产业地产学核心理论

产业地产学的核心可归纳为三大基本公理（见图2-1），以及综合应用于产业、产业地产及它们的营运管理体系。

图2-1　三大基本公理

产业地产学可系统归纳为三大问题或三大基本理论（见图2-2），本体论、认识论、管控与评价论，三者承前启后、互有交织，把握住这三方面的问题，对于产业地产系统的研究大有裨益。

图2-2　三大理论体系

产业地产系统的本体论是认识论客观基础，而认识论又是管控与评价的前提。

产业地产系统的本体论主要研究、分析产业地产系统的客观属性，包括其基本属性等。

产业地产系统的认识论主要涉及对其规律性的认识以及实证总结和理论探讨，包括结构论、价值论、持续发展论等。

产业地产系统的管理和监控目的是根据系统目标对其运行进行管理和监控，其结果或效用应采用效用函数加以系统评价，因此包含了监控模型、管理模式和评价模型。具体化为产业地产系统的投融资、规划设计、建设、营运管理、金融退出模式等。

总之，把控好产业地产系统三个方面的问题，根据三大公理加上基本理论，可以推演出产业地产学的理论体系，三大公理确保了这个理论体系的优越性、一致性和完备性。基本理论源于实践、指导实践。

1. 产业地产、产业地产学的概念

产业地产是围绕着微笑曲线（见图2-３）构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以办公楼、展览展示、厂房、中试研发楼等为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集群优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和提升。产业集群是企业按照产业内在规律在空间上的集聚，产业地产是遵循产业集聚规律，打造的产业空间载体。

图2-3　产业价值链微笑曲线

严格说来，产业地产是由工业地产发展演变而来。早期的工业地产，仅仅停留在粗放型的工业厂房的建设层次上，没有环境、没有配套、没有服务，单纯给生产企业提供一个生产加工场所。发展到后来，环境、配套和服务得到了重视。后来人们又发现，单纯以工业厂房为主要开发形态的工业地产，无论是档次、服务还是对区域经济的拉动作用都受到了制约。于是，产业地产便应运而生。因为产业地产可以达到以上目的，尤其重要的是能有力推进产业集群化发展。

产业地产发端较早，但真正受到重视，也就是近几年的事情。中国经济走到了一个转型的关口，面临产业升级、产业转移、区域经济突破性发展的紧迫形势，产业地产被提到了一个令人瞩目的高度。但其开发模式、盈利模式、商业模式、平台模式、策划营销模式、规划理念、招商运营理念等，均处于摸索阶段，几乎没有经验与理论可供借鉴，一切靠自己去探索。

产业地产学是一门研究产业地产投融资、开发、运营管理、资本退出规律的学科，是房地产科学与产业经济学的融合。其学科领域属于房地产学科体系下的应用专业体系（见表2-1）。

表2-1　房地产学科体系表

2. 产业地产学研究的内容、方法、意义

1）产业地产学研究内容

（1）产业地产系统运行规律与外部系统关系——产业地产基本理论，包括产业地产的产生、发展、时空演化，产业地产的系统特征、功能与作用，产业地产的价值理论、结构理论与持续发展理论。

（2）产业地产开发经营与管理——组织结构理论、规划设计理论、项目管控理论、项目运营理论等。

（3）政府对产业地产的引导、管理——产业地产政策、制度理论。

2）产业地产学的研究方法

产业地产学的一般研究方法为系统方法论。具体研究方法有：

（1）实证分析与规范分析相结合、静态分析与动态分析相结合、定性与定量相结合的方法。

（2）结构化的分析方法。

（3）生态经济城市方法（Eco2），产业地产定位、规划需要系统考虑生态与经济的协同优化。

（4）综合集成研讨厅方法。

（5）轻资产化方法，产业地产融资与风险管控方法等。

3）产业地产学的理论意义

（1）产业地产学的研究有利于完整的房地产科学体系的建立，明晰了概念、提炼了方法、理清了程序、规范了制度。

（2）产业地产学的研究有利于产业经济学和房地产经营与管理学的贯通。

（3）产业地产学的研究有利于房地产应用专业和学科体系建设。

4）产业地产学的现实意义

（1）研究产业地产学采用了系统思维与现代研究方法，定性与定量相结合，正确把握产业地产发展的现状、问题、成因及趋势，为产业地产乃至产业政策的制定提供科学的理论依据，为地方政府、企业的决策提供理论依据。

