“以房养老”会面临的困境

推行“以房养老”，房子、金融机构、政府这三个要素缺一不可。先说房子，受惠于曾经的福利分房政策，我国拥有自主产权住房的城市老年人达到了约80%，具备了推广“以房养老”的条件。再说金融机构，早在2011年，中信银行就推出了“以房养老”的倒按揭贷款业务，这项业务要求申请人需年满55岁，至少有两套住房，贷款期最长为10年，必须用于养老，这诸多限制导致门槛过高，生意冷清。而政府的决策是“以房养老”政策能否实现的最重要一环，申请人资质如何审核？房屋价值如何评估？70年产权到期后如何处理？这些棘手的问题，都在等待着政策的落地。

北京大学经济学教授孟晓苏根据国外抵押式养老住房标准计算出一些数字：如果房子评估价值500万，每月大概可以领取2.6万；评估价值200万的房子，每月大概能得到1万。这数字似乎挺客观，可事实是这样吗？

胡乃军：不同地区的房地产市场价格差异比较大，同样100平方米的房子，东北某个城市做住房反抵押贷款和在北京完全不一样，在价格上可能差十倍甚至几十倍。但是在东北的一些城市和在北京养老的一些成本，比如衣食住行、护理等，可能差别就没这么大。所以在不同城市推行倒按揭，恐怕要有一些差别。鉴于此，房价到底如何核定？很明显，金融机构希望房价核定越低越好，而要进行住房反抵押贷款的老人和家庭当然希望房价越高越好，这个时候就存在市场交易上的不对称，也就需要一个中介机构。所以必须要有政府的介入，对房屋价格做一个评估。还有一点，现在60岁以上的老人，手头的福利房建筑时间也比较早，金融机构如何来评估它的产值？愿意给多少钱做这个住房反抵押贷款的限额？这将不仅仅是市场问题，还需要政府介入解决。

我们做过一些计算，一幢评估150万的房子，假设房屋价格有百分之八左右的增长率，贷款利率是百分之六点多，办理这项住房反抵押贷款业务的管理费费率大概是百分之零点几，按照这些假设参数，这所评估150万的房子，所得大概只能是一半，七十多万。也就是贷款总额的现额是七十多万，如果每月领取，假设领20年，不考虑贴现率，做一个简单除法，70万除以20年，每年就是3万多，意味着一个月只有3000多。这和孟晓苏先生的计算结果相差很大。如果按照他的算法，1个月2万至3万，1年就是几十万，那20年就可以把房屋价值领回来了。当然，我不晓得孟晓苏先生的前提条件和假设参数，所以不好说他的计算结果是高还是低。

阎陆军：房价评估行为，首先得按照当地当时的市场价格做一个基础评估。从我国目前做这种抵押评估的机构的资质情况来看，问题可能还是比较多的。也就是说，这些评估机构会担负双向责任。尤其在中国目前的情况，房价高起，政府正在调控，这个时候操作这件事，显然增加了难度。还有预期寿命这点，实际上本质反映出一种对赌协议，就是老人和银行在赌寿命，老人寿命长就划算，反之则银行划算。这看似和养老保险很像，但保险公司运用的是大数法则，把所有人都考虑进来。而这种业务则是对个人来说，充满了很大的不确定性。中信银行的业务之所以无法成功，是因为它的一些限制条件。比如有两套住房，满足这个条件的人似乎本身不太需要住房反抵押贷款。而且以10年为期，可能10年内发给老人的钱比房屋价值要低很多。毕竟，老人会去做这个业务，是为了规避风险，但银行这些条件显然是无风险套利，自然没人愿意。

朱俊生：住房反抵押贷款业务，最后金融机构愿意付多少钱，不光取决于房价，还取决于人的预期寿命，以及当时的市场利率，甚至还考虑到自然灾害。这些都是金融机构要去考虑的，所以影响因素非常多。