南京城市居住社区的类型

3.3.1　南京城市居住社区的类型

南京城市居住社区具体分布分类结果如下。

1）中低档居住社区

中低档居住社区是以位于城市旧城区内、体现地方特色的传统街坊为主的社区类型。

这类社区遗留下来的建筑有较长的建造历史，其形式以木结构为主，社区空间显然没有经过规划，社区称谓上以“某某坊”、“某某里”、“某某巷”为主，如颜料坊、能仁里、箍桶巷。这类社区具有地方特色和传统特色，建筑通常以平房为主，住房成套率低，居住条件简陋，周边生活配套设施不齐全，社区环境明显较差，社区功能简单，存在社区环境的结构性落后、物质性功能空间老化等现象，残留着乡村生活特点。这类社区与周围建筑景观有强烈的差别，具有明显的界限，很容易在城市中识别，交通空间狭小，内部结构杂乱无章，一般被认为是城市中陈旧、衰退、需要进行改造的典型地带。其居住对象多为经济困难者，但是该类社区中社会关系较为紧密，居民之间邻里互动较强。

2）中档居住社区

中档居住社区是以单位公房社区为主的社区类型。

这是新中国成立以来，特别是1970年代以后所建造的大量居住形式，一般按照“居住区—居住小区—组团”层级结构进行布局，常称为“某某村”，如南秀村、五塘村。许多是代表当时最先进的居住模式，一般采取的是5～6层、户型面积不大（多为40m²左右）的多层住宅单元楼，总的看来，居住环境与生活配套已经形成，但是其居住环境方面已经出现落伍、生活设施配套层级过低。根据单位与社区关系的紧密程度，这些居住社区又可划分为混合附属型社区和单一附属型社区。前者主要指由政府统一规划建设，通过住房指标下达到各单位，各单位在一定的地域内进行居住建设，联合形成的大型居住区。后者一般是规模比较大的企事业单位，为解决本单位内的职工住房问题，独立建设的隶属于单位的居住社区，居民用地与生产用地有明显的界线。尽管这些居住社区当时多位于城市外围地段，但是随着城市空间的外向型扩张，大多数已经被新的边缘地带包围，现已位居城市建成区内中心区范围的地段中。

建立在1990年代计划经济体制下的单位制社区，又可分为城内型与城郊型。城内型，已经带有旧城改造的性质，一般由6～7层的多层住宅楼组成，居住区位优势明显。多以单位为开发主体，带有福利的色彩，同时也作为内城改造动迁的安置房，小区内就地拆迁户约占40%左右。目前这些住房中有相当比例为城市流动人口租住，居住社区内构成复杂。城郊型居住社区只是由于区位特征而有别于城内型居住社区，在居住形式、建设风格上差别不大。单位公房社区的住房标准是按照当时国家规定建造的，以现在的眼光看，应属于倾向于中低收入阶层的居住类型。

在单位公房社区生活中，单位内部的级别关系也有所表现。随着单位制关系的解体，该类社区的人际关系逐渐由原来的亲密型变为现在的疏远型、松散型，且变化明显。

3）中高档以上居住社区

中高档以上居住社区是指以高收入商品房社区为主的中高档居住社区、高档居住社区、高级别墅区。

这类社区有较多的共性，大部分是在1990年代市场经济体制下建成的，是由房地产公司投资兴建开发，项目名称常带有“某某花园”、“某某家园”、“某某苑”或“某某城”等浪漫色彩，如王府花园、万科金色家园、四平苑、太阳城。虽然建设的时间并不是很长，但是城市化进程的加快、社会经济体制的转型和由此引发的各种社会体制转型，以及城市人口规模的急速膨胀和生活水平的提高，大大地推动了商品房社区的建设步伐。一般基于建设标准和单位面积售价的差别，大致可分为高收入商品房社区和中低收入商品房社区。对前者还可以进一步细分为中高档居住社区、高档居住社区和高级别墅区，社区居民以高收入群体为主，但这三类社区中仍然存在着一定的差异。比如1990年代末建成的中高档居住社区虽然是商品房，但是仍然带有一定的单位公房性质，只不过这些单位仅限于近年来效益好的企事业单位。这些单位以单位形式购买商品房，然后将住房在职工内部进行福利分配。除了带有单位公房色彩外的中高档居住社区，由于建设标准的提高，居住条件有了明显的改善，已经成为城市中不断壮大的中产阶级集聚的社区。

相比之下，高档居住社区和高级别墅区的规模和数量并不多，但是已经成为城市居住空间分化中的活跃力量。从调查来看，高档居住社区多位于主城区中CBD的毗邻区，或占据城市中自然环境最佳的地段，如万科金色家园在莫愁湖边，五台花园在五台山脚下，湖景花园在玄武湖边；高档居住社区的建筑形式以高层建筑为主，居住社区内的环境极佳；其居住对象的职业比较广泛，有私营中小企业主、三资企业的高级白领、IT行业的高级专业人才等，具有高收入的群体特征。

