从城市层面，把握城市经济运行的优势和潜力

如前所述，城市是房地产投资开发的切入点、落脚点，同时城市在国家和地方宏观层面中处在一个执行的地位，它是兼具宏观与微观的结合点，是国家和地方发展规划和政策措施的实施主体，也是房地产把握宏观经济运行大环境和总趋势，布局全国发展而最终选择的目的地。按照这样的定位，结合国家现行的行政管理体制，我们在通过指导意见、发展规划、政策措施、经济指标等，来认真分析和判断国家层面、地方层面宏观经济运行趋势和特点，比较筛选一个或几个城市的同时，还要对这些城市从宏观层面、微观层面来进行城市经济发展优势和潜力的分析和判断，进而找出切入或落脚的理由和依据。这样，我们试想通过城市发展总体规划、宏观经济相关指标、房地产市场相关变量等，来进一步把握城市经济发展的优势和潜力。

(一)通过城市发展总体规划，研究比较城市区位发展优势

由于在国家层面、地方层面已经对城市进行了比较和筛选，对城市的总体经济运行情况，尤其是发展优势和发展潜力有了一个比较全面而又粗浅的认识。因此，到了城市这个层面，我们既要深入细致地看这个城市总的发展状况，同时更要看这个城市提供给房地产投资的区位，因为房地产的不可移动性特点，决定了其区位优势领先发展的特征，即房地产项目在一个城市具有“空间(或区位)垄断性”的特征，即使城市总体发展水平一般，那么，当房地产项目坐落在一个非常优越的位置上时，依然会吸引城市有钱人，或城市周边(如辐射半径内)有钱人的关注，进而形成较好的有效购买力，实现良好的供求关系。这样，从城市层面我们就要关注两大核心命题:一是城市总体发展状况是否有利。这一点是我们反复强调的一个命题，在国家层面、地方层面的比较筛选中主要考虑的就是城市的总体发展状况问题，即通过国家、地方的区域性发展规划，以及提供的宏观经济指标体系，来比较城市总体的发展水平、发展潜力、在全国或区域中的地位，进而作出总的分析判断和选择。因此，关于城市总体发展状况是否有利的命题，在这里就不再讨论了。二是城市政府提供的用于房地产投资的城市区位是否有利。进入城市层面研判区位优势，选择空间切入点，应该是房地产投资高度重视并为之倾注心血的核心命题。因此，我们从房地产开发的角度，借助“房地产与城市主体功能构建”一章中的有关论述，通过城市总体规划，先对城市区位按照城市综合功能新区—主体功能区块—核心功能板块等进行层次排序，即城市综合功能新区在第一层次，城市主体功能区块在第二层次，然后就是核心功能板块、配套功能板块、延伸功能板块，再就是这些功能板块中的具体区位，这样就明确了城市区位选择的层次性、先后次序、相互关系。

在前面的论述中我们知道，城市综合功能新区是近年来被提升至国家发展战略层面上的、具有承载多个城市主体功能作用的、能够辐射带动周边区域协同发展的现代化、生态型城市新区，是推动国家城市化向着更高质量水平发展的战略举措(如青岛西海岸新区已经承载了九大主体功能等)。同时，它也应该是房地产开发进入一个城市首选的“大区位”，因为这个新城市新区域具有许多排他性的优势，蕴藏着巨大的发展潜力。其次，城市主体功能区块的选择，即主体功能优势要与房地产产业发展战略和优势相吻合，如青岛西海岸新区同时存在以信息技术产业，或文化旅游产业为主体功能的区块，那么，具有产业地产优势的开发商(如海尔)就会选择以信息技术产业为主体功能的区块，同理，具有文化地产优势的开发商(如万达)就会选择以文化旅游产业为主体功能的区块等，这是基本的原则问题。第三，要看具体开发项目是落在核心功能板块，还是配套功能板块或延伸功能板块，这主要取决于功能板块的优势条件和项目自身的定性、定位，如产业项目、商业项目、住宅项目等选择的具体区位要求是不一样的，要具体情况具体分析确定。有关这方面在“房地产与城市主体功能构建”一章中已经阐释得比较详细，这里就不再深入的剖析了。

(二)通过城市宏观经济指标体系，分析判断城市发展水平和未来发展潜力

在“宏观经济对房地产影响”一节中，已经列举了“经济增长、经济结构调整”等重大的、综合性的宏观因素，通过其对城市化发展的影响传导至对房地产的影响，即宏观经济大环境的间接影响;还列举了宏观经济其他要素诸如“人口数量和结构、城乡居民人均收入、货币供应量、金融支持、汇率和国际资本流动”等，对房地产发展或房地产市场供需关系的直接影响，以及宏观调控政策的直接影响等，并且进行了简单的阐释，这里就不再重复。实际上，面对着一个城市的房地产市场，还有诸多宏观因素(或宏观经济变量)与房地产市场的关联性较强，可以用来分析其对这个市场现时的、潜在的影响，这需要我们不断地去开发、去研究、去验证，从供给端来发掘市场潜力，不断的激发消费需求、投资需求，更好地促进房地产发展。

