土地使用权划拨的概念与特征

一、土地使用权划拨的概念与特征

（一）土地使用权划拨的概念与特征

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

与土地使用权出让相比，土地使用权的划拨具有如下法律特征：

1.划拨土地使用权是一种行政法律行为

以出让方式取得的土地使用权是一种民事法律行为；而土地使用权划拨则是一种行政法律行为，这种方式无需划拨双方协商一致，只要经依法批准并履行相应的程序，土地使用者便获得了土地使用权。

2.划拨土地使用权取得的无偿性

从国家和土地使用者的关系来看，土地使用者无需向国家缴纳使用土地的费用，用地者可无偿取得划拨土地的使用权。根据《城市房地产管理法》的规定，如果所划拨的土地上已有用地者，则取得划拨土地使用权的用地者需要缴纳补偿、安置等费用，以补偿原用地者的损失，但此笔费用并非是向国家缴纳，于国家而言依然是无偿的。

3.划拨土地使用权一般没有使用期限的限制

以出让的方式取得的土地使用权，因土地用途不同而有最高使用年限的限制；对于以划拨的方式取得的土地使用权，根据《城市房地产管理法》的规定，除法律、行政法规规定了某幅划拨土地使用权的使用期限外，没有使用期限的限制。

4.划拨土地使用权是一种不可交易的财产权

从法律性质上来说，出让土地使用权和划拨土地使用权之间存在着差异。在符合法定条件下，出让土地使用权可以自由进入市场成为可交易的财产权；而划拨土地使用权除非将划拨改变为出让，否则不能直接进入市场，使用权人仅可以自己使用，不可处分，从此角度而言他是一种不可交易的财产权。

（二）土地使用权划拨与出让的区别

1.取得方式不同

划拨是通过行政划拨的方式取得的，在性质上属于非平等主体之间的行政行为；出让是通过合同方式取得，在性质上属于平等主体之间的民事行为。

2.是否支付对价不同

划拨土地使用权不需要支付土地使用权出让金，是建设单位无偿取得建设用地的一种方式；出让土地使用权无论采取何种方式，建设单位均要向国家交纳出让金，这种出让金相当于一定年限建设用地使用权的对价。

3.存续期限不同

划拨土地取得的使用权原则上无使用期限的限制，或者说取得的该种权利是一种无期限的物权；出让土地则有最高使用年限的限制，实际使用年限取决于建设单位与国家土地管理部门的协商，该年限可以低于法律规定的最高年限，或者与之相同，但不能高于法定最高期限。

4.使用权的性质不同

划拨取得的土地不能直接进入房地产市场进行交易，某种意义而言划拨土地属于一种不可交易的财产，在我国现行制度安排下不可交易的权利实质上不符合财产的本质属性；出让取得的土地在符合法定条件下可直接进入房地产市场进行交易，属于民商法上可交易财产范畴。