南京城中既有具有政治意义的、历史遗留下来的地方高级干部享用的老别墅群，也有远离城区、生态环境优越的、被财富新贵喜爱的新别墅，即“权力精英社区”与“经济精英社区”。①“权力精英社区”:居住主体为权力精英，土地级数高，社区建筑尚可，整体档次高，人文生态区位优势显著。如南京城内传统别墅区集中在宁海路、西康路一带，原为民国时期政府要员、达官贵人及外国使节组成的“颐和路”公馆区，是解放前自行修建的住宅群，多为模仿欧式的花园洋房、独立小楼。南京解放后，这里成为江苏省省政府及南京军区高级官员的住处。②“经济精英社区”:居住主体为“经济精英”，土地级数低，社区建筑新颖，整体档次高，自然生态区位、人文生态区位优势显著。改革开放以后1990年代初期，南京市东郊中山陵风景区及邻近地区，逐渐形成围绕玄武湖、紫金山一带及周边兴建的低层独立式或联排式别墅。这些新兴的别墅多为以不同途径率先富起来的社会新贵所拥有，装饰豪华、配置其全、设备昂贵、管理先进、警卫森严。这些别墅区一般位于远离城区、地点偏僻、空气清新、交通方便、生态环境优越、历史文化品质高的城郊地段，如太平御花园地处以紫金山为背景的玄武湖景观带中，帝豪花园建在紫金山风景区内，玉兰山庄建在雨花台风景区内，其居民主要为大型跨国公司中高级管理人员、实力雄厚的私营企业家、大型国企公司内高层人士。随着别墅生活方式在现代大城市中的兴起，在城市的东郊以仙鹤山为核心形成了大片的别墅群，其入住对象的范围已经出现多元化的趋势，如高校教师、律师、三资企业高级白领等也加入其中。

以高收入商品房社区为主的中高档居住社区、高档居住社区、高级别墅区，邻里间的人际关系都较为疏远、互动少，社会关系形式化、表面化、短暂化特征显著。

4）廉价经济居住社区

廉价经济居住社区是以中低收入经济适用房为主的社区类型。

经济适用房本质上属于商品房的范畴，但是它与市场上的商品房又具有明显的不同。经济适用房，是中国住房保障体系中的一个“保障阀”，是政府通过行政手段有计划地对城市特殊家庭提供住房的一项制度^[12]。经济适用房的销售对象是城市中低收入家庭，经济适用房的建设用地由政府划拨，一般位于城市边缘地带，周围的生活服务设施尚未形成完整的网络，没有足够的就业机会，此类商品房社区区位环境条件显然不及中高收入商品房社区。由于远离市中心，就业机会少，少数居民不得不每天远距离通勤到市区上班。此类居住社区的住户来自不同的拆迁地段，其人际关系并非像传统街坊社区那样紧密，存在着邻里纠纷。

5）城市边缘型社区

城市边缘型社区是以农村型社区为主的社区类型。

此类居住社区，由以前城市郊区的村落演变而来，形成以农村型社区为主的城市边缘型社区和临时住宅聚集区，多数位于城郊外缘，以农村自建房为主，居住环境较恶劣，基础配套设施不完善。由于城市的扩张，这些社区逐渐地融入了城市内部，但社区功能混乱，其居民多为城市化进程中吸纳的周边及外来进城务工者，职业构成复杂，社区内生活和生产功能紧密交织，各种服务设施明显匮乏。由于这类居住社区并非正式的城市居住社区，所以，笔者不在此展开论述，而是将这类社区专门进行讨论。

事实上，城市居住社区远非本书列出的七种类型所能概括的，但我们可以借助这七种分类建立一种基本分析框架。在这一框架内，不能否定的是，相邻的居住社区相互渗透的现象时有发生，而复杂的现实状况又使这种分类难以完全将所有的类型都划分得泾渭分明，所以无论上述分类概括是否精当，笔者所划分的七类城市社区类型只是一种简单化了的分类，这样做的目的是便于我们建立起清晰明了的概念。当然，也可以以居住社区的地域特征为划分标准，居住将社区划分分为城市型与农村型的二分法，但是此种分类很明显地模糊了城市型社区间已存在的差异。以本研究的选题实际要求和预期目标为出发点，笔者确定了城市居住分化现象的研究主要锁定在前六类居住社区，所以在接下来的调查和论述中，着重于前六类的居住社区的调查。鉴于农村型社区的过渡性、边缘性特征，在本研究中，将在第6章中作专门的论述。