上海商业地产发展建议

上海商业地产整体规模大于经济承载能力，而2010年以来上海商业地产市场不断升温，这种商业地产升温带有规避政策的投机色彩，而非真正建立在商业繁荣发展的基础之上。由于资本天生具有的趋利性，当住宅房地产业平均利润日益减少时，房地产开发商就会去寻找新的利润增长点，进而战略转型。自90年代中后期以来，住宅类房地产的年开发量以20%以上的速度快速增长，但在开发过程中逐渐出现的房价过快上涨、商品房开发结构和市场定位等问题使得目前的住宅房地产投资市场出现整体下滑趋势。特别是在国家房产政策打压下，对相当一部分房地产企业来说，住宅房地产行业利润率回归成为不争的事实，目前住宅房地产投资回报率约为6%～8%，而商业地产利润空间相对较大，一般来说商业地产的投资回报率可以达到8%～12%，有的甚至达到15%以上。因此由于资本天生的趋利性，房地产商把大量资金由住宅类房地产市场转到商业地产的开发中去，也就不足为怪。但从城市经济持续协调发展的角度来看，上海商业地产规模应当与城市经济发展水平，因此，政府及商业地产的市场参与者应配合因势利导地解决商业地产时间上、空间上失衡。

1.弱化政府政策导向，发挥服务功能

根据前文所述，目前上海商业地产规模存在时间上的失衡的问题，即上海商业地产存在超过目前经济的发展水平承载能力的倾向。由于资本天然的趋利性，市场存在自发的调节功能，商业地产市场亦如此，当市场供大于求出现后，利润率逐步降至低于投资人预期的水平，投资人就会减少投入，使市场上供应增速下降，市场逐步回归平衡。相较政府直接管理的调节模式，市场自然调节功能更为高效，因此，为帮助市场这一“看不见的手”更好地发挥功能，政府应减少直接管理，减少对企业的干预，强化政府的服务功能，为市场主体提供优质、高效、快捷的服务。必须由政策管理的事情，其政策必须公开、透明，实现公正、公平，让市场中各经济主体享受平等的政策权利。

然而，由于商业地产发展的可逆性较差，且市场失灵的成本过高。因此，在市场推动应有的导向功能时，政府导向功能的补充往往可以促进市场的持续健康发展。就商业地产而言，市场这一看不见的手作用下仍然出现的规模失衡问题主要原因可能在于一方面开发企业开发商业地产时前期缺乏市场调研、市场定位等可行性研究导致盲目投资；另一方面是开发企业和政府的信息不对称。

为了帮助市场调节功能的发挥，减少盲目投资行为的发生。建议政府弱化以鼓励或抑制商业地产开发的导向性政策规制市场，充分发挥政府服务功能，一方面通过严把审批关引导合理商业项目建议，避免盲目投资；另一方面，加强信息公开工作进程，强化与开发企业沟通。

具体地，超前建设太大型的商业中心是需要避免的首要问题，政府要认真根据城市现阶段特征和情况发展商业地产项目。城市管理部门和商业管理部门必须严把大型商业地产项目的审批关，保证各类大型商业项目在数量和结构上的协调，避免造成重复建设、恶性竞争的问题。另外，商业地产项目建设应该充分结合上海市本地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，使商业地产的发展与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。

针对开发商与政府的信息不对称的问题，项目定位必须建立在城市发展规划的基础上，而违背城市发展规划的定位就会南辕北辙，导致项目定位与规划背离的原因可能是政府为了本地GDP增长或其他动因进行的非理性招商或开发商对政府的招商目标不了解有关。为避免此类问题出现，政府在招商过程中应清晰招商思路，坚持城市发展规划，同时充分公开招商信息，使投资者充分了解政府的发展目标。另外，在项目运营过程中，政府应加强与开发企业的沟通，防止项目定位出现与政府总体规划背离的情况出现。

