地方性法规制定的差异造成部分城中村建筑的合法性存在争议

三、地方性法规制定的差异造成部分城中村建筑的合法性存在争议

地方性法规的复杂性造成部分城中村地区改造困难。目前我国对城中村改造的主要法律依据是《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》中的规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用。”根据法律的这一原则性规定，各地方法规根据当地情况分别对城中村改造作出了具体规定。然而相对于城中村改造中牵涉的法律问题的复杂性，地方性法规存在着很多空白和混乱现象，成为城中村改造过程中解决利益纠纷以及法院判案时认定法律关系的主要障碍。

从《土地管理法》和《物权法》来看，村民合法取得城中村宅基地的使用权并无太大争议，但是部分城中村建筑物尤其是20世纪90年代以来原村民私自增建房屋的合法性存在着一定的争议。目前，很多地方政府出台了相关技术规定，对村庄建设进行合理的引导和控制。如深圳1982年《深圳经济特区农村社员建房用地的暂行规定》提出，新村用地面积以每户150平方米计算，每户住房的基地面积不得超过80平方米，建筑面积可增加20%作预留发展。这是针对村庄建设的规范性文件，对城中村新建扩建住房有了量化的标准，相对来说界定城中村建筑的合法性有法可依。但是对于很多尚未建立技术规定或者出台技术规定较晚的城市，城中村原村民合法面积住宅的界定就存在着很大的争议。原村民认为，只要不超过宅基地的面积和范围进行建设，不管多少层多少面积均属于合法行为，错把“既得利益”当做“合法利益”。一些地方政府采取“一刀切”的办法，按照人口量化标准为主界定城中村合法建筑的做法在法律上也存在偏差。尤其是在城中村改造过程中，与拆迁补偿费用密切相关的合法建筑面积更成了双方争议的焦点。