物权众筹产生的背景

2016年，汽车众筹一枝独秀，一年内上线了一百多家汽车众筹的专业平台，引起了行业的广泛关注。这是一种收购实物资产，通过资产升值变现获取利润的众筹模式，其回报可分为经营分红、租金分红以及物权的未来增值收益等。为了强调其实物性，人们将其归为物权众筹。

除汽车众筹外，房产众筹也是物权众筹中的主要模式之一。此外，还有艺术品、玉器等实物的众筹，但考虑其较为小众，因此，本章主要讨论房产众筹及汽车众筹。

房地产与民生问题息息相关，是我国的支柱产业之一。我国房地产经历了近二十年的上涨，随着政策的宏观调控，将告别过去疯狂增长的时期，因此，近几年房地产企业都在不断谋求新的发展模式。万科等知名房地产商率先开始尝试“众筹+房地产”模式。

自2014年9月23日苏州万科携手搜房网发起了国内首个房地产众筹项目，中国房地产众筹虽然只发展了短短两年半的时间，却经历了“缓步上升—快速发展—急速下降—再寻出路”的三个变化阶段。

第一阶段：缓步上升—快速发展（2014年9月—2016年3月）。

万科2014年9月的房产众筹项目使我国房地产行业开始尝试众筹。2015年房地产众筹进入了快速发展的阶段，2015年5月29日，绿地集团、万科集团、平安集团、万通地产、前海众筹、平安好房等多家行业巨头在上海召开了“首届中国房地产众筹高峰论坛暨中国房地产众筹联盟成立仪式”会议，此次会议将房地产众筹推上新的高潮。同年6月12日，万达推出众筹产品“稳赚1号”，创造了行业最大的众筹融资项目，通过众筹完成50亿元资金的发行计划（其中5亿通过线上众筹获得，45亿通过线下众筹获得），创造了全球众筹行业的纪录。此后，我国出现了多个垂直房地产的众筹平台，据人创咨询统计，截至2015年年底，排除P2P平台的房地产众筹频道和线下众筹，我国已有33家众筹平台涉足房地产众筹，其中19家为专注于房地产众筹的垂直平台。在线房地产众筹项目387个，完成融资金额8.89亿元（不包括万达线上众筹的5亿元）。

第二阶段：快速发展—急速下降（2016年4月—11月）。

2015年下半年起，我国各地房地产价格涨势迅猛，特别是北上广等一线城市，在这种情况下，出现了众筹炒房现象，深圳尤其严重。为了避免众筹炒房带来的风险，2016年4月12日，深圳市互联网金融协会发布了《关于停止开展房地产众筹业务的通知》，全面叫停各种形式的房地产众筹，要求各会员企业停止开展房地产众筹业务，7天内完成自查整改。4月13日，广州市金融局也要求规范银行、小贷公司、P2P平台、众筹平台房地产众筹业务。此后，全国多家房地产众筹平台下线或转型。一时间，房地产众筹行业似乎走到了穷途末路。

不仅国内房地产众筹遇冷，国外部分平台也在尝试新的发展方向。开创房地产众筹模式的美国房地产众筹公司Fundrise在提交给美国证券交易委员会的备案中显示，将“终止项目制投资标的的发行而将更多注意力转移到房地产投资信托基金”。2015年11月，Fundrise曾推出按揭房地产投资信托基金。2016年1月，推出其第二个非上市房地产投资信托基金产品，类别为股权型众筹投资产品。房地产众筹平台转型成了大势所趋。

第三阶段：急速下降—再寻出路（2016年12月—今）。

就在房地产众筹行业一片萧瑟的情况下，最早开展“房地产+众筹”的万科再度发声，要以众筹破局，“只租不卖”。

万科此次再提众筹，源于北京出台的土地招拍试点新政。2016年9月30日，北京市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，控制房地产价格的快速上涨。该试点改变了过去土地竞拍模式，即得土地者不一定是出价最高者，与竞拍者获得土地开发后的销售定价有关。12月1日，通过方案评比，万科以50亿元夺得三块地。竞拍到土地后，如何盈利成了焦点，12月4日，万科提出将以“众筹”破局自持商品房。其思路是：①建立众筹平台，万科将项目按一个单元或整栋楼作为最小份额进行分割；②企业按照分割进行众筹投资，企业向万科提交项目运营费用；③项目完成后，企业将房源租赁给员工。租金通过万科平台返回到企业手中。