（2）研究产业地产学，逐渐形成了一个复杂、庞大的房地产应用学科与理论体系，如一般产业地产学、旅游地产学、农业地产学、健康地产学、物流地产学。

（3）研究产业地产学，是我国新型城镇化建设中必不可少的一项重要任务，顺应了新型城镇化需求，将可持续发展、绿色生态理念纳入其中。

3. 产业地产内涵外延及其与其他地产的区分

国家已经把产业经济学新增设为二级应用经济学，代替原来的工业、农业、商业、运输经济等。所以，产业经济学中的“产业”不仅仅是单指工业、农业或商业，或其他某个行业，而是泛指国民经济中的各行各业。为此，广义产业地产自然涵盖：第一门类的现代农业地产；第二门类的工业地产；第三门类下分四个层次（见1.2.3节中的三次产业分类法中的相关叙述）。

狭义产业地产将商业地产、住宅地产除外，专指用于产业运营用途的物业形式，三类区别见表2-2，本书侧重研究第二门类的产业地产以及服务于其的现代服务业地产，包括厂房、仓储、研发中试等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于商业、住宅、公寓、写字楼等房地产形式，本书还涉及旅游地产、休闲农业地产。

表2-2　狭义产业地产、商业地产、住宅地产区分表

产业地产内涵极其丰富，其作用的大小取决于投资人是要做区域运营商，还是租/卖厂房的开发商。有区域运营商理念的投资人越多，产业地产对中国的贡献越大，从而使这样的产业地产成为新型城镇化的核心动力。

4. 产业地产的业种、业态与业制

1）业种

所谓产业地产的业种是指产业的行业种类，与国际标准产业分类中的相同，业种强调的是生产经营什么。可以再细分为大业种、中业种、小业种。

2）业态

产业地产的业态是指产业地产商为满足生产企业的需求，进行相应的要素组合而形成的经营形态、产业形态，第一、二、三产业分别有不同的业态，第三产业的不同部门、不同层次有不同的业态。

（1）第一、二产业根据产业链或微笑曲线进行划分，通常有6种：研发中试、总部基地、生产制造、物流、会展展示、社区配套（商业、居住）。

（2）第三产业相关的产业地产业态比较复杂，每个亚类有不同的业态，旅游地产则有：主题旅游、教育运动、酒店会务、休闲娱乐、餐饮购物。

主题旅游：主题娱乐城、民俗体验园区、民族文化风情街；

教育运动：特色运动区、拓展基地、青少年校外活动营地；

酒店会务：度假型酒店、多功能会议中心、养生度假村；

休闲娱乐：酒吧、夜总会、SPA、城市民居展、城市俱乐部；

餐饮购物：文化精品展示、旅游纪念一条街、特色展示贸易馆、餐饮一条街。

（3）产业地产业态的创新就是要在围绕着产业地产产品的生产、经营和流通等各环节上的具体方法和过程上创新。产业要实现由粗放型向集约型方向转变，由注重规模扩张向扩大规模和提升效益并重转变，由注重经济功能向发挥综合功能转变，产业地产业态的创新是必由之路。产业地产业态的多样化是经济活跃、社会繁荣、科技进步和时代发展共同作用的结果，目前众多特色各异的产业地产新业态的出现，不仅是当今产业发展成熟的一个标志，同时也必将在广度与深度上进一步推动中国产业的发展和整个社会的和谐进步。

3）业制

产业地产的业制是指产业地产中生产企业的营运体制和制度，有单个厂房（园区）和连锁厂房（园区）之分。

（1）单体园区，指只拥有一个产业园区的独立产业地产商。

（2）连锁园区，指采用连锁经营的方法，将一个成功的产业园区进行复制，在不同的地方开发经营若干个产业园区，连成一个经营整体，经营管理权集中在总部，各连锁园区实行统一招商、统一经营方针、统一服务规范。有两种连锁方式，企业连锁和产业地产营运商连锁，例如娃哈哈集团在全国很多产业园区有厂房，属于前者；漕河泾开发区、华夏基业和联东U谷则属于后者。

1. 特点

产业地产具有一般房地产业所具有的特点。

（1）从事的不是建筑活动，而是经济活动。它涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、租售及营运、物业管理的全过程。虽然始终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，因为他的目的不是要建房子，而是赚取巨额的利润。

（2）需要系统策划活动来贯彻实施。从土地的取得，到最后的交房、营运，都离不开策划，甚至策划的好坏，还直接影响到利润的高低。

（3）产业地产是多项目的复杂系统工程。产业地产工程系统是多项目的综合体。它牵涉多个项目的投资、策划、广告、租售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业、运营管理等等。

（4）工作是决策，而不是简单地工作。牵涉范围非常广泛，而产业地产开发公司又是总策划者与总管理者。所以每一个行为都是决策，而不是简单的工作，优柔寡断会丧失很多机会。