2.协调区域发展需求，减少形象工程

目前上海的商业地产项目呈条状、块状向点状分布发展。上海市中心的商业地产市场以市级、区级和社区商业中心为支撑的多层次商业空间格局已成型，随着轨道交通的成熟，新老商圈四面开花，上海商圈开始从原来的条状、块状向点状分布发展。随着商业中心的转移，逐渐形成了数十个市级商业副中心，三十余个区级商业中心、超过五十个居住区商业中心。随着郊区城市化进程的加剧，商业的开发重点从环线以内移向环线外，尤其是那些规划发展的新城中心区和中心镇镇区，伴随着住宅地产的大规模开发，商业地产也快速跟进。为避免因不同区域重复建设商业地产造成的商业地产规模失衡，商业地产建议应充分配合上海城市发展空间分布的要求。面对国内人口对上海大规模迁移的人口压力、单中心圈状摊大饼式粗放扩张产生的“城市病”等问题，上海构建多功能中心的组团式城市空间结构成为城市空间发展的必然选择。

在构建多功能中心的城市空间结构的过程中，政府应遵循城市空间区位市场选择规律，充分发挥市场机制和公共政策的作用，进行统筹规划，根据区位差异培育出若干个具有核心竞争力的并具有相应产业支撑和特色城区形态的次区域功能区，从而形成功能、产业、形态既有差异又有融为一体的多中心城市空间布局，并对各城市次区域功能区的开发模式、开发强度、建设周期、管理模式进行分类指导和控制，从而实现多中心、组团式的城市空间发展模式。在此过程中，商业地产发展应配合各城市空间区位发展的需求，与不同区域功能区发展要求和发展速度相协调。

另外，政府要解决各区域间商业地产的布局数量不合理，就要进一步加强商业网点的科学规划。为真正有效遏止商业地产的盲目开发，政府宜充分利用当地高等院校、科研机构的研究实力，努力推动产学研的有机结合，建立起各区域商业饱和度指数的评价体系，并认真做好城市商业饱和指数的测评工作，及时监测各区域商业饱和度，并以此为依据保证商业网点规划的制定更加科学合理。

3.创造稳定金融环境，丰富融资渠道

稳定的金融环境对于商业地产市场发展，特别是总量平衡有着重要意义。在我国，几乎每次房地产业过热都与大量银行信贷资金进入房地产业有关，这是因为，我国各银行为争夺房地产信贷市场，都放宽了信贷条件，从而导致大量资金进入房地产市场。目前，针对住宅市场的调控政策不断升级，在此背景下，如果大量资金进入房地产市场，那边必将进一步引发商业地产规模过快扩张。如果金融部门，尤其是银行业建立良好的风险控制机制，维持自身的稳定和安全，不但可以加强进入房地产业资金的引导和监管，还可以为房地产业持续地供给资金，从而有利于房地产业特别是商业地产健康持续发展，避免商业地产规模非理性扩张。

除创造稳定的金融环境外，目前商业地产开发企业单一依靠银行信贷融资模式也需要改变，政府可以帮助企业探索信托、海外基金、将商用物业实行“证券化”等新型的融资渠道。目前国际较为成熟的是通过上市或房地产投资信托基金（Reits）来获得融资。

融资渠道过于单一是制约我国商业地产长期可持续发展的瓶颈。目前，商业地产开发的资金来源渠道主要来自银行贷款和自有资金，其中银行贷款又成为其主要的资金来源，比例一般达到70%～80%，开发商自有资金的比例仅占20%左右，其他社会投资，如市场基金等融资渠道则相对缺乏；且单一的资金来源使得开发商对国家宏观政策的敏感度增强，开发商时刻承受着还贷的压力，同时还增加了商业银行的风险。

具体地，这种高比例银行贷款和低比例社会投资的融资模式，大大降低了开发商的自主性，易受金融政策的影响，商业地产开发的风险相对较大。由此导致商业地产经营管理的主流模式以快速回收资金为主，将商业地产全部或大部分产权拆散进行出售。因此会产生难以统一管理、后期无法开展统一运营及物业升值受到限制等诸多问题。

