测度与评价理论

1. 概述

确立目标系统是评估的前提条件，目标系统由三大公理律定。测度是实施评估的基础。

评估的测度要明晰认识的主体与客体，认识主体是实施测度者，认识客体是被测度者。产业地产系统的认识及类型可以分为自身、同层次认识、不同层次认识三类。

测度类型可以分为功能性测度和结构性测度。

（1）功能性测度是指最终成果、产品、服务的测度。基本内容包括产业地产系统的投入产出情况，及它与环境的关系。投入指的是广义资源，产出指的是产品和服务，与环境的关系包括资源的有效与持续利用和对生态环境的影响。总之，产业地产的功能性描述属于价值最大化、产业持续发展公理范畴。这里的测度充分考虑了广义资源的有效与持续利用及对环境的考虑。

（2）结构性测度也称状态测度是产业地产系统指向自身的测度，是指产业地产系统自身状态、所输出的产品结构和服务结构以及所消耗的广义资源的结构，涉及产业地产系统区位、产业集聚状态、政策等的测度，也包括产业地产系统内业态组合性、业种选择合理性的测度。从这一点出发，要速度，更要结构的合理与高度。

（3）应将广义资源与结构性描述结合分析，广义资源包括硬资源、软资源和机会，它们的投入结构变化，产生不同的结果。软资源的比重增加，硬资源的比重降低，有利于环境改善，资源的有效利用、持续发展。

综合分析有以下四种情形：

第一是产出不变，广义资源降低，效益提高；

第二是产出不变，广义资源结构优化，效用提高；

第三是产出增加的速度大于投入的速度，效益提高；

第四是产出增加的速度大于投入的速度，产出与资源结构优化，效益持续提高。

2. 产品与服务的测度

对产业地产系统中最终产品与服务的测度，可以采用列举法和价值法。

所谓列举法就是对种类和数量逐个列举和计量，适用于简单系统。

所谓价值法就是指把产业地产系统所产出的各种具体产品和服务都投影到某一价值系统（见图2-20），即：

图2-20　产品和服务价值投影图

价值函数f1：

从而将它们换算成货币。

同样地，可以通过价值函数f2把投入产业地产系统的各种具体的广义资源也换算成货币，即：

价值函数f2：

利用这两个函数就可计算出任何产业地产系统在任何区间内所产生的产品和服务的价值。

3. 产业地产系统结构状态的测度

产业地产系统中结构状态的测度主要包括结构优化度、持续发展度、投入产出率等几个方面的内容。

（1）结构最优度也可看成是结构能级（Φ），为结构水平与内部结构状况之比，结构能级越高越好。

（2）持续发展度：{持续发展指标、耦合度指标、实际积累率与最优积累率之间的差值}衡量持续发展的潜力。

（3）投入产出比既为价值函数之比：f2/f1

（4）结构承载度：包括政策指标（policy trend）、土地当量、技术进步指数等。

1. 产业地产开发系统的评价模式

开发和营运管理产业地产系统要关注其效果，也就是系统评价问题。系统评价也是一种认识活动，它告示产业地产系统对于人类社会意味着什么，有什么意义。产业地产开发营运管理是要满足产业发展需求，以及对社会的促进作用。从这个意义上讲，产业地产学不仅研究产业地产系统的形成、演化和营运规律，还研究它对企业及人类的价值。前者可归纳为认识系统问题，后者可看成是评价系统工作，后者为前者的基础。

产业地产开发经营管理活动既基于对产业地产规律本身的认识，又基于对满足企业及人的需求的价值关系的认识。它们一起构成了产业地产经营活动的尺度：其一合乎规律性；其二合乎目的性。