（5）利润渠道很多。行业的牵涉非常广，产业链长，这也决定了行业的利润来源也非常多。很多企业都只是利用了土地增值、建设和租售方面功能，这是利润来源的主要部分。租售利润表现为开源性，目标是利用各种手段达到最高的租售利润、最短的租售时间、最小的租售成本。而建设利润表现为节流性，目标是用最低的建筑费用、最快的工程进度、达到最佳的工程质量。服务利润表现为长期性，在漫长的产业地产运营过程中，与企业一起成长，取得相应的利润。

利用规划办公、商业等设施创造持续的经营利润；利用物业管理与营运服务创造后续利润。这些利润都有隐形性，暂时没有结果，但持续时间非常长，利润规模量也非常大，还表现为一次投入，长期盈利。当然合理的办公、商业、文化设施，以及规范的物业管理，也可以从侧面促进项目品质的提升，从而促进租售创造更大的利润。

建立研发、金融、公共服务三大平台，为入驻企业提供持续、全方位的服务，取得持续增值服务利润。

2. 特征

产业地产脱胎于工业地产，既与工业地产有一定的类似属性，又具有其自身特征，突出体现于：

1）实现资源价值的最大化

其出发点是讲地产资源与其他资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。比如高新科技产业地产项目，地产开发商不能仅仅围绕地产利润进行开发建设，而要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造较好的生产、营运、办公环境条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化。

2）注重产业环境营造

产业地产的表现形式，主要为城市近郊或者郊区的产业园，有时表现为整个“产业城市”。产业地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。

3）投资要求较高、投资大和回报周期长

产业园区的功能性非常强，综合性也比较全，对于投资要求的专业能力比较高。产业地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程应是完全市场化的。由于注重以地产为基础，以产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高。产业地产资金占用周期较长，并且不完全注重资金效益，而必须努力实现资源效益的最大化，因此产业地产投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点为资金不足的中小开发企业增加了进入门槛。产业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是产业地产大投资的特点所决定的。

产业地产有着比住宅地产、商业地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、投资企业，从选择、建筑设计、招商、运营到后续服务支撑，都需要专业的团队。产业地产是长期性投资，讲究的是长期回报，要结合自身的实力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。没有配套产业，没有后续资金支持，没有统一的招商管理，肯定是不行的。

一个产业园区或是产业综合体的形成，不光是招商引资，或是将园区物业租或卖出去那么简单。首先要有整体的规划，其次是招商、运营、配套服务、物流配送等等。如果不能形成一个产业链，盲目投资产业地产，那么很容易就催生泡沫。

4）基础设施作用关键

基础设施建设是产业地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能吸引优秀项目、企业的入驻。供水、供电、通信、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻的必要条件，自然也是其关注的重点。因此，产业地产在规划上必须充分认识到基础设施对整个产业地产运营的关键作用，在成本投入上甚至应该向基础设施倾斜更多。

5）增值服务成为亮点

近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，即投资软环境的建设。软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。

产业地产有不同的分类，详见表2-3。

表2-3　产业地产分类表

续表

1. 按产业分类

通常按三大类产业进行划分，第三产业之下再细分为不同的产业地产。

2. 按产业的不同专业

相当于产业地产的业种，有信息、材料、环保、金融、海洋等。

3. 按产业关联度分类

1）资源型

资源是指生产资料和生活资料，包括自然资源和社会资源两大类。产业地产的资源，更多是指在某一地区在经济发展中所形成的某些资源的聚集，比如矿产资源、粮食资源。在江西省樟树市，由于盛产药材，号称药都，由于医药资源丰富，自然就有利于医药产业园的开发。

2）地缘型

地缘是以时空地理为纽带所形成的一种紧密关系。地缘型产业地产，是指一个地区的经济社会发展所形成的影响力，一个地区的影响力越大，辐射力就越大，这有利于产业园区的开发，产业园区借助城市的影响力与辐射力，很容易打造出成功的产业园区项目，有利于借助城市的影响力来构建园区的品牌力。

比如长株潭经济区的云峰湖国际旅游度假区就属于地缘型的产业园区。由于长株潭被国家定位为两型社会示范区试验地，地缘优势明显，而云峰湖又隶属于两型社会示范园区“云龙新城”内，其作为一个旅游型的产业基地得到了长沙及省政府的肯定。

3）技术型

在许多地区，拥有广泛的技术资源，比如时下许多高新技术开发区、创意产业园、动漫产业园等就是技术型产业园区。在某些地区拥有大量的某方面的技术型人才，这些技术型人才就是非常好的技术资源，这些技术资源有利于带动产业的发展与集群。