万科的“众筹+租赁”模式，本质是在前期开发中引来符合条件的企业参与土地开发、项目建设，后期将房源定向租赁给众筹企业员工，通过这种方式，完成融资和客户群的开发。

从万科众筹模式可以看到，“房地产+众筹”的模式都是在用户需求、社会环境、宏观政策等背景下，房地产行业为适应生存而进行的创新探索。从目前的房地产众筹实践来看，众筹在房地产行业中所起的作用还是非常有限的，万科的“众筹+租赁”模式能否成为新的政策环境下的有效解决方案，这种模式是否具有可推广性，是否会受到政策的限制等，都需要时间进一步检验。

尽管房地产众筹还处于初级试错阶段，但是房地产众筹对于实现房地产企业的多元化产业链布局、拓宽融资渠道、盘活资产和实现产融结合的作用，已被房地产行业所认可。

汽车众筹包括新车众筹和二手车众筹。新车众筹通常是将4S店的车或平行进口车放到众筹平台上众筹，而二手车众筹，则是将二手车放到众筹平台上众筹。由于目前二手车众筹所占的比例极大，新车众筹的比例很小，因此，汽车众筹常被称为二手车众筹，有些是二手车众筹的平台，实际上也存在新车项目。因此，汽车众筹及二手车众筹在行业里，往往被作为同义词，而不加以区别对待。

严格来说，汽车众筹的称谓较为合理，但从通俗性以及众筹车辆的属性上看，二手车众筹的叫法更易于被大众接受。而且，汽车众筹也正是因为二手车市场的巨大需求而引发的，因此，本书对两者不加以严格区分。

汽车众筹的爆发，主要来自以下几方面的原因。

第一，汽车市场的巨大需求。我国汽车经历了前期的飞速发展后，随着人均汽车保有量的不断增加，二手车的买卖开始活跃。从2000年到2015年的16年间，二手车市场的交易量从25.2万辆上升到941.7万辆，增长了约37倍，累计交易金额已达到5535.4亿元的规模。2016年上半年，中国二手车销量达到477.4万辆，较去年同期增长了3.6%。中国汽车流通协会预计，到2020年中国二手车交易规模将达到2920万辆，新车与二手车交易规模比例将接近1：1，中国汽车市场将更加体现出成熟市场的基本特征。

第二，2016年以来，P2P行业趋冷，投资人对于投资P2P持谨慎态度，多家平台经营上遇到困难，转型从事汽车众筹；还有部分P2P平台为了躲避互金专项整治工作，转行做汽车众筹。避开银监系统监管，打着众筹的名义，造假标集资，再利用筹到的钱去放贷，这类公司成为汽车众筹最大的风险来源。

第三，车商具有去库存和融资的需求。目前我国二手车市场大部分都是小车商，一家可能就一二十台车库存，据称，全国库存超过100台的二手车商不超过100家；其次，车商一般都有融资需求。过去车商通常采取民间拆借的办法，现在平安普惠、蚂蚁金服等互联网金融企业也给他们提供贷款等，但成本较高，一般月息在1～2分不等，年化达到18%，挤压了其利润空间。而通过众筹，车商可以加大杠杆，扩大收车规模。此外，4S店也有去库存的需求，一些4S店也将旧款新车放到汽车众筹平台上众筹，这就是现在汽车众筹平台上也会出现一些新车的原因。

第四，二手车的买卖之间存在一定的利差空间。二手车是一种很特殊的商品，二手车市场的“非标准化、碎片化、信息不透明”特征，使其买卖之间存在一定的利差；此外，汽车单价一般都在百万以下，总价不高，易于流通，周转较快。这使得汽车众筹平台的交易远比股权型众筹或权益型众筹活跃，平台也更容易获得现金回报。

第五，政策促进汽车众筹的发展。2016年3月5日，李克强总理在人大会议上所作的政府工作报告中提出“要活跃二手车市场”。3月25日国务院办公厅发出了《关于促进二手车便利交易的若干意见》，业内称之为“国八条”，提出“营造二手车自由流通的市场环境”等八条意见，明确要求各地政府在5月底之前，取消对“符合国家在用机动车排放和安全标准”的二手车的限制迁入政策。截至2016年10月，共计有13个省级行政单位出台了相关政策，解除限迁的城市已达到172个。此前，严苛的限迁政策严重制约了二手车市场流通，限迁政策放开后，二手车行业渐渐成为投资前沿。

其实，早在2000年，各大汽车厂商和经销商就已经注意到二手车这一领域，但市场发展一直较为缓慢。2014年，市场开始活跃，二手车开始成为热门投资领域。而到2016年，汽车众筹受到市场极大追捧。截至2016年年底，我国上线的二手车众筹平台已达179家。与此同时，也出现了多家跑路、兑现困难、停业整顿等问题平台。一时间，汽车众筹引起了社会各界的广泛关注。