产业地产系统评价的目的是要揭示作为需求主体的产业地产系统与作为需求客体的系统（企业及人所需的产品、服务）它们之间的价值关系（见图2-21）。

图2-21　资源价值投影图

价值及体系是客体满足企业及人的需求关系，当客体满足了主体后，客体（产品、服务）对主体而言是有价值的，相反则无价值乃至有害。

由此得出产业地产系统评价的步骤为：

（1）厘定作为价值主体的企业、人（广义经济人）的需求，也就是首先要明确目标系统。

（2）确定作为价值客体的产业地产系统的属性与功能，即产业地产系统的测度。

（3）以目标系统去衡量对比上述测度，得出差别度，即系统评价。

评价主体不同于价值主体，评价主体应对应于系统的认识主体，价值主体属于评价客体的一部分，评价结果和结论与评价主体、评价客体、价值主体、价值客体及它们的相互关系（需求关系、约束关系）密切相关，其模式见图2-22。

图2-22　评价模式

评价=fe（要素集合、关系集合）=fe（评价主体、评价客体、价值主体、价值客体、需求关系及程度、约束及程度）。

在具体产业地产系统需求与约束无关乎环境时，这种情形极少，也就是无外部效应时，或系统的外部效应与环境大系统效应一致时，社会、经济、环境是容忍并会加速、引导它实现自身系统的价值最大化，也促进了社会、经济、环境系统的良性发展与提高。这被看成良性状态的产业地产系统。

但如产业地产系统的外部效应有害于社会、经济、环境及其利益时，则受到社会、经济、环境的限制、约束。这被称作经济评价的极限，但又是另一个评价——道德评价的起点，道德评价的极限，进入法律追究的起点。

在经济评价范畴，系统方法论仍具自然科学性，而在道德评价范畴、法律追究范畴，系统方法具有社会性。这里借助于系统科学这座桥梁，将自然科学与社会科学连接起来了。

产业地产系统根据空间组合、形态以及内生关系，由小到大、由低到高，可以分点型、链型、面型（集群）、区域网格型，低层次为高层次一部分，有一个不甚协调的局部与整体关系，涉及利益可有大方向一致，小方向不一致，尽量一致以便同生共长。

2. 产业地产评价的相对性原理

在评价中，评价主体就是认识主体，认识客体就是评价客体，也就是被评价的产业地产系统。基于前述的三种不同认识类型，暂将评价初步归纳为三种：产业地产系统自身的评价；相同层次系统之间的评价；不同层次系统之间的评价等。此外还有评价主体独立于评价客体的第三方或政府的评价。

与认识的相对性原理相对应，也有产业地产系统评价的相对性，同一个系统由于评价客体不同，其评价结果大相径庭。就像有人认为某个开发区有潜力，而有的人认为泡沫严重。

根据前述的评价模式及评价函数，评价结论由评价函数决定，即：

评价=fe（评价主体、评价客体、价值主体、价值客体、需求关系及程度、约束及程度）。

一般地，集合中六个变量的变化均会引起评价结果的变化。对同一体系，不同评价主体，得出不同结论。根据价值函数及需求约束论，目标系统是决定评价结论的主要因素之一，但任何目标系统其内部也有相对性，或叫对立统一性，要兼顾局部目标与整体目标，局部利益与整体利益的统一。通常要在一定程度上局部目标实现的基础上，整体目标最优地出现或最大限度地满足系统及系统外的需求。

3. 产业地产系统评价的功能

对产业地产规划的系统评价通常有四种基本功能：第一是判断功能，它以广义经济人的需求为尺度，对已有的产业地产系统作出价值判断，满足关系存在与否以及多大程度上存在，例如，产业地产泡沫是否存在，多大程度上存在，其危险度等。第二是预测功能，仍以广义经济人的需求为尺度，对将要形成的产业地产系统的价值做出预测，它预测的是未来的需求关系，比如预测未来泡沫出现的可能性，也可以通过这类预测为将来的行动方向指明目标。第三是比选功能，将价值相近的产业地产系统进行比较、排序其价值相对大小，通过系统评价选取最优或最劣者，以确定哪一个更值得选取。第四是导向功能，理想的产业地产开发与经营活动是目的与行动的统一，行为规范，目的达成。这里目标是中心，目的是享用价值，为了更好地享用价值，要创造丰富多彩包含潜在需求的价值。而要创造价值，必须先知道、认识价值类型及所在，供系统评价，才能更好地确定我们行动的目的与方向。