4）基地型

基地型一般是指群集、群聚，并且具体超强的辐射力、影响力、带动力，具有基础性、示范性、拉动性的特点。比如东莞，大量的加工型企业云集，故有“世界工厂”之称。

5）需求型

在某一地区，对某类商品存在购买的愿望和能力。比如在重庆有户外用品产业基础，户外用品生产企业众多，更为重要的是，重庆有大量的户外用品需求，于是在重庆则可将项目定位为“户外用品产业园”。这就是以需求为导向的产业地产类型。

6）产地型

以生产为主导，具有某类商品的规模化生产能力，比如一个城市分布了许多机械类生产加工型企业，这些机械生产加工企业就基本在当地形成了生产优势，就可以支撑一个或多个大型的机械产业园区的开发建设。这种产业园区就属于产地型的产业园。

7）中转型

与产地型对应，本地区并不生产某类产品，也未形成大量相关企业，但由于该地区地理位置或者政治因素的特殊性，而具有中转优势，也就是中转站角色，这同样也有利于形成中转型的产业园区。

产业地产的价值是非常巨大的，对推进产业集群化、区域经济的发展、产业升级换代与转移、产业结构的调整与优化等，具有显性价值。“建一处园区，兴一片产业，活一处经济，富一方群众”，无论是“前摊（店）后厂”还是“前市场后产业（基地）”，对整个国民经济的发展都起到举足轻重的影响，这是各地政府把产业园区建设放到重要位置上的根本原因。

一是企业和产业的孵化作用。产业地产通过产业园区这一聚集形式，向入园企业提供合理、规范的地产和全方位、全功能、多元化的工作、研发、生活、环境等条件，营造一个适合企业生存、发展、壮大的特殊环境，使产业地产真正发挥孵化器的作用，从而加速城市的产品孵化和企业孵化。

二是企业和产业的集聚作用。产业地产能够把各类优秀的专业人才和产业顶尖高手以及各种社会组织中的各类资源有机地集聚在一起，发挥协同作用，从而逐步形成组织的集聚、企业的集聚、产业行业的集聚，进而最终形成科技人才的集聚，促进各种资源的规范和优化组合。

三是产业地产区域和周边区域的辐射渗透作用。产业地产形成庞大的产业园区的经济活动，加快和促进了周边区域的物质流、能量流、资金流、信息流、人才流、管理水平流以及人脉流、商业流，对经济社会的牵引、辐射和渗透作用将会越来越强。

四是科技和经济的相互融合作用。首先是技术和资金的相互结合、相互融合。其次是成果和转化的相互结合。

五是技术工艺、运行机制和管理制度的示范作用。一方面在运行机制、管理制度、用人体制方面，对产业地产以外的企业、国有企业改制的民营企业的发展起着一种示范作用；另一方面，一旦在技术产品开发和技术成果利用方面获得成功，将成为整个行业的样板，进而掀起更大的产品创新浪潮。

产业地产以产业为基础、由工业类（农林类）用地或物流、仓储类用地类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园、仓储、商贸物流园、旅游区、设施农业区及相关的生产配套设施等产品。从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提供企业发展力；帮助企业提供集聚发展平台；帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。

1. 产业地产比较经典的五种开发模式

（1）园区综合模式：天安数码城、中关村软件园、清华科技园（上海），由不同投资商开发运营。

（2）地产商模式：招商地产、富力地产、万通地产、瑞安地产等开发的产业地产。

（3）企业自用模式：中兴、海尔等，由制造业、物流企业等企业自己开发、使用的产业园。

（4）基金模式：凯德置地、Ascendas等基金机构开发运营的园区。

（5）政府模式：各级市县等政府投资开发的园区、经济技术开发区等。

2. 产业地产价值实现方式

（1）土地增值：土地基础设施配套建设与完善及营销推广开展会带来土地自身的升值。

（2）物业租售：通过部分或者全部出资/出售产业物业实现地产的收益。

（3）营运服务：产业物业及其配套建成后，通过针对性招商以及提供运营管理服务代理收益。

（4）产业金融：资产融资是实现产业地产价值一种途径，可分为债务性融资和权益性融资。资本退出也是价值实现的另一种途径。

3. 产业地产的布局规划

要考虑产业的增长率类型，重在成长型中小型和成熟类产业。

产业地产大多依附于市区县政府的开发园区，通过研究地方政府急需推进的产业发展方向与区域经济结构，解读产业发展政策，提出相应的产业发展模式，达成完善城市功能的新兴产业地产集成化开发。

产业地产商要有与入驻企业共同发展的理念，要为入驻的企业梳理发展的方向，疏通政策管道。

4. 产业地产开发收益模型

见图2-4。

图2-4　产业地产开发收益模型