土地如何利用收益最大化

第一节　用益物权概述

一、用益物权的概念及法律特征

用益物权，是指对他人所有的不动产或者动产，在一定范围内加以占有、使用、收益的权利。作为物权的一种，用益物权注重对财产使用价值的利用。

用益物权的法律特征有以下几方面：

（1）用益物权为一种限定物权。物权为支配权，根据支配内容的不同，物权分为完全物权和限定物权两种。前者以所有权为典型，而后者包括用益物权以及担保物权。相对于所有权人对所有物的全面支配，用益物权人对标的物的支配是受限定的不完全物权，不包括所谓的法律处分，如出卖标的物的权利。

（2）用益物权的内容是权利人对物的使用价值的支配。用益物权的内容是权利人对他人的物的占有、使用和收益。不同于担保物权对担保物交换价值的利用，用益物权注重的对标的物使用价值的支配，用益物权立法则表现出增进物的使用效益，增进整个社会财富增长的价值追求。

（3）我国用益物权制度是在土地公有制基础上产生的，具有典型的公有制特征。根据《宪法》规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。在土地公有制的体系下，对土地资源的利用只能通过在国有土地之上设立建设用地使用权，在农村集体土地所有土地上设定土地承包经营权或宅基地使用权的方式进行。

（4）用益物权的客体主要为不动产，也包括动产。主张用益物权的客体主要为不动产的理由是，动产以占有为公示方法，很难表现较为复杂的用益物权关系，因此，不能在动产之上设立用益物权，即使确需要利用他人的动产，也可采取借用、租赁等方式而加以利用，如果确有长期利用，则因为动产一般价值并不太大，也可以直接购买，而不必依赖用益物权制度。⁽¹⁾相比之下，不动产价值较大且数量有限，不具有再生性，因此，民事主体很难通过取得不动产所有权的方式对不动产进行使用、收益。这在客观上决定用益物权以不动产为客体。随着经济发展，动产的价值越来越大，通过在动产上设定用益物权以实现对物使用、收益成为一种重要的方式而日益受到重视。为顺应这种趋势，《物权法》规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。这也为今后在动产上设定用益物权提供了可能。

二、用益物权的价值

作为一项重要的物权制度，用益物权集中体现法律的公平、秩序价值。用益物权的价值为用益物权制度具有的功能性目标和重要意义，在现代财产法日益注重对物“利用”的背景下更加突出。

首先，用益物权的设定有助于缓解土地等不动产资源的有限性与社会需求急迫性之间的矛盾。土地作为不可再生的自然资源，具有有限性。这种有限性会随着经济生活的发展及人类对自然资源利用程度的加深而愈加明显。当人类生存发展所需的土地资源日益紧张时，为缓解此状况，人类对土地利用的实践不断发展、逐渐成熟并最终规定在立法中，诸如建设用地使用权。

其次，用益物权的设定能够实现对物的充分利用。用益物权制度旨在满足非所有权人的用益物权人对物的使用、收益并充分发挥物的使用价值。所有权人作为物的所有人，其对物的权利内容最为全面，包括占有、使用、收益及处分的内容，但对物的价值特别是使用价值的利用并非限于物的所有权人。特别是当所有权人因知识、经验或技能上的欠缺而不能亲自对物加以利用时，用益物权的设立能够实现物的所有与利用间的分离，更容易实现对物使用效益的最大化，实现对物的充分利用。

三、用益物权的内容及体系

（一）用益物权的内容及体系

用益物权的内容及体系的形成和完善经历了长期的过程。早在罗马法时期，用益物权体系包括役权、永佃权和地上权三种。役权是为特定人或土地的便利和利益而对他人之物的权利，是他物权中最为重要的一种。在商品经济不甚发达或至少不是高度发达的情况下，役权中的用益权即积极役权有绝对重要的意义。然而，随着大工业和现代科学技术的发展，役权中的禁止役权即消极役权愈来愈重要。⁽²⁾《法国民法典》完全采纳了罗马法中的役权概念，规定了用益权、使用权及居住权和地役权。⁽³⁾《德国民法典》则规定了役权和土地负担等用益物权。其中，役权包括地役权、用益权、限制的人役权。⁽⁴⁾《日本民法典》中的用益物权体系也是在一定程度上借鉴了罗马法及德国法的规定，分别是地上权、永佃权、地役权。⁽⁵⁾

用益物权的体系及内容在随时代发展的过程中，还受到经济发展阶段、历史传统、文化生活等方面的影响。鉴于此，构建我国用益物权体系既要借鉴域外相关法律制度，也不应忽视我国台湾地区立法经验。新中国成立前的《大清民律草案》及国民党政府的“民法典”都规定了用益物权，主要包括地上权、典权、永佃权和地役权。我国大陆地区立法中的用益物权体系是在新中国成立后，废除“六法全书”的基础上发展起来的。随着社会经济生活的发展，用益物权的体系得以进一步完善，物权类型也将更加丰富。《民法通则》及《物权法》中规定了土地承包经营权、建设用地使用权以及宅基地使用权、地役权和海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利等用益物权类型。在我国大陆地区土地公有制的体系下，以土地为标的物的用益物权，特别是土地承包经营权集中体现了我国广大农村群众实践智慧及司法实务的丰富经验，极具中国特色。对国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的使用，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护其使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。此外，诸如《矿产资源法》、《渔业法》等特别法对自然资源的使用均有所规定。鉴于此，生效后的《物权法》对此仅作概括性的规定，至于具体适用还需要以特别法规定为主。

（二）用益物权的权能

用益物权包括占有、使用和收益权能。其中，占有权能，是指用益物权人对物的实际管领和支配。通常情况下，用益物权人对标的物实施的使用、收益以实现对物使用价值的利用必须以对物的占有为前提。此占有权能的内容既可以是直接占有，也可以是间接占有。

用益物权是以对他人之物使用和收益为主要内容的物权。使用权能为用益物权人根据物的性质及用途，在不毁损物的前提下对物进行的利用以满足其对使用价值的需要，例如，建设用地使用权人在土地之上建设房屋、地役权人通过他人土地等。收益权能是指用益物权人在占有、使用标的物时得收取物的孳息，包括天然孳息以及法定孳息。前者如收取土地上的庄稼，后者如通过设定地役权而收取一定的通行费。

至于用益物权是否具有处分权能则存在争议，这也是用益物权作为限定物权与所有权作为完全物权之间的重要区别。首先，从文义上解释，处分权能包括事实上的处分和法律上的处分。⁽⁶⁾“前者指有形的变更或毁损物的本体，例如拆毁围墙、解剖动物、裁布制衣、以材料生产产品；后者包括债权行为（如租赁、买卖）和物权行为（如所有权的移转）。”⁽⁷⁾用益物权人通过对标的物的占有、使用并获取收益以满足自身需要，因此，法律通常允许用益物权人对物非基于其本意的使用，包括对物进行外形的改变或一定程度的改良、磨损。

对用益物权人是否有权对标的物享有并行使处分权能还存在争议。在此需要明确的是，用益物权人的处分权能究竟是对标的物权属的处分，抑或对其享有的用益物权的处分。对前者而言，因用益物权为限定物权的一种，其与所有权的最大区别即在于用益物权人不享有对物的归属的处分权，表现为不得转移用益物权标的物的所有权。作为财产权人，用益物权人有处分其财产权利，即有权转让与其享有的用益物权。