《物权法》与工商登记工作

一、《物权法》与工商登记工作

《物权法》第77条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本条指的是民用住宅改为经营性用房的条件，这就对工商登记中的场地审查提出了新的要求。

市工商局在《武汉市工商局关于贯彻落实〈湖北省工商局关于突破性做好市场主体准入工作促进市场主体又好又快发展的决定〉的实施意见》中规定:关于将居民住房用作住所、经营场所登记问题，依据2007年10月1日开始实施的《物权法》第77条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，对从事的经营项目涉及油烟扰民、噪音污染或人身安全等敏感行业的，不能将居民住房用做住所、经营场所登记;对于从事其他行业将居民住房用做住所、经营场所登记的，除提交住所使用证明外，还应遵守《物权法》等法规的规定。

那么在实践中如何正确把握呢?

在登记审查中对申请人提交的经营场所(住所)证明材料，首先应当审查房屋用途。如果是住宅性质的房屋更改为场所进行生产、加工、商业、服务业等经营行为，须慎重审查。应注意两个问题:一是按照物权法的规定，审查住宅变经营性用房这种改变是否违反了法律、法规以及管理规约。这里的“管理规约”应为该小区内的业主大会共同制定的业主公约。若管理规约中明确规定“住宅不得改变经营性用房”的，就不能把该住宅作为合法的经营场所予以登记。二是如果该住宅“民用改商用”法律法规没有作出具体规定，也无相应的管理规约，工商登记就应当要求当事人出示经有利害关系业主同意的证明材料。这里就存在一个问题:“经有利害关系的业主同意”的证明材料是经哪些业主同意，哪些人又是利害关系的业主。一般来讲，利害关系的业主可能涉及当事人的左邻右舍，楼上楼下。那么，左邻邻到哪?右舍舍其谁?例如某一住宅准备改为经营场所开麻辣烫餐馆使用，对面有一老太太天天坐在家门口晒太阳。你开麻辣烫，天天烟熏火烤，影响了老太太晒太阳，人家不同意，虽然取得了卫生等方面的许可，但是否需要对面人家的同意，她算不算利害关系的业主，对此法律、法规均无明确规定。本人认为在实践中如何确定“有利害关系的业主”，应视具体情况而定。比如说，在住宅楼内开办从事互联网业务的公司，只需要几个人几台电脑就可以，对周围的居民造成的影响有限，这时就应该将“有利害关系的业主”限制在较小的范围内，如同层的及上下层的住户同意就行。再比如开一个歌厅，利害关系的业主可能就是整栋楼的住户，须经全体住户的同意才行。法律做此规定，其目的主要是为了保护其他业主的利益。当然还有诸多问题，亟待研究和解决。