多元化的融资渠道解决了商业地产开发商开发后资金的退出机制问题，缓解了开发商还贷与资金需求的矛盾，可以有效地减少开发商的短视行为，从而保证商业地产健康的发展。

而根据我国的实际情况具体可尝试从以下层面帮助企业丰富融资渠道，首先，进一步完善间接融资模式，允许商业银行根据商业地产的产业状况与运营状况评估风险，为持有经营商业地产的开发商设计并提供长期贷款；同时允许商业银行可以根据风险状况灵活降低商业地产的按揭成数，延长按揭年限，使更多长期性的资本向商业地产流动；

其次，引导发展直接融资模式，①鼓励发行公司债券在目前我国的二级市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言比较困难的情况下，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来；②加快推出信托投资基金（Reits）等投资产品，吸收更多的民间资本投向具有稳定收益的商业地产，既可以满足房地产开发与经营需要大量资金的需要，同时也可以拓宽居民投资渠道、吸引社会上的分散资金分散投资、降低风险，丰富了融资品种，并且可以活跃房地产市场、培育和健全资本市场等作用；③保险资金引入融资市场。由于保险资金稳定、数额巨大、运用周期长的特点，它比较适合投资于商业房地产的开发和运营模式。近5年来，中国的人寿保险业收益年平均增长速度接近70%，有些专家预测，中国不久将成为亚洲第二大保险业市场，所以在我国的保险资金是非常庞大的，保险资金投入房地产是一个十分有效的途径，国外保险业对房地产业的介入很深，对房地产的投资很大，而我国保险业刚刚开始涉足房地产业，所以应大力借鉴海外经验，推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合。可以由开发商和保险公司联合起来共同合作进行房地产开发建设，也可以由保险公司向开发商提供长期抵押贷款而获取贷款利息；④吸引国外资金，外资的引入不仅能解决商业房地产的开发和运营资金，同时，外资进入市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系和商业房地产市场的发展和完善。

4.强化前期科学论证，优化运营模式

如前文所述，部分商业地产项目缺乏科学的前期论证是引起商业地产项目盲目开发的因素之一，而运营模式的缺陷又使部分商业地产项目发展受阻。因此，商业地产需要寻求合理的发展路径，这条路是一个商业地产项目从其前期的区域选择与功能定位到中期开发模式创新以及后期经营模式创新和管理完善的过程。而合理发展路径需要商业地产的参与方共同打造。

首先，商业地产的建设要建立在合理的区域选择以及准确的功能定位的科学论证基础上。单从一个商业地产项目来说，其项目选址在符合城市发展规划要求的基础上，要考虑区域内交通设施以及消费群体对项目的支撑，如果没有城市交通系统的支撑，商业设施一旦投入运营会给周边的城市交通带来压力，而不考虑周边消费群体的收入水平和消费习惯则会影响今后自身的经营发展。而政府对于城市发展规划、交通系统支撑等信息的及时准确披露有利于提高商业地产项目前期论证的准确性，开发企业在项目开发上通过准确的项目定位，保证合理有序的招商、经营、管理计划，使地产项目获得成功。当每个商业项目和商业地产投资都建立在科学决策和合理的定位基础上时，商业地产项目开发的盲目性才从根本上得到遏制，商业地产市场自我调节功能得到最大程度的发挥，从而实现上海商业地产市场总量和结构的平衡。

第二，商业地产发展要注重开发模式的创新。合理利用“订单式地产”的开发，来减少投资和开发的盲目性。所谓“订单式地产”是指由开发商与商家联手开发商业地产，共同选址、共同设计，开发完成后由商家经营的一种开发模式。“订单式地产”是商业地产发展的新型路线，从实践来看，“订单式地产”本身还是值得肯定的。这种商业与地产相结合的开发模式已日益成为中国商业地产开发的主要模式，它有效规避了商业地产未来空置的风险，可以促进商业地产的健康发展。

