交付商品房面积与合同约定面积差异的处理

第七节　交付商品房面积与合同约定面积差异的处理

主题案例

长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案^[38]

案情回顾

本案当事人长城公司、远洋公司于1999年3月1日签订《外销商品房预售契约》，约定:长城公司自愿购买由远洋公司预售的北京某大厦G层01房屋，用途为写字楼，售价为每建筑平方米2 800美元，价款合计为295 736美元，建筑面积为105.62平方米，国有土地使用面积16.84平方米，上述各项面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±3%(不含)时，按照本契约约定的房屋售价进行结算;实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5%(含)时，长城公司有权解除契约，远洋公司双倍返还定金，并需将长城公司已付的房价款及利息全部退还，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率计算。

2003年4月22日，远洋公司向长城公司发函称:根据北京市房地产勘察测绘队对远洋大厦的勘测报告，长城公司购房的实测面积为77.5平方米，比契约规定的面积减少28.12平方米，实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的3%的范围，长城公司要求远洋公司继续履行合同，退还减少面积的购房款，并承担与减少面积购房款等额的违约金。

争议焦点

房屋预售人交付使用的房屋建筑面积超出商品房预售合同约定面积的处理。

裁判意见

法院审理后认为，《合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”远洋公司承认实际交付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26.6%，故应承担违约责任。。

评析探讨

对于商品房买卖合同约定的面积与实际交付面积不一致的法律处理依据主要是《商品房销售管理办法》第18－21条以及《商品房买卖合同司法解释》第14条的规定，即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则进行处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算;(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款和利息。但买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款又买受人按照约定的价格不足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，但所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

本案中，远洋公司与长城公司签订的《外销商品房预售契约》明确约定了交付房屋出现面积差的处理规则，即房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±3%(不含)时，按照本契约约定的房屋售价进行结算;而超过±5%(含)时，长城公司有权解除契约，并要求远洋公司双倍返还定金，以及退还已付的房价款及利息。而远洋公司实际交付予长城公司的房屋面积小于合同约定的暂测面积，并超过了合同中暂测面积的26.6%，长城公司可以依照合同约定解除合同。但本案中长城公司同意继续履行合同，那么对房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±3%(不含)部分可以按照合同约定的房屋售价进行结算，按对于超出暂测面积3%部分的面积差，应如何进行处理，合同中并未作出约定，那么对于合同中未约定的内容，则应按照法定处理规则进行处理，即长城公司则可根据《商品房销售管理办法》以及《商品房买卖合同司法解释》所明确的处理规则要求远洋公司双倍返还超出暂测面积3%的房价款。

【注释】

[1]金俭.房地产法学.北京:科学出版社，2008:216.

[2]符启林.商品房预售法律制度研究.北京:中国政法大学出版社，2002:40.

[3]2001年4月4日建设部令第88号发布。

[4]1994年11月15日建设部令第40号发布，2004年7月20日修正。

[5]符启林.商品房预售法律制度研究.北京:中国政法大学出版社，2002:42.

[6]金俭.房地产法学.北京:科学出版社，2008:219.

[7]符启林.商品房预售法律制度研究.北京:中国政法大学出版社，2002:55.

[8]金俭.房地产法学.北京:科学出版社，2008:222.

[9]金俭.房地产法研究.北京:科学出版社，2004:221.

[10]高富平、黄武双.房地产法学.北京:高等教育出版社，2010:190.

[11]金俭.房地产法学.北京:科学出版社，2008:226.

[12]《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

[13]胡康生.中华人民共和国物权法释义.北京:法律出版社，2007:61.

[14]侯国跃.论不动产预告登记——以我国《物权法》第20条为中心.河北法学，2011(2):92.

[15]颜雪明.商品房交付纠纷的法律分析.仲裁研究，2011(3):77.

[16]颜雪明.商品房交付纠纷的法律分析.仲裁研究，2011(3):77.

[17]案例详见云南省昆明市中级人民法院民事判决书(2007)昆民三终字第1087号。

[18]黄健雄，丁丽贞.房地产法案例精解.厦门:厦门大学出版社，2004:100－101.

[19]“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”

[20]崔建远.合同法.北京:法律出版社，2007:43－44.

[21]案件详见广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决(2011)北民一终字第269号。

[22]金俭.房地产法学.北京:科学出版社，2008:170.

[23]根据《商品房买卖合同司法解释》第5条之规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

[24]案例详见海南省第一中级人民法院民事判决书(2011)海南一中民二终字第483号。

[25]韩世远.合同法学.北京:高等教育出版社，2010:34.

[26]《商品房买卖合同司法解释》第4条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

[27]邓基联.房屋买卖合同纠纷.北京:法律出版社，2010:39.

[28]案件详见广东省广州市中级人民法院民事判决书(2011)穗中法民五终字第2083号。

[29]黄健雄，丁丽贞.房地产法案例精解.厦门:厦门大学出版社，2004:125.

[30]案件详见江苏省南通市中级人民法院民事判决书(2006)通中民一终字第0164号。

[31]王泽鉴.民法债编总论·基本理论·债之发生(总第1册)．台北:三民书局，1999:34－35.

[32]《合同法》第60条第2款，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

[33]中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会案例，未公布。

[34]崔建远.合同法.北京:法律出版社，2007:231.

[35]《合同法》第93条第2款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

[36]《商品房买卖合同司法解释》第15条第1款，“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”

[37]中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会案例，未公布。

[38]案例详见北京市第一中级人民法院民事判决书，北大法律信息网法宝引证号CLI.C.67262。