土地增值税扣除项目明细

土地增值税是国家对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的收入征收的一种税。我国开征该税的主要目的是进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为，规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。

随着土地使用权流转的日益增多，新的土地关系不断出现，必然涉及所有者、使用者之间土地收益的重新分配问题。国家为了依法规范土地市场，巩固土地公有制，维护并调节土地所有者和土地使用者的合法权益，颁布了《土地增值税暂行条例》。这是完善中国土地税收法律制度的又一举措，也是调节土地关系的客观需要。

一、征收土地增值税的意义

《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”在中国开征土地增值税，具有以下几方面的作用。

1．有利于加强管理，防止国有土地收益的流失

土地增值税是对转让房地产的增值收入课税，实行超额累进税率。这大大加强了税收的调节力度，使增值多的多交税、增值少的少交税。此外，该税在确定计税依据时，允许扣除取得土地使用权所支付的金额以及开发活动的成本费用，这样可限制那些靠炒卖地皮牟取暴利的投机行为，从而为房地产市场的健康发展创造良好的环境。

2．有利于扩大财源，增加财政收入

土地增值税是对土地的增值收入征税，这种增值是由于社会投资致使整体发展水平或周围交通等条件改善而引起的，土地使用者本人对这种增值没有投入，所以这种由于社会进步而导致的土地增值不是土地使用者的劳动引起的，国家不仅有理由征税，而且还可以征高税。

3．有利于完善税收制度体系，也符合税制改革的总体设想

在市场经济条件下，完善土地要素市场的税收体系是保证土地资源合理利用的必要手段之一，它一方面可限制土地的不合理流转；另一方面可减少国家土地资产的流失，为城市建设和经济发展积累资金。

二、土地增值税的征收原则

1．普遍征收的原则

开征土地增值税是为了抑制土地投机，保证国有土地的增值收入大部分归国家所有。因此，所有从事房地产经营的单位和个人，无论内外资企业，不分其经济性质，不管是企业单位、行政事业单位还是社会团体，都是土地增值税的纳税人，都应按规定缴纳增值税。

2．加大调节力度的原则

既然土地增值税是对超过平均利润以上的超额部分征税，便决定了政府可以加大对这部分利润的调节力度，对增值多的多征税，增值少的少征税，不增值的不征税，从而有效调节土地的增值收入，促进增值收入的合理分配。

3．优惠原则

考虑到中国的现实情况，为改善人民的居住条件，对从事某些地产开发的单位和个人给予一定的税收优惠。

三、土地增值税的征收对象和纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附属物，并取得收入的一切单位和个人。土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值额即纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额部分。纳税人所得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，法定扣除项目金额包括：纳税人取得土地使用权所支付的金额（指纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用）；开发土地的成本费用；新建房屋及配套设施的成本费用或者旧房屋及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

四、土地增值税的税率和纳税时间

中国土地增值税实行的是四级超额累进税率法，它的合理性表现在纳税人只需就超过各级段的收入部分依确定的税率纳税。它充分考虑了不同地段土地增值收入的差别，体现了合理负税的原则，一方面对房地产转让取得的过高收入起到了调节作用，另一方面为正常的房地产经营提供了较为优惠的条件以促进其发展。

1．土地增值税的税率

土地增值税实行四级超额累进税率。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

（2）增值额超过扣除项目50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税的最低税率为30%，最高税率为60%，这种以卖出价与买入价的差值直接计算增值的方法存在欠妥之处，没有考虑资金的时间价值。在买卖时间不一致的情况下，资金的时间价值也是应该考虑的。

2．土地增值税的纳税时间

《土地增值税暂行条例》第十条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订起七日内向房地产所在地主管税务机关办理申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”

五、土地增值税的减免及惩罚

凡有以下情况之一的，免征土地增值税。

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。这里所指的标准住宅是指一般居民居住用住宅。高级别墅、公寓、小洋楼、度假村以及超面积、超标准、豪华装修的住宅，均不属于普通住宅。免税的普通住宅须经税务机关确认。

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。即因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

（3）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

为防止纳税人弄虚作假，偷漏土地增值税，《土地增值税暂行条例》还规定了对违法者的惩罚措施。纳税人有下列情形之一的，将依法受到惩罚：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，又无正当理由的。