的价值进行评估的专业人员。国家实行资产估价师资格认证制度。资产评估师由财政主管部门管理。

2）专业房地产估价人员资格的取得

这里主要介绍房地产估价师资格的取得。根据有关规定，房地产估价师资格的取得方式有3种：一是经过全国房地产估价师执业资格考试合格，这是现在和未来取得房地产估价师资格的唯一途径；二是通过国家建设部的资格认定，1993年和1994年建设部两次认定了共346名房地产估价师，奠定了房地产估价执业队伍的基础；三是通过不同国家或不同地区之间估价师资格的互认。自中国房地产估价师与房地产经纪人学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师互认协议书之后，符合一定条件的香港测量师可以通过“互认”方式取得内地房地产估价师资格。

根据《房地产估价师执业资格制度暂行规定》规定，房地产估价师执业资格考试原则上每两年举行一次。考试科目有：房地产基本制度与政策、房地产投资经营与管理、房地产估价理论与实务、房地产估价案例与分析。符合下列条件之一者均可报名：

①取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年。

②取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。

③取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。

④取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年。

⑤取得房地产估价相关学科博士学位的。

⑥不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。

房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发执业资格证书，该证书经建设部或其授权的部门注册后在全国范围内有效。

3）专业房地产估价人员的职业道德

一名合格的专业房地产估价人员，除必须具备扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验之外，特别需要拥有良好的估价职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的估价实践经验，是对估价能力的要求，而具有良好的估价职业道德，是对估价诚信的要求。

《房地产估价规范》规定，房地产估价师应遵守的职业道德包括以下6个方面：

①估价人员和估价机构不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。

②估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。

③估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。

④估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

⑤估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争。

⑥估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。

3.3.2　专业房地产估价机构

专业房地产估价机构是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。我国房地产估价机构应当由自然人出资，以有限公司或者合伙企业形式设立。

根据《房地产估价机构管理办法》（2005年9月27日建设部发布）规定，我国房地产估价机构实行资质等级管理。按照专职注册房地产估价师的数量、经营业绩和注册资本等条件，房地产估价机构的资质等级分为三级：一级、二级和三级。

1）一级资质估价机构

一级资质估价机构要求从事房地产估价活动连续6年以上且取得二级房地产估价机构资质3年以上；有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；有15名以上专职注册房地产估价师；法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师等。

2）二级资质估价机构

二级资质估价机构必须取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；有8名以上专职注册房地产估价师；法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师，有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师；股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师等。

3）三级资质估价机构

三级资质估价机构必须有3名以上专职注册房地产估价师；有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万m²以上或者土地面积3万m²以上；有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师等。

国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。

新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。已经具有资质等级的估价机构，其资质等级实行动态管理，每两年重新评定1次。根据房地产估价机构的实际发展情况，重新授予资质等级证书。房地产资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔2年以上，并不得越级升级。

从事房地产估价活动的机构在依法取得房地产估价机构资质后，方可在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务；二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务；三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务；暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

3.3.3　专业房地产估价管理机构

中国房地产估价师与房地产经纪人学会（China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，简称CIREAA）是中国内地的全国性房地产估价行业组织，其前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会，隶属于中华人民共和国建设部。学会由从事房地产估价或房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成。学会下设考试注册专业委员会、教育培训专业委员会、学术专业委员会、国际交流专业委员会、标准专业委员会。

1）学会的主要宗旨

①开展房地产估价、经纪方面的研究、教育和宣传。

②拟订并推行房地产估价、经纪执业标准、规则。

③加强自律管理及国际间的交流与合作。

④提高房地产估价、经纪专业人员和机构的服务水平，并维护其合法权益。

⑤促进房地产估价、经纪行业规范、健康、持续发展。

2）学会的主要业务范围

①组织房地产估价与房地产经纪的理论、方法及其应用的研究和交流；拟订并推行房地产估价和房地产经纪执业标准、规则。

②协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试。

③办理房地产经纪人执业资格注册。

④开展房地产估价与房地产经纪业务培训，对房地产估价师、房地产经纪人进行继续教育。

⑤建立房地产估价师和房地产估价机构、房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案，开展房地产估价机构、房地产经纪机构资信评价。