比如，储蓄率和储蓄总额水平，看似与房地产没有直接关系，也不是政府定向宏观调控的政策工具，但从它们的基本内涵和现实作用来讲，储蓄率对提高稳定状态的资本存量和产出水平有积极的影响，储蓄率提高时，人均资本存量和人均产出均增加;同理，储蓄总额水平是对应储蓄率而言的总量概念，总量提高，同样意味着资本存量和产出的增加。因此，它们共同反映以下三个方面的情况:一是反映了居民的实际存量资本;二是反映了居民用于消费和投资的潜力;三是反映了金融系统可提供的货币信贷总量。如我国社会投资资金80%以上来自于国内储蓄。它是金融系统定期要公布的数据，是经济活动不可或缺的重要动态监控指标，关系到消费、投资货币的信贷供应总量。因此，当一个城市的储蓄率和储蓄总额具有较高的水平时，房地产就可以充分利用这一优势，从供给端来开发合适产品、创新商业模式，刺激和引导资本存量向房地产市场的流动，变消费投资潜力为现实的房产购买力，让居民在获得良好居住环境的同时，也能够获得较高的资本利得。

再如，城市居民住房自有率。它是指居住在一个城市的居民拥有自己的产权房人数占城市总居民人数的比例，它反映一个地区或城市居民对产权房的刚性需求潜力，也是一个动态变化的数据。自有率高(如80%)就说明阶段性刚性需求弱，改善性、投资性需求占主要地位;自有率低(50%以下)，说明刚性需求强劲，一旦房价合适加上收入和货币流动性充裕，便会很快转化为对住房的现实需求，形成有效的住房购买力。如果再对居民人均住房面积水平予以关注，还可以判断出具有改善性住房需求，即实现人均住房面积30平方米的目标的潜力。这样，就可以结合起来综合分析判断刚性需求、改善性需求、投资性需求的潜力。当然，一个国家、一个城市居民住房自有率还与传统文化因素有关，美国南加州大学研究发现(2004)，美国的华裔居民住房自有率平均而言比白人要高出18个百分点，除文化因素(华人传统)外找不到其他更合理的解释。我国台湾地区辅仁大学的鲁慧中等人(2006)对台湾高住房自有率的研究也认为无法仅仅从经济因素上解释台湾的住房自有率。

(三)通过城市房地产市场指标体系，把握宏观经济诸要素的影响程度

城市房地产市场诸变量是产业发展的重要信号，由于房地产市场受宏观经济诸要素变化的影响较大，所以透过房地产市场诸变量的变化，可以反向推测宏观经济的影响因素和影响程度，进而充分利用宏观经济的有利条件，有效规避不利条件的影响，及时调整经营策略，做到顺势、借势而为。同时，还可以根据城市房地产市场这一微观层面的相关信息，修正和确定具体房地产开发项目的准确定位，包括现阶段市场定位和未来发展定位。比如，通过市场上房价、成交量的波动趋势(如环比变化、同期比较的变化等)，可以判断经济运行的基本面、金融支持力度、居民购买力、货币的流向等方面的情况，可以推测政府可能的调控政策要义、干预程度等，还可以进一步对刚性需求、改善性需求、投资性需求等需求端进行研判，进而做到胸中有数，做好超前谋划，提出应对措施。2015年，针对房地产市场供需情况和经济下行走势，国家和地方国土资源管理等有关职能部门出台政策，对处理存量住宅地产(即库存)作出了宽松的规定，允许将存量住宅改变为都市型产业用房，将尚未开发的商住用地变更为产业用地等，这就为具体的房地产项目重新调整定位提供了政策依据。

我们有了对“房地产与城市主体功能构建”和“房地产与宏观经济”的全面阐释，就可以给出房地产布局全国、选择城市的“三部曲”。

第一步，由城市主体功能来选定城市。这是由城市主体功能的基本含义和特点决定的，即由国家规划确定的(或批复的)，上升至国家发展战略层面的，具有排他性的优势，并以功能区块的形式出现的，要么落在城市新区，要么落在城市老区。通过城市主体功能构建就可以得出这个城市与其他城市的比较优势，因为在城市主体功能区申报、构建的过程中，都是经过详细的论证、反复的比较而定的，是以一系列自然的、经济的、社会的要素数据为依据的，并由国家层面分析比较确定的，对一个城市的总体发展评价具有较高的权威性。同时，我们还知道，城市主体功能构建一般是由城市“先干起来”了，然后经过国家的认可上升至国家战略。因此，房地产开发依据城市主体功能来对拟进入城市进行选择，既有翔实资料可查询和研判，又有实地景观可考察和验证，应该说是一个首选的捷径。具体可依据“房地产与城市主体功能构建”一章中，“结合优势找准空间切入点”一节所讨论的主体功能、城市等4个层面的判断选择原理，来具体选定一个城市。

第二步，由城市宏观经济指标体系的测算来确定产业发展定位。有了对城市主体功能的全面认识，并确定要进入一个城市后，还要依据城市宏观经济指标来进一步分析判断城市所处的层级(即一、二、三、四线城市)、在一定区域中的中心地位、在一定时期内的发展潜力，以及所处的发展阶段等重大的、关乎产业发展的综合性问题，为房地产在这个城市的发展定位提供重要依据，以使行业发展不偏离大的宏观经济发展趋势，包括发展方向、发展规模、发展策略等。它是借助城市主体功能确定产业发展方向、产业规模等不可或缺的补充。

第三步，由城市房地产市场考察来确定项目的市场定位。主要是对不同区位上的房地产市场供需关系进行考察，由具体的区位优势来确定房地产项目的功能定位、规模定位、品质定位等。比如，项目地处核心功能板块，又是沿海一线，具有区位优势和一定的空间垄断性，项目定位首先要达到高品质，做到与沿海资源的稀缺性相对应、相一致。否则，项目的定位就会背离市场方向。

实际上，这“三部曲”说的是一个核心内容的三个层面，即以房地产布局发展为核心内容，分城市、产业、项目等三个层次来全面考评可行性，最终实现产业发展的目标。