中国正面临着新一轮更大范围、更深层次和力度上的产业结构优化调整，革新经济发展模式，优化产业结构，变革加工工业为主及重化工业比重较大的特征，挣脱过多的资源依赖和环境约束难题，是当前我国区域经济发展非常重要的任务之一。而要实现这一任务，产业地产开发运营商必须及时选择和培育产业，尤其是发展战略性新兴产业，形成新的区域经济增长点和产业竞争优势，转变区域经济发展方式，促进区域产业结构优化升级，推动区域经济平稳持续发展。但是，产业地产开发运营商在利用新兴产业推动区域产业结构优化升级的实践中存在诸多问题。产业地产没有切实有效地发挥作用，原因之一就是对产业驱动力及产业地产竞争力没有一个量化的评价指标体系。因此，构建量化的评价指标体系，科学地评价产业及产业地产发展状况和水平，用以指导产业地产的发展，才能切实有效发挥产业地产在区域产业结构优化升级中的作用。

1. 评价指标体系构建思路

评价指标体系的设置，应该根据对象的不同、评价目的的不同和评价标准的不同而进行不同设置。该评价指标体系的设置，应该针对产业发挥的作用，因为产业才是产业地产的灵魂。应首先设置一组评价指标，用于考察区域产业发展态势，区域产业的规模情况，产业带动效应，以及产业贡献情况；其次从区域产业的合理化、高级化角度出发设置区域产业结构优化升级的评价指标。最后将这两者综合考虑，设置评价模型。

产业及产业地产价值评价的指标主要包括相关要素分析和比较优势分析，其价值评价指标主要分为能源指标、行业指标和投资指标三大类。低碳经济下各产业主要关注新能源的开发和节能环保产业的发展，产业地产价值实现主要关注市场占有率、利润率、比较优势指标和相关科技指标。

这里采用层次分析法（AHP），并引用T.L.Saaty的比率标度方法对评价指标进行组合赋权。从判断矩阵出发，利用方根法计算各因素的相对重要程度，并得到归一化的权重系数，判断矩阵的最大特征根、一致性指标，然后进行一致性检验，具有满足一致性检验的判断矩阵的特征向量的各个分量就是各个指标对上一级指标的权重。若一致性比例小于0.1，就判断矩阵的一致性是可以接受的。

2. 产业驱动力指标体系

要构建这个指标体系，首先要考虑到产业的特征，其次考虑该产业对区域产业结构优化升级的推动路径，并在此基础上综合构建。在构建指标体系时，以能够获取统计数据的客观指标为主，辅助以少量暂时还不能直接获取统计数据的其他指标等。在综合考虑产业内涵、特征、发展前景及区域产业贡献力的基础上，借鉴相关资料采用德尔菲法构建产业驱动力评价指标体系（见图2-23）及计算方法（见表2-10）。

图2-23　产业驱动力评价指标体系

表2-10　产业评价指标的含义与计算方法

3. 产业关联性指标

除了上述指标，还可以构建一些关联性指标来作为综合评价标准。在此可用产业结构优化升级带来的附加价值溢出量、产业高加工化系数、结构效益系数以及结构效应链等作为综合评价的标准。

1）产业附加价值溢出量

产业附加值占GDP的比重，能反映出一个地区产业结构中产业的推动作用，其比重的持续上升则能体现一个区域产业结构的基本特征。而产业附加价值量的大小，是与经济发展和产业结构优化升级的经济现象密切相关的。

2）产业结构高级化系数

这个指标能反映出产业结构高级化程度。在区域产业结构内部，如果深加工、高技术和新技术含量的产业在区域总体产业中比重上升了，则说明区域产业发展中采用的生产技术越先进，高新技术含量越高，技术越进步，产业发展越可观，从而为社会创造的物质财富越多。这个比重的变化也就反映了区域产业结构的高级化程度。其计算公式（2-6）是：

