物质更新的作用

同各种形式的经济发展一样，物质更新也会受到一定历史时期流行方式的约束，在某一时期流行的，在另一时期可能会变得过时——例如，曾经一度盛行的“住宅引导更新”或“旗舰项目”。在某种程度上，这不过是从对一种解决类型的强调转变成对另一种类型的强调而已。与其说这是更为适宜的更新手段的一种进步，不如说是不同手段的一种成功。具体而言，每一种手段通常根据其区域需要更新的问题、推行政策的影响、投资效果以及市场环境等因素而采取不同的更新行动。因此，单独审视每一个潜在任务极为有用，因为这些行动往往是依据当时的具体情况因地制宜提出的。物质更新在区域整体更新中的角色如下：

3.2.2.1　解除约束

废弃、污染土地便是一种典型且寻常的约束，这种区域再开发的费用极高，而且市场需求也极弱，而这正是大多数城市开发公司运营中面临的首要问题。以英国黑区发展为例，通常情况黑区开发公司将每一个有潜力的发展地段的条件及其改造费用视为决定使用分配时的关键因素。例如，对废弃地域污染土地进行更新改造，使其能够最大化地适应土地使用。在没有任何法定标准限制土地改造时，与国家水利部门合作，在针对改造地段的污染渗流标准上取得一致。这一做法使水利部门对开发公司的更新活动有了明确的信心，而另一方面也使黑区开发公司在更新工程开始之前，预先可以知道所要求做的工作和所需的相关费用，从而减少了工程的不确定性。这种补救的选择与调整标准成为资金和规则批准的基础，在城市更新的早期阐明这些问题至关重要。

城市更新的其他不太明显的约束往往还出现在许多小规模地段，这些地段又难以适应当前的发展，并且因为产业结构的问题很难组合，或者组合起来费用昂贵。因此，在工业与商业地段周围常有大量小型企业。随着这些地段的衰败，一些废弃旧金属和汽车产品、修理汽车以及重型车辆车库等开始出现在其周围。于是产生两个问题：一方面，进一步降低了地段的现存价值，造成了借贷和吸引投资的困难；另一方面，它们向代理机构或地方当局展示出其潜在的再开发价值，并希望予以鼓励，但毕竟重新安置的费用很高。这些问题在老工业区普遍存在，也是城市开发公司开发战略中的重要部分，同时支配着合作伙伴的运行，它通过提供废弃土地更新资金来帮助开发。

同建筑与场地配置一样，城市中还存在有其他诸如落后的道路规划与通行、衰退的内城工业与商业中心等约束。对城市内难以抵达的地段，可通过新建中心道路使地段更为开敞。而对更大空间范围内的发展约束，可根据区域道路系统的生长能力和预测规模，通过引入公共交通系统来缓解。英国中西部地区发展地铁的计划便是为了消除区域发展所带来的交通堵塞的潜在约束。

3.2.2.2　引领变化

新的开发最明显的特征是在改变区域形象方面发挥其重要作用，同时作为区域发展的向导，引领随后的其他发展。“旗舰项目”便曾盛行一时，以伯明翰交响乐大厅与会议中心为例，其建设的明确目的就是支持和鼓励内城西部整个带状废弃地与未经充分使用土地的更新。作为英国和国际的商业旅游中心，由于项目规模足够大，效果极为明显，伯明翰通过发展旗舰项目为提升城市在国内外的形象打下了基础（图3.2）。作为1980年代的城市开发公司进行城市更新的典型手段，“旗舰项目”的建设推进了整个城市开发区的发展，亦刺激了私营部门的投资。

图3.2　英国伯明翰中心区的更新

通常情况下，建筑环境的开发很少采取戏剧化的大规模更新改变方式，而是采取日常的渐进小规模更新改造方式。例如，贫困社区发展最为有效的方式也许就是改善其住房本身的物质条件。这种更新手段为住户创造了机会，通过社区发展计划使他们可以直接参与发展规划，并通过培训与工作计划直接参与更新工作。