第三，商业地产发展需要经营管理模式创新。商业地产的特点是资金需求量大，投资收回周期长，因此商业地产开发商很容易因急于收回投资而发生短视行为，套用住宅开发中“开发　销售　套现”的模式去经营商业地产。这种“只售不租，出让产权”把商业地产分成一块块销售出去的经营方式虽然能很快收回资金，但是非常不利于商业地产项目整体形象和品牌的塑造，不利于后期的统一管理和经营。目前，以商业地产品牌化运营的模式已经逐渐受到关注，以万达等为代表的商业地产运营商对其项目实行“统一招商，统一管理”的创新管理模式，通过统一招商、统一安排商业布局、统一形象定位等措施，最终做到统一管理，从而锁定目标消费者，发挥整合优势，实现精准定位，避免了商铺之间的定位参差不齐，难以统一形象的弊端，这种来自经营管理面的创新既为商业地产运营者创造了丰厚的收益，又为城市商业地产持续健康发展做出了贡献。

5.线上线下互动发展，关注电商趋势

随着近年来网络和信息化的高速发展，网络正在改变着人们的生活和购物模式。随着大量的购物活动被迁移到网上的热潮不断推进，一些线下的商店有意无意地转变为以展示和体验为主的场所。在实体店里看到的商品，许多消费者会去网上购买。据统计，2011年上半年，中国电子商务整体交易规模达3.2万亿元，其中一季度1.5万亿元，二季度为1.7万亿元；网络消费总量达4 734亿元，较2010年全年增长48.8%。按目前的发展速度，预计到2015年，网络零售交易额将轻松超过2万亿元，占消费品零售总额的7%。这对传统商业地产来说是一项新的挑战。

全球零售业态尽管仍旧以传统的店铺销售为主，无店铺销售的电子商务正风生水起，正逐步改变零售业态。目前，全球经济危机还在蔓延，许多企业已经无法承受传统零售渠道高额的推广费用，许多零售巨头面临着开店成本的不断加大，只好将居高不下的运营成本转嫁给生产供应商。因此许多企业不得不选择进入网络销售的电子商务平台，谋求生存的机会。企业为了降低经营费用纷纷介入电子商务、网购、电视购物平台，使得无店铺销售将会出现井喷，这对依靠出售或租赁获取利润的商业地产而言，就是一把“剃刀”。对于传统商业企业而言，来自电子商务领域的冲击更大。例如不断有实体书店倒闭，中国家电零售两大巨头国美、苏宁开始关闭一些亏损门店，星罗棋布的手机零售店开始了关店大潮，许多区域零售商或是出售或是关店退守，迪信通和中域电讯纷纷杀入电子商务抵御经济寒流和购买疲软，这和3G的火热形成巨大反差，像王府井、广百、大商等百货零售巨头开始了网上商城的大举推广，降低运营成本。沃尔玛、家乐福等外资零售大企业也都放缓了全球拓展的步伐。

而由于分离到线上交易平台的市场份额将进一步影响商业地产市场规模与经济支撑力的市场容量的平衡关系。因此，要保证上海商业地产市场规模的协调发展，政府和商业地产运营者、商铺经营者都需要密切关注电子商务的发展，应对市场变化的挑战。例如随着电子商务平台的不断发展和完善可能催生商业地产业态的转型。比如，开店不再是单一的卖东西，更多的是在卖体验与服务。因为一些品牌线下的店已有意无意地在充当展示和体验的场所了。大到业态的布局，小到店面的装修，都将有可能发生改变，实体商业给消费者带来的是建筑场所的体验，不仅仅是设计、装修、场地和硬件。同时通过业态的组合，实体商业平台可以通过让消费者有更加多元的体验，将人们从电脑前拉到商场，有效吸引客流量。

另一方面，商业地产可通过电商平台推动招商，提升出租率，通过与电子商务互动发展寻求发展机遇。目前，商业地产企业与品牌商家信息不对称是导致招商难的一大原因，开发商对商家的拓展计划、选址标准等指标了解不足，商家未能掌握商业地产项目的相关信息，以及所处区域的市场调研等等问题都可以通过电商平台的建设得以解决。信息产业在各个领域的应用是一个趋势，商业地产借力电子商务平台也是必然的方向。

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【注释】

[1]宋绍杭，曹昌谷，应四爱.综合商业房产开发的容量与建设规模［J］.浙江工业大学学报，2005（33）：3.