不动产物权变动的模式和效力

10.5　物权的变动

10.5.1　物权变动的概念和原则

物权的变动是指物权的设立、移转、变更与终止。所谓物权的设立，指的是创设一个原来不存在的物权。物权的移转，指的是将已经存在的物权在民事权利主体之间转让，也包括将物权移转给国家的情形。所谓物权变更，指的是物权在主体不变更的情况下改变物权的内容，如改变用益物权的设定期限等。物权的消灭即物权的终止。

物权变动的原因主要有三类：①法律行为，如买卖、继承等；②法律规定的、法律行为以外的其他事实，如生产、收取孳息、接受无主财产等；③法律的直接规定、法院的判决和政府的行政指令等，如因国家征用或没收而致物权发生变动。

物权变动应当遵循公示、公信原则。物权的公示是物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。纵观各国物权法的规定，不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法，动产物权则以占有作为权利享有的公示方法，以占有之移转即交付作为其变更的公示方法。物权的公信是指物权的存在以登记或占有为特征，如果这种公示方法所表现的物权实际上并不存在或者实质内容有差异，但对于信赖此公示方法所表示的物权而与之交易的人，法律仍承认其有和真实物权相同的法律效果。

10.5.2　不动产登记

不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本根据。

不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示的原则，涉及不动产的，要靠登记制度保障。

关于不动产登记对物权变动的效力，各国有两种立法体例。一种是实质主义登记，即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效；另一种是登记对抗主义，即不动产物权的设立、移转、变更、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的条件，但是不经登记的物权变动不得对抗第三人。

原则上，我国采取了实质主义登记。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但在土地承包经营权、地役权等用益物权的登记上，我国采取的是登记对抗主义。

物权变动问题和作为其原因行为的合同效力是两个不同的问题。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，合同效力和物权变动效力互相独立。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是登记机关保管的，当事人得到的是不动产权属证书。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。总之，不动产登记簿和不动产权属证书的关系是：不动产登记簿上的记载具有最高效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

10.5.3　动产的占有与交付

动产物权变动的一般规则是：动产物权的设立和转让，除法律另有规定外，自交付时发生效力。

《物权法》上所说的交付，是指物的直接占有的移转，即一方当事人按照法律行为的要求，将物的直接占有移转给另一方当事人的事实。动产物权的取得以交付作为生效要件，是物权公示原则的必然要求，是实现物权排他性的必需手段。

动产物权变动的几项特殊规定如下：

1) 动产物权设立、转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

2) 动产物权设立、转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

3) 动产物权转让时，出让人应当将该动产交付给受让人，但双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。

4) 船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。可以将船舶、飞行器和机动车理解为特殊的动产。

10.5.4　不必公示的物权变动

因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定等行为导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效或者人民政府做出的征收决定等行为生效时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

依发生的物权变动，如为不动产物权而未进行不动产登记，权利人不得处分其物。