STR为产业结构高级化系数，Rm为产业生产的附加值，Gm为区域产业增长速度，Pp和Gp分别为初级产品增加值和增长速度。

4. 产业驱动力评价指标体系的构建

1）产业特征

（1）战略性。

该产业的发展有利于促进经济结构调整和发展方式转变，并能够有效解决可持续发展面临的资源环境约束，为经济社会长期发展提供必要的技术基础，在一些重要的竞争性领域能够保持产业技术的领先地位。

（2）创新性。R&D投入大能迅速引入产业创新和企业创新，是科技创新的深度应用和产业化平台，产业劳动生产率高。

（3）成长性。具有强大的成长潜力、增长潜力，产业成长性较强，增长速度高于全部行业平均水平，一般呈现出非线性发展的态势。

（4）关联性。表现为产业链条长，产业关联度高，具有强大的辐射作用，能对其相关及配套产业的发展产生巨大的带动作用，且覆盖面广，就业吸纳能力强，承载能力强，可形成行业或区域性发展优势。

（5）导向性。战略性新兴产业的选择具有一定的信号作用，它体现政府的政策导向，是未来经济发展重心的风向标，是引导人才聚集、资金投放、技术研发和产业政策制定的重要依据。

（6）风险性。产业发展在技术、市场、体制、机制等诸多方面都存在着不确定性，加上支撑产业发展的政策体系尚不完善，产业发展通常会由于新内容和旧体制、旧规范的摩擦而受阻，这些都将使得对产业的投资带有较大的风险性。

2）产业选择原则

（1）国家意志原则。战略性产业对国民经济发展和产业结构升级起到一定的促进和引导作用，它关系到一国的经济命脉和国家安全。因此，战略性产业的选择要反映出一国的意志和战略，要体现出一国未来一定时期内产业重点发展的方向和可率先突破的领域。

（2）市场需求原则。战略性产业作为未来的支柱产业，必须能代表地区一定时期的经济发展新方向，并且市场对该产业产品的现实和潜在需求日益扩大，产业产值的贡献度也不断提高。在选择战略性产业时不仅要考虑发展目标，还要考虑其国内外市场的开拓和需求状况。市场需求是产业生存、发展和壮大的必要条件。

（3）技术创新原则。要选择自主创新能力强，科技含量较高，或者具有巨大的吸纳技术进步的潜力，且能创造较高的劳动生产率和较高的附加值，促进产业内部升级的产业。

（4）产业关联原则。由于各产业间存在不同程度的横向及纵向的复杂联系，所选择的战略性产业，除了自身要有较强的增长潜力外，还应具有较大的纵横向联系和影响，通过这种关联能对其他产业和整个国民经济起到带动与推进作用。关联度高的产业具有较强的带动性，能够带动相关及配套产业的发展。

（5）就业吸纳能力原则。新兴产业的选择要考虑对地区社会发展和稳定就业的权衡，要有助于促进产业实现优势互补和协调发展，创造出大量的新的就业岗位，进而全面提升当地的就业吸纳能力。

（6）可持续发展原则。战略性新兴产业应具有资源消耗低、环境污染少的特点，要有利于促进经济和社会的可持续发展。产业的可持续发展主要表现在产业发展要转向使用更清洁、更有效的技术，尽可能接近“零排放”或“密封式”，所使用的工艺方法能够尽可能减少对能源和其他自然资源的消耗。

5. 产业地产竞争力评价指标体系

根据上述特征和原则，结合产业的评价指标体系，可以构建如下的产业地产竞争力评价指标体系（97个），见图2-24、表2-11、12、13、14、15。

图2-24　产业地产竞争力系统评价指标图

表2-11　一级指标：A-区位评价0.3

表2-12　一级指标：B-定位评价0.1

表2-13　一级指标：C-招商评价0.2

表2-14　一级指标：D-规划设计评价0.10

表2-15　一级指标：E-运营管理评价0.3

系统评价方法除了对产业地产系统进行全面评价外，还可以对产业地产开发与运营过程中不同阶段的工作进行系统评价。如投融资风险评价及预警系统、市场定位评价、产能评价、企业竞争力评价等。

[1]MM定理，由美国经济学家Modigliani和Miller提出，以两人姓名首字母命名。