商业地产市场容量的测算

1.测算方法的设计与建立

本文将商业地产市场容量定义为城市经济和规模可以支撑的最大商业房地产面积，即城市可承载的最大商业地产面积。在此条件下，商业地产的开发者能够获取可以回收开发成本并获取合理水平的利润值相对应的商业地产价格；商业地产的持有者能够获取能覆盖运营成本并获取合理水平的利润的租金；商业地产的租用者能够在支持租金且获取合理水平的利润的情况下持续经营。

前文分析可知，目前学术界针对商业地产容量的研究多集中于针对特定商业项目或商业区域，针对某一城市商业地产容量的研究较少，相对较科学合理的测算单一城市商业地产容量的模型更为显现。上海主要商圈数量多，规模大，辐射范围差异较大，结合上海商业地产市场的特点以及测算的可操作性的考虑，本文尝试不考虑商业地产结构问题，从总量上建立城市商业地产房地产容量的测算模型并估算上海市商业地产市场容量，模型的设计思路为：从商业地产租用者的角度出发，商业地产租用者愿意租用商业地产从事商业运营的基本条件为租用者可以通过商业经营活动获得利润，而这个利润足以支付租金并获得最低的预期利润。据此，建立模型如下：

（1）商业房地产总规模模型。

Sr＝f（x1，x2，…，Xi，ε）

式中Sr指铺面总需求，xi指储蓄存款余额、第三产业从业人员、人均GDP等前文影响商业房地产总规模的因素，ε指其它偶然性因素。

（2）本市商业地产设施的消费总额测算。

Mr＝M＋M′-M″

M＝C′·Y

M′＝C″·Y′

M″＝C0·Y

式中：Mr——用于本市商业地产设施的消费总额；

M——本市居民消费需求；

M′——外来消费需求；

M″——本市居民外购消费需求；

Y——本市居民消费支出水平；

Y′——外来消费人群消费支出水平；

C′——本市居民在商业地产消费支出倾向；

C″——外来消费人群在商业地产消费支出倾向；

C0——本市居民在外地商业地产消费支出倾向。

（3）铺面总需求测算。

式中：m′——单位铺面面积获取正常利润条件下的平均销售额。

（4）单位铺面面积平均销售额测算。

R——单位铺面租金；

p——单位铺面正常经营毛利率；

p′——铺面经营者最低期望利润率。

2.数据收集与指标测算

根据以上测算模型，为估算上海市商业地产容量总量，各指标数据收集及处理情况具体如下：

2.1　上海市商业地产设施的消费总额测算

精确测算上海市商业地产设施的消费总额相对困难，特别是对于精确测算外来旅游消费人群消费支出倾向以及本市居民在外地消费支出倾向相对困难，而统计数据中“社会消费品零售总额指标”指本市批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额，是从供应角度统计的本市商业设施的销售总额，与本文商业地产设施消费总额定义具有较高的一致性，因此本文采用上海市社会消费品零售总额指标替代商业地产设施的消费总额从理论上可行同时保证了测算的操作性。

经统计，上海市历年社会消费品零售总额见表9。

表9　上海市历年社会消费品零售总额及增长率

数据来源：上海统计年鉴1999—2011。

2.2　上海市单位铺面租金平均水平

上海作为国内最大的商业市场之一，商业地产情况复杂，租金分布区间较大，随着上海经济的不断发展，商业地产发展迅速，除传统的“四城”和“四街”在商铺租金上始终保持优势，豫园商城与南京东路的租金不相上下，原因是南京东路的优势突出，豫园商城的商铺最具有特色。而其他的10个市级商业副中心区的租金也稳定增长，而随着新兴商圈的不断涌现及社区商业的不断发展，上海市商业地产商铺租金整体走势向上。

但从不同商圈的租金差异较大，根据上海市房屋土地资源管理局和上海市统计局联合编制的《上海市房地产市场2005》，上海市级商业街市的商铺租金价格将保持在每天每平方米38元至48元区间内，且周边路段上的商铺借其环境上的优势和特色专卖街的形成、定向消费人群的集聚，个别商铺的租金价格也相对较高。如与百盛购物中心和巴黎春天百货为邻的陕西南路，近几年陆续开出了许多服饰、鞋子、装饰品小店，成了一条吸引时髦人士的特色购物街，此次调查发现，这条路上的最高商铺价格达每天每平方米56元。而社区商业租金价格以浦东昌里路为最高，其租金价格达到了每天每平方米24元；而较低的社区商铺价格出现在浦东上南路（海阳路、灵岩南路）附近，仅为每天每平方米1.2元。

同类商业街市租金价差也相对较大，同样是市级商业街市，租金的价差价差最大的在3倍以上。例如，静安南京路80平方米的商铺租金是每天每平方米38至45元，四川北路北段同等面积的商铺租金为25至30元，而在闸北区不夜城的天目西路仅为5元至14元。社区商业街市的价差更大，高的达到10倍以上。例如浦东新区昌里路的24元与上南路（海阳路、灵岩南路）附近的1.2元。

以上表明根据商铺所在区域地理位置的优劣、商铺周边的商业气氛是否成熟、商铺的原始属性如何、商铺所处楼层的高低、商铺面积的大小等等因素的不同，商铺租金差异较大。

为相对科学地衡量上海市单位铺面租金平均水平，本文采用上海市房屋土地资源管理局和上海市统计局联合编制的《上海市房地产市场1999—2005》中全市商业用房平均租金数据为1998—2004年上海市单位铺面租金平均水平，由于该统计数据中断公布，2005—2010年数据采用统计局公布的上海市房屋租赁和土地交易价格指数中商业营业用房租赁价格指数估算。以此收集的上海市单位铺面租金平均水平见表10。

表10　上海商业用房平均租金水平

续　表

数据来源：上海市房地产市场1999—2005，上海统计年鉴1999—2011。

2.3　上海市零售及餐饮经营正常毛利率

上海市商业地产铺面根据从事行业的不同，毛利率差距较大，为保证数据的可靠度，大样本的平均数据可信度相对较高，由于商业地产铺面主要从事零售贸易和餐饮业，为准确测算上海市零售及餐饮经营正常毛利率，采用统计年鉴中限额以上零售企业、餐饮业主要指标测算不同行业毛利率，并用限额以上各行业企业数量加权平均。这种测算方法接近真实值的基本假设为限额以上企业能代表该行业平均或平均以上的营业能力，通过全市大样本的平均数据能剔除异常情况。

就此收集和测算的上海市零售及餐饮经营正常毛利率水平见表11。

表11　历年上海市零售及餐饮经营正常毛利率　　单位：%

续　表

数据来源：上海统计年鉴2002—2011。

2.4　铺面经营者最低期望利润率的确定

根据经济学的理论，任何投资者进行投资的最低期望收益率不会低于无风险收益率，否则经济体系内任何理性人没有投资动力。尽管在现实中并不存在无风险的投资，因为任何投资都存在一定程度的通货膨胀风险和违约风险。与无风险证券最接近的是我国发行的国库债券，学术界也普遍认同国债利率是相对安全的，因为它们的收益和偿还期已经提前确定，并且不存在任何违约风险。因此，本文将铺面经营者最低期望利润率确定为我国发布的5年期国债凭证式国债利率表，若某一年度发布多期不等利率国债，则按该年度多项国债简单平均值处理。数据收集和处理结果见表12。

表12　2000—2010年国债利率表　　单位：%

数据来源：中国债券信息网。