3.2.2.3　创造机遇

在一些情况下，物质资源本身便拥有发展与建设的良好品质，最具代表性的例子是，利用水面、码头、运河等富有特征的典型要素来进行和鼓励再开发。这一理念自二三十年前在巴尔的摩成功发展之后便广为流传。在英国，有许多运河旁的住宅发展项目，获得1996年英国城市再生协会（The British Urban Regeneration Association，简称BURA）最佳实践奖的科莱兰（Coalisland）工程（位于北爱尔兰，由“英国水路”建设）便是极好的一例。这一工程利用工业遗产创造经济与社会发展的重点，创建了50个工作单元，形成了6个新的工业地段；同时广泛地改善了环境，将闲置的谷物加工场转变成为社区中心，并进一步催化了社区的未来发展。当然，除了利用水这一物质资源外，还有许多物质资源可以提供潜在的发展机遇，如历史建筑和历史名胜。就在曼彻斯特中心开发公司成立之前，其市议会曾计划在市中心与罗奇代尔运河间的废弃地段内开发项目，此地段的开发鼓励了其他投资的进入，如旅馆、餐饮、商务办公、居住等（图3.3）。

图3.3　英国曼彻斯特沿罗奇代尔运河一带的再利用

3.2.2.4　供应方面投资

供应方面投资包含了从传统的服务性地段、建筑供应、道路交通投资到一些专门投资（如冷藏库）、旅游点（例如博物馆或旅馆）等一系列范围。在大多数情况下，旗舰工程通过提供以前所没有的服务或是旅游参观点来刺激区域内的经济活动，提高对外界的吸引力。利物浦滨水地区的艾伯特码头便是旗舰更新项目的极好案例，它包含了一个滨水地段，将码头地区再开发与老码头的历史遗产翻修结合起来，创造了一个以前并不存在的旅游市场，每年吸引了6百万旅游者前来参观旅游（图3.4）。

图3.4　英国利物浦艾伯特老码头区的保护与再开发

3.2.2.5　整合社会经济与物质更新

在1980年代，以城市发展公司为例，在制定了注重物质资产引导的更新计划（诸如城市挑战的更新计划）之后，带来了整合城市更新的资产与社会经济方面的新的尝试。这一参与机制因为之后出现的“专项城市再生预算挑战基金”制度而得到了进一步发展。“专项城市再生预算挑战基金”要求由公、私、社区三方合作伙伴共同参与，这样的制度与之前的城市更新机构相比，能够综合更为广泛的社会利益。欧委会的“城市实验项目”（UPP）是欧盟结构基金资助下的社区计划的一个组成部分，用以探究并阐明处理环境与工业衰退、社会孤立等城市问题的创新方法。西班牙毕尔巴鄂的更新工程便是整合物质与社会更新的极好案例。而在那些物质、社会、经济相隔离的地区，城市实验项目则主要关注这一地区的基础设施整治问题，以能够创造一个健康卫生的城市中心。同时，这一工程的大部分更新工作，由当地经过实践训练的劳动者与居民共同实施，它们包含了自我整治的概念。

在任何一个指定的计划中，以上五点最为重要的是对于区域未来的展望。当然，有一部分也取决于造成衰败的根本问题以及首要的更新需求，它们与特殊更新战略所基于的根本战略设想有关。这些涉及驱使地段更新与持续投资与有限的几种城市更新方式相联系。具体可罗列如下：

（1）建设并发展区域内本土企业的潜力与技能。此种情况下需要特别关注物质环境对当地企业的约束，以及基础设施及公共服务等方面供应上还有哪些不足，等等。

（2）释放区域内本地用户与外来参观者的潜在需求与花费。在此情况下，可以采取新的活动形式和加强供应方面的行动等，诸如博物馆等方面的建设。

（3）吸引内部投资。此种情形下，需要确保环境、基础设施、公共服务、场地以及建筑质量，以便使该地区足以与其他地区的相抗衡。

（4）吸引新的访问者到这个地区来。此种情况中，环境质量、由供应方为导向的吸引访问者的新发展以及保护原有风貌特征和修缮历史遗产最为关键。

（5）维持社区成员的实力。重点在于各种类型的活动，诸如住宅翻新、房地产发展等等，它们是构成完整的地方发展战略的一